Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:
1.)
Entscheidend ist, ob im Mietvertrag eine Klausel bezüglich des Ausschlusses von Minderungsrechten vereinbart worden ist:
Die Minderung der Miete, die Aufrechnung und auch das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB kann bei einem Gewerberaummietvertrag ausgeschlossen werden. Es dürfen dann nur nicht noch zusätzlich Bereicherungsansprüche oder Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen sein.
Gibt es aber einen solchen Ausschluss der Minderungsrechte, wäre er wirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.05.2005, Az.: I-24 U 12/05).
Dann hätte nicht gemindert werden dürfen. Die Zahlung hätte dann unter Vorbehalt der Rückforderung zunächst vollständig geleistet werden müssen. Sie hätten dann gesondert Ihre Rechte geltend machen müssen.
Das ist zwar mehr als umständlich, wird aber von der Rechtsprechung so vorgeschrieben.
Dieses hätte dann zur Folge, dass Mietzins ausgeblieben ist und die fristlose Kündigung wäre dann zu Recht erfolgt. Der Insolvenzverwalter hätte dann gute Chancen, mit der Klage durchzudringen.
Der Mietvertrag ist auf eine solche Klausel also unbedingt zu prüfen.
Sollte es diese Klausel geben, hätte der Kollege dieses eigentlich bemerken und von einer Minderung abraten müssen.
Gibt es diese Klausel hingegen nicht, wird der Verwalter kaum mit seiner Klage durchdringen können.
Denn wenn Sie die Mängel gemeldet haben und der Vermieter diese Mängel nicht in angemessener Frist beseitigt hat, können Sie mindern.
Dieses gilt auch, wenn die Mängel so elementar sind, dass Sie den Betrieb nicht vereinbarungsgemäß betreiben konnten. Denn der Vermieter hat die Pflicht, das Objekt für den vereinbarungsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen und auch zu reparieren.
2.)
Sie können der Kündigung widersprechen und letztlich den Gebrauch fortsetzen. Dann aber wird die Räumungsklage sicher kommen.
Wollen Sie schnell eine Rechtssicherheit, können Sie Feststellungsklage erheben.
Diese Klage wäre dann auch Feststellung gerichtet, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis auch über die Kündigungszeitpunkte hinaus Bestand hat.
3.)
Gehen Sie durch alle Instanzen, werden Sie eine Zwangsräumung ganz grob geschätzt bis zu einem Jahr herauszögern. Dieses hängt immer von der Auslastung der Gerichte ab.
Nur, der Kostenaufwand, den Sie dann zu tragen hätten, wäre sicherlich enorm und dürfte einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Ob sich das wirklich lohnt, kann so nicht entschieden werden.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle