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Fristlose Kündigung- UM schläft in Bett des anderen UM

27.03.2014 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich möchte folgenden Fall schildern:
Mein bester Freund und ich sind 2009 in eine Wohnung in Stuttgart eigezogen. Als wir 2012 beschlossen zusammen 1 Jahr nach China zu gehen (studiere Chinesisch) wollten wir diese Wohnung nicht aufgeben und haben Sie darum an zwei befreundete Jungs untervermietet ( im folgenden werden die Untermieter Max und Moriz genannt). Der Untermietvertrag zwischen uns vieren wurde befristet abgeschlossen ( 01.12.2011 -31.01.2013 ).
Im Mai 2012 erhielt ich eine Beschwerdemail von Max, dass Moriz mit einer ihm fremden Person in Max Bett gelegen ist, als diese heimgekommen ist und ein weiteres zusammen für unzumutbar hält. Er sagte uns per mail, dass er kündigen wolle und setzte eine fristlose Kündigung auf, welche er an eine chinesische Adresse geschickt hat aber nie bei uns ankam. Daraufhin sendete er nochmals per einschreiben das fristlose Kündigungsschreiben an die Adresse der Wohnung, die er kündigte. Hals über Kopf zog er aus besagter Wohnung aus und zahlte somit ab Mai 2012 keine Miete mehr. Da ich Student bin und es sich leider kein Untermieter für 9 Monate fand, musste ich somit im Juni 2013 gezwungenermaßen meine Rückreise antreten. Ich musste meine dortige Wohnung sowie mein dortiges Praktikum verfrüht beenden. Da leider keiner von uns genug Geld für einen Rechtsstreit hatte, haben wir diese bis heute hinausgezogen. Meine Frage nun, ist solch eine fristlose Kündigung rechtswirksam ? Und kann ich überhaupt noch etwas retten ? Was kann ich fordern ? Unten findet ihr das Schreiben, welches ich nun aufgesetzt habe!
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MEIN SCHREIBEN WELCHES ICH VERFASST HABE

ich möchte mit diesem Schreiben nochmals auf damaliges Streitgespräch zwischen Ihnen und Herrn XXX zurückkommen. Im Weiteren möchte ich nochmals den Streitunkt bzw. die Streitsache zwischen Ihnen und Herrn XXX erörtern.
Herr Bauer und ich, im Weiteren als „Vermieter" tituliert, schlossen mit Herrn xxx und Ihnen einen Untermietvertrag (Anlage 1). Auf Grund eines Auslandsaufenthaltes wurde die Mietsache nicht länger von uns den beiden Vermietern genutzt sondern an Sie und Herr xx untervermietet. Besagter Untermietvertrag hatte eine begrenzte Laufzeit von xxx bis xxx.
Überraschenderweise berichtete Herr XXX , dass Sie aus besagter Wohnung ende Mai 2012 ausgezogen sind und eine fristlose Kündigung hinterlassen haben. Herr Bauer als auch ich wurden nicht von Ihnen davon in Kenntnis gesetzt, dass Sie unser Untermietverhältnis fristlose kündigen, sondern von Herrn XXX . Da es sich bei einer fristlosen Kündigung um ein empfangsbedürftiges Dokument handelt, uns diese besagte fristlose Kündigung aber nie im Original zuging, ist diese als nichtig anzusehen. Als Begründung für diese fristlose Kündigung wurde ein Zwischenmenschlicher Grund angegeben, welcher keinesfalls Gegenstand einer fristlosen Kündigung darstellt. Des Weiteren verweigerten Sie jegliche Fortzahlung der Miete, was zur Folge hatte, dass die Mietausfälle meinerseits kompensiert werden mussten. Auf Grund dessen, musste ich bedauerlicherweise sowohl meine angemietete Wohnung in China kündigen als auch mein dortiges Praktikum frühzeitig beenden. Diese Faktoren machten mir es leider unmöglich meinen Auslandsaufenthalt wie geplant fortzusetzen und wie vereinbart zu beenden. Somit musste ich dann Anfang Juni meinen Heimflug nach Deutschland antreten.
Auch nach mehrmaligem Auffordern unsererseits waren Sie leider nicht im Stande, uns die genaue Sachlage zu erklären. Schlussendlich reagierten Sie leider überhaupt nicht mehr auf jegliche Versuche den Streitfall zu lösen. Da Ihr Kündigungsgrund Sie nicht dazu veranlasst , eine fristlose Kündigung auszustellen, sehen wir diese als hinfällig an. Durch Beharren auf diese nichtige fristlose Kündigungen verwehrten Sie uns einen adäquaten Nachmieter zu finden. Anbei senden wir Ihnen unter der Anlage 3 eine Auflistung der entstandenen Kosten, welche ich höflichst bitte zu begleichen. Von den angefallenen Aufwendung welche auf Grund Ihres übereilten Auszuges angefallen sind, nehmen wir Abstand und fordern lediglich die jeweiligen Mietzahlungen bei Ihnen ein. Falls Sie dieser Aufforderung nicht bis zum 30.05.2014 nachkommen sollten, zwingen Sie uns dazu, rechtliche Schritte in die Wege zu leiten.

Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen wie folgt beantworten:

Ihr Schreiben können Sie aus rechtlicher Sicht so versenden.

Relevant sind zwei Punkte: einerseits der Zugang der Kündigung, andererseits der Kündigungsgrund.

Sollten Sie während Ihres Auslandsaufenthaltes weiterhin unter Ihrer deutschen Anschrift polizeilich gemeldet gewesen sein, ist das Einschreiben an die dortige Adresse als wirksamer Zugang der empfangsbedürftigen Kündigung zu werten.

Sollte in dem Untermietvertrag während der Laufzeit eine Kündigung ausgeschlossen sein (das wäre der Fall, wenn neben der Befristung keine gesonderte Kündigungsmöglichkeit im Vertrag vorgesehen ist) gäbe es nur das Recht auf außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher liegt - wie Sie zutreffend dargestellt haben - nicht vor. Der Kündigungsgrund müsste im Verhältnis Untermieter - Vermieter vorliegen und nicht im Verhältnis der Untermieter zueinander. Sie als Vermieter sind lediglich dazu verpflichtet, den Mietgegenstand in gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen. Unstimmigkeiten zwischen den Untermietern betreffen das Mietverhältnis zwischen Ihnen als Vermieter und den Untermietern nicht. Daher ist auch kein außerordentlicher Kündigungsgrund gegeben. Sie hätten daher das Recht, die Miete bis zum Ende der ursprünglich vorgesehenen Laufzeit zu verlangen.

Um darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche geltend zu machen, müsste bewiesen werden können, dass den Untermietern bei Vertragsschluss bekannt war, dass ein Verbleiben in der Wohnung bis zum Ende der Laufzeit Voraussetzung für Ihren Auslandsaufenthalt und damit Bedingung dafür ist. Grundsätzlich ist ja Ihre Privatsache, wie kostenintensiv die Zeit der Untervermietung gestalten – darauf hat der Untermieter keinen Einfluss, so dass es auch nicht seiner Risikosphäre zuzurechnen ist. Da es aller Wahrscheinlichkeit nach im Untermietvertrag keine Regelung zu dem Kostenrisiko des Auslandsaufenthaltes gibt, sind entsprechende Haftungsansprüche nicht durchsetzbar.

Hinzu kommt, dass die beiden Untermieter typischerweise - Sie haben ja mit beiden den Untermietvertrag abgeschlossen - als Gesamtschuldner haften. Sie hätten daher jederzeit die gesamte Miete von dem anderen Untermieter fordern und damit Ihren Schaden minimieren können. Da Vertragspartner dazu verpflichtet sind, finanzielle Risiken für den anderen gering zu halten, würden Sie im Rahmen eines Gerichtsverfahrens darauf verwiesen werden, dass Sie zunächst den anderen Untermieter zur Zahlung der gesamten Miete hätten in Anspruch nehmen müssen, um weitere Schäden von Ihrem Vertragspartner fernzuhalten. Daher ist die von Ihnen geplante Strategie, Ihre Forderung auf die Mietzahlungen zu begrenzen, richtig.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mit für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 27.03.2014 | 13:20

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort !
Nur nochmals eine kleine Rückfrage, ob ich Sie richtig verstanden habe. Ich kann den Anspruch geltend machen, dass der damaliger Untermieter mir 9 Monatsmieten zu zahlen hat ( nichtige Fristlose Kündigung April 2012 - Vertraglich festgehaltene Beendigung des Untermietverhältnisses 31.01.2013)? Aber wie ich schon gedacht habe, kann ich darüberhinaus entstandene Kosten (Rückflug ect.) im nicht anlasten, da ich eventuell den anderen Untermieter hätte belangen müssen.

Habe ich das richtig verstanden ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.03.2014 | 13:37

Sehr geehrte Fragestellerin,

das haben Sie richtig verstanden. Sie können die Mieten bis 31.1.2013 geltend machen, wenn es keine abweichende Regelung im Untermietvertrag gibt, z. B. Möglichkeit der ordentlichen Kündigung während der Laufzeit trotz der Befristung. Das wäre allerdings sehr ungewöhnlich - allerdings ist mir der Vertrag nicht bekannt.

Für weitere Ansprüche (Rückflug etc.) sehe ich keine Erfolgsaussichten, unter anderem weil Sie den anderen Untermieter wegen der vollständigen Miete hätten in Anspruch nehmen können, wenn sie als Gesamtschuldner haften (das ergibt sich auch aus dem genauen Inhalt des Untermietvertrages).

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Geltendmachung Ihrer Forderung.

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