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Fristlose Kündigung bei Schimmel


13.04.2007 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag, wir wohnen seit August 06 in einer Mietwohnung. Im Dezember trat plötzlich an mehreren Stellen in der Wohnung schwarzer Schimmel auf (schätzungsweise auf insg. 2 qm Fläche. Zudem hohe Luftfeuchtigkeit mit Tauwasserbildung. Wir haben schriftlich eine Mängelanzeige gestellt, daraufhin ist vom Vermieter sein Hausmeister zu uns geschickt worden, der den Schimmel mit fungizider Farbe überstrich. Der Geruch der Farbe war genauso wie der Geruch, den die Wohnung bei Einzug hatte, sie wurde also vor unserem Einzug schon mit Anti-Schimmelfarbe behandelt.
Das Problem mit dem Schimmel war dem Vermieter bekannt und durch NAchbarn und den Hausmeister wurde uns mitgeteilt, dass es im gesamten Gebäude große Probleme mit Schimmel gibt. Vor Einzug wurden wir natürlich nicht darüber informiert.
Mein Freund leidet unter verschiedenen Allergien und Neurodermitis und Ende Februar erkrankte er so schwer an einem Neurodermitis-Schub, dass er 7 Tage im KH lag. Noch nie lag er deswegen im Krankenhaus. WIr vermuten (ich selber bin Ärztin) einen Zusammanhang mit den Schimmelsporen oder sogar der giftigen Anti-Schimmelfarbe. Jetzt - 4 Monate nach der "Schimmelbehandlung" tritt der Schimmel erneut an mehreren Stellen durch. Wir wollen sofort ausziehen, haben aber noch keine neue Wohnung. Tritt in dem Fall das besondere Kündigungsrecht ein? Müssen wir unbedingt einen Gutachter hinzuziehen? Haben wir realistische Aussicht auf Schadensersatz wie Umzugskosten und wie melden wir diese an? Dürfen wir die Miete auch rückwirkend bis zum Einzugstermin mindern, da der Schaden da offenbar schon bestand und wieviel % würden sie veranschlagen? Ein erneuter Umzug in einem so kurzen Zeitraum bedeutet für uns eine erhebliche finanzielle Belastung. Vielen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt nach dieser Norm vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Ob eine Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB darstellt, lässt sich nicht allgemein beantworten.

Hierzu zitiere ich das Urteil des Landgerichts Kiel vom 20.01.2005, Az. 1 S 100/04, wie folgt:

„Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und nach dem Stand der medizinischen Erkenntnis. Die Gesundheitsgefährdung muss für alle Bewohner oder einzelne Gruppen unter ihnen vorliegen. Deshalb bleiben besondere Anfälligkeiten Einzelner außer Betracht (vgl. Bub-Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Anm. IV Rn.155; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, § 569 Rn 9). Sie muss ferner erheblich sein, das heißt, es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen, wobei die Frage des erforderlichen Wahrscheinlichkeitsgrades abhängig ist von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung. Bei der Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit ist es maßgeblich, wie nachhaltig die Gefährdung ist - es reicht nicht aus, wenn eine Gesundheitsbeeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. KG, NJOZ 2004, 2217 m.w.N.). Es muss vielmehr ein gewisser Grad der Wahrscheinlichkeit des Eintritts einer Gesundheitsbeeinträchtigung festgestellt werden können. Eine solche Feststellung setzte aber voraus, dass die Konzentration der Sporen in der Raumluft sowie darüber hinaus bekannt wäre, bei welcher Aufenthaltsdauer aller Mieter oder einer (allgemein) bestimmten Personengruppe (etwa Allergiker) mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung zu rechnen ist (KG, a.a.O).“

Sollten die gesundheitlichen Beeinträchtigungen Ihres Mannes eine eindeutige und nachweisbare Folge der Beschaffenheit der Wohnung sein (z.B. weil Schimmel vorhanden ist oder gesundheitsbelastende Chemie verarbeitet wurde), dann wäre dies grundsätzlich ein solch „wichtiger Grund“.

