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Fristlose Kündigung, Diebstahl, möblierte Wohnung

19.09.2012 22:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

zuerst lege ich die Sachlage dar:
Ich besitze in Miteigentum ein 3 Familienhaus , indem die Wohnungen nicht in sich abgeschlossen sind.
Der Vorbesitzer (verstorben) hat die Erdgeschosswohnung möbliert vermietet.
Der Miteigentümer und ich haben dem Mieter aufgrund von BGB §573 gekündigt.
Die vom Mieter bewohnte Wohnung liegt im Erdgeschoss. Er hat zusätzlich laut Mietvertrag das Recht die Waschküche zu nutzen, welche nur durch Kelleräume zu begehen ist, in dem Eigentum von mir liegt, und diese nicht abschließbar sind.
Die anderen Wohungen sind nur durch die Wohnung des Mieter zugänglich und abgeschlossen.

Nun die Aktivitäten des Mieters:
Ohne unser Wissen hat er Teile des Inventars von dermöblierten Wohnung weggeworfen.

Er hat in den Kellerräumen zu denen er Zugang hatte alles durchwühlt und Dinge dem Schrotthändler verkauft welche mein Eigentum sind.

Er hat Fässer mit giftigen Inhalt , welche in den Kellerräumen durch den Voreigentümer abgestellt waren, geöffnet. Ihm wurde schlecht und er musste ins Krankenhaus. Daraufhin wurde die Polzei, die Feuerwehr, das Gesundheitsamt und das Umweltamt informiert. Es kam zu einer Vollsperrung der Durchgangsstraße.

Er hat die Schlösser zum Haus ausgetauscht und somit mir den Zugang zu den leerstehenden Wohnungen verwehrt.

Daraufhin wurde die Polizei gerufen.

Er beleidigte den Miteigentümer.

Nun meine Fragen zur schnellstmöglichen Beseitigung des Mieters.

Kann ich eine fristlose Kündigung aussprechen (Diebstahl, Beleidigung, wegwerfen des Inventars).

In welchem Zeitraum muss der Mieter ausziehen ?
Wie kann ich diese Zeit auf ein Minimum reduzieren ?

Mit welchen Konsequenzen habe ich zu rechnen, wenn ich den Mieter aussperre ?

Danke




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bitte beachten Sie dabei, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage anhand des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes zu geben. Eine persönliche Beratung und Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer vollständig anderen rechtlichen Beurteilung führen.


I.
Kann ich eine fristlose Kündigung aussprechen (Diebstahl, Beleidigung, wegwerfen des Inventars).

Nach den angeführten Umständen könnten Sie sehrwohl eine fristlose Kündigung nach den §§ 543 , 569 BGB aussprechen. Voraussetzung ist insoweit, das Vorliegen eines wichtigen Grundes, d.h. die Fortsetzung des Mietverhältnisses darf nicht mehr zumutbar sein.

„Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist anhand der Umstände des Einzelfalls, insbesondere am Verschulden der Vertragsparteien durch Interessenabwägung festzustellen (zit. Kraemer, NZM 2001, 553-563.)

Damit hängt die Wirksamkeit einer entsprechenden Kündigung auch immer vom Einzelfall ab, weshalb auch in Ihrem Fall eine abschließende Beurteilung nur im Rahmen einer umfassenden Beratung gegeben werden kann. Im Rahmen einer ersten Einschätzung dürften die angeführten „Aktivitäten" Ihres Mieters allerdings genügen.

In Anlehnung an Ihren Sachverhalt wurde in der Entscheidung des AG Berlin-Lichtenberg vom  20.01.2003 - 7 C 319/02 - NJW-RR 2003, 442 -443 beispielsweise entschieden:

„Die Kündigung des Mieters kommt beispielsweise bei Verdacht einer Straftat in Betracht, wenn dem Vermieter aufgrund der konkreten Straftat die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, etwa weil er Opfer der Straftat des Mieters war."

Im Übrigen sollten Sie bei der Kündigung darauf achten, ausdrücklich eine Anwendung des § 545 BGB auszuschließen, um weitere Streitigkeiten bezüglich des Beendigungszeitpunkts zu vermeiden und natürlich vorsorglich eine ordentliche Kündigung auszuprechen.


II.
In welchem Zeitraum muss der Mieter ausziehen ?

Nach § 546 BGB hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.


III.
Wie kann ich diese Zeit auf ein Minimum reduzieren ?

Leider nur durch die Wahl der Beendigungsart. Neben der fristlosen Kündigung können beispielsweise durch einen Aufhebungsvertrag sehr kurze Zeiträume bis zum Auszug geschaffen werden.

IV.
Mit welchen Konsequenzen habe ich zu rechnen, wenn ich den Mieter aussperre ?

Die von Ihnen angedachte sogenannte „kalte Räumung" mag auf den ersten Blick eine schnellere Lösung als eine Kündigung mit anschließender Räumungsklage (sog. „warme Räumung") darstellen, ist aber aus rechtlicher Sicht nicht zu empfehlen.

Sie erfüllen durch das Aussperren des Mieters den Straftatbestand der Nötigung nach § 240 StGB , begehen zivilrechtlich den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht nach § 858 BGB und sind dem Mieter eventuell sogar verschuldensunabhängig zu Schadensersatz verpflichtet (BGH 8. Zivilsenat,14.07.2010,VIII ZR 45/09 ).


Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben und weitergeholfen zu haben. Bei Verständnisfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Nözel
Rechtsanwältin



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