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Fristlose Kündigung Gewerbemietvertrag

02.04.2011 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Ich möchte nur einmal eine rechtliche Klarheit bis zum Montag bis ich meinen Rechtsanwalt anrufen kann.
Ich habe heute eine fristlose Kündigung für mein Gewerbe bekommen. Ich betreibe seit 10 Jahren eine Bowlingbahn mit Gastronomie und 4 Bahnen. Seit 2009 habe ich einen neuen Mietvertrag weil der Vermieter pleite ist mit dem Insolvenzverwalter. Es sind Mietrückstände von 2009 und 2010 da in einer angeblichen Höhe von 13.395,36 Euro. Es sind aber 1600 Euro weniger. Die Miete beträgt 3150 Euro pro Monat. Im Januar hatten wir einen Einsturzt der Decke in der Bowlingbahn. Dadurch musste die Bowlingbahn für 3 Wochen geschlossen werden. Seitdem haben um Umsatzausfälle weil die Bowlingbahn noch nicht repariert wurde. Mein Anwalt hat für Januar einen Schadensersatz in Höhe von 6808,02€ und Februar von 1518,52€. Er Schadensersatz für März wurde noch nicht ermittelet. Es sind auch noch erhebliche Mietmängel da (Herdplatten und Pizzaofen kaputt, Notausgangstür kaputt, die anderen 3 Bowlingbahnen fallen zeitweise aus.) Mein Anwalt hat eine Minderung der Miete von 50% ab Februar und im Januar 3 Wochen keine Miete angesetzt.
Meine Fragen jetzt.
1. Hat der Insolvenzverwalter vor Gericht eine Chance Recht zubekommen mit der fristlosen Kündigung?
2. Kann man gegen die vorsorgliche Kündigung was machen? (Hilfsweise und äußerst vorsorglich wird das Mietverhältnis fristgerecht von mir zum 31.03.2012 gekündigt.) Text vom Kündigungsschreiben 01.04.2011
3. Wenn man es auf eine Räumnungsklage ankommen lässt wie lange hat mein Zeit bis man endgültig durch den Gerichtsvollzieher geräumt wird wenn man alle Instanzen ausreizt?

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.)

Entscheidend ist, ob im Mietvertrag eine Klausel bezüglich des Ausschlusses von Minderungsrechten vereinbart worden ist:

Die Minderung der Miete, die Aufrechnung und auch das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB kann bei einem Gewerberaummietvertrag ausgeschlossen werden. Es dürfen dann nur nicht noch zusätzlich Bereicherungsansprüche oder Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen sein.

Gibt es aber einen solchen Ausschluss der Minderungsrechte, wäre er wirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.05.2005, Az.: I-24 U 12/05).

Dann hätte nicht gemindert werden dürfen. Die Zahlung hätte dann unter Vorbehalt der Rückforderung zunächst vollständig geleistet werden müssen. Sie hätten dann gesondert Ihre Rechte geltend machen müssen.

Das ist zwar mehr als umständlich, wird aber von der Rechtsprechung so vorgeschrieben.

Dieses hätte dann zur Folge, dass Mietzins ausgeblieben ist und die fristlose Kündigung wäre dann zu Recht erfolgt. Der Insolvenzverwalter hätte dann gute Chancen, mit der Klage durchzudringen.

Der Mietvertrag ist auf eine solche Klausel also unbedingt zu prüfen.

Sollte es diese Klausel geben, hätte der Kollege dieses eigentlich bemerken und von einer Minderung abraten müssen.

Gibt es diese Klausel hingegen nicht, wird der Verwalter kaum mit seiner Klage durchdringen können.

Denn wenn Sie die Mängel gemeldet haben und der Vermieter diese Mängel nicht in angemessener Frist beseitigt hat, können Sie mindern.

Dieses gilt auch, wenn die Mängel so elementar sind, dass Sie den Betrieb nicht vereinbarungsgemäß betreiben konnten. Denn der Vermieter hat die Pflicht, das Objekt für den vereinbarungsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen und auch zu reparieren.

2.)

Sie können der Kündigung widersprechen und letztlich den Gebrauch fortsetzen. Dann aber wird die Räumungsklage sicher kommen.

Wollen Sie schnell eine Rechtssicherheit, können Sie Feststellungsklage erheben.

Diese Klage wäre dann auch Feststellung gerichtet, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis auch über die Kündigungszeitpunkte hinaus Bestand hat.

3.)

Gehen Sie durch alle Instanzen, werden Sie eine Zwangsräumung ganz grob geschätzt bis zu einem Jahr herauszögern. Dieses hängt immer von der Auslastung der Gerichte ab.

Nur, der Kostenaufwand, den Sie dann zu tragen hätten, wäre sicherlich enorm und dürfte einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Ob sich das wirklich lohnt, kann so nicht entschieden werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2011 | 14:49

Eine Minderungsklause gibt es nicht.
Was ist mit der vorsorglichen Kündigung zum 31.03.2012. Die Kündigungszeit beträgt ein Jahr. Ist diese Kündigung auch hinfällig?? Ist diese nicht sowieso einen Tag zu spät? Datum des Schreibens 01.04.2011.
Ich möchte das Objekt weiter betreiben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2011 | 16:35

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn es diese Ausschlussklausel nicht gibt, wird der Insolvenzverwalter nicht gewinnen können. Widersprechen Sie der fristlosen Kündigung.

Auch der fristgemäßen Kündigung sollten Sie unbedingt widersprechen. Denn diese ist zu spät eingegangen. Da haben Sie vollkommen Recht.

Dieses können Sie in einem Schreiben machen. Dieses sollte per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

Danach würde ich das Gespräch mit dem Insolvenzverwalter unbedingt suchen.

Denn auch diesem müsste eigentlich an einer Vertragsfortführung gelegen sein. Sicherlich könnte ein solches Gespräch Missverständnisse ausräumen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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