Eine Mietminderung tritt nach § 536 BGB automatisch mit Vorhandensein eines Mangels ein. Sie sollten dem Vermieter jedoch den Mangel unverzüglich erneut anzeigen und zur Beseitigung auffordern, da Sie andernfalls nach § 536c Abs. 2 BGB für den Schaden verantwortlich sind, der dem Vermieter durch die unterlassene Anzeige entsteht.

Die Höhe der Minderung wird von den Gerichten nicht einheitlich gesehen. Es gibt Gerichte, die - je nach Schimmelpilzbefall - nur 10% Mietminderung zugestehen, während andere Gerichte deutlich höher gehen. Die Höhe der Mietminderung ist eine Frage des Einzelfalles, die man nur bei einer Begutachtung Ihrer Wohnung (z.B. durch Inaugenscheinnahme von Bildern) und in Kenntnis aller Tatsachen (z.B. Intensität des Schimmelbefalls, Ort und Ausmaß des Befalls, Art und Ausmaß der Belastung durch chemische Stoffe etc.) zuverlässig und abschließend klären kann.

Grundsätzlich kann Miete auch noch rückwirkend gemindert werden (vgl. LG Lübeck WuM 1979, 189; LG Berlin GE 1990, 1037; OLG Köln, WM 1999, 282), es sei denn, der Mieter kannte den Mangel bereits und hat ohne Vorbehalt bezahlt oder der Mangel ist auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen. Das Minderungsrecht kann jedoch verwirkt sein, wenn der Mieter bei einem die Gesundheit gefährdenden Mangel die Wohnung weiter bewohnt (vgl. LG Frankfurt NJW-RR 2001, 945).

Sollte der Vermieter das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung bestreiten, so müssen Sie eine solche Gefährdung in einem Prozess vortragen und auch beweisen. Im Zweifel wird das Gericht dann ein Sachverständigengutachten einholen. Soweit Sie vorprozessual bereits einen Gutachter beauftragen, ist dieses Gutachten gerichtlich nicht als Beweismittel zugelassen. Sie wissen jedoch im Zweifel bereits vor Anstrengung eines Prozesses, ob in der Wohnung Gefahren für Ihre Gesundheit lauern. Die Ergebnisse des Gutachtens können Sie dann als sog. „substantiierten Parteivortrag“ (besonders detaillierte Schilderung Ihrer Tatsachenbehauptungen) in den Prozess einbringen.

Inwieweit Sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben, kann ich an dieser Stelle nicht abschließend prüfen. Ein Schadensersatzanspruch wäre jedoch dem Grunde nach denkbar. Sie sollten hier unbedingt eine anwaltliche Beratung vor Ort wahrnehmen, da sich der Umfang Ihrer Anfrage in einer Erstberatung an dieser Stelle nicht eingrenzen lässt.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2007 | 21:31

Ist der Vermieter denn verpflichtet, uns bei Einzug auf das Problem hinzuweisen und ergeben sich bei Unterlassung irgendwelche rechtliche Folgen? Müssen wir auch beweisen, dass er uns nicht auf Feuchtigkeit, Schimmel etc. hingewiesen hat?

Ergänzung vom Anwalt 17.04.2007 | 19:39

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Inwieweit ein Vermieter zu so einem Hinweis verpflichtet sein könnte, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Dabei gilt z.B. zu berücksichtigen, ob der Vermieter die genauen Ausmaße des Schimmels und den Schweregrad oder aber Ihre Vorerkrankungen kannte. Hier könnte ein Gericht gut beide Positionen vertreten. Die Beantwortung der Frage hängt jedoch auch davon ab, welches Rechtsschutzziel Sie anstreben. Eine Mietminderung setzt einen solchen unterlassenen Hinweis nicht voraus. Ein Anspruch auf Schadensersatz unter Umständen schon. In jedem Falle wäre der Vermieter aber zu einem Hinweis verpflichtet gewesen, soweit Sie nach dem Vorliegen einer Schimmelbelastung gefragt hätten. Ein unterlassener Hinweis würde insoweit eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters nach sich ziehen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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