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Fristl./ außerord. Kündigung eine Wohnung

24.08.2008 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo,
wir haben eine vermietete Wohnungm fristlos und außerordentlich wegen versäumter Mietzahlungen gekündigt.
Die ehemalige Mieterin ist schon ausgezogen und umgemeldet. Die Wohnungsübergabe steht bevor. Allerdings läßt sich durch die Fenster schon erkennen, dass die Wohnung in einem Messizustand ist. Total verdreckt und vermüllt, so wie man es aus dem Fernseher kennt. Fliesen, Fußböden kaputt, überall Müll, Schimmel etc. Wie verhalte ich mich am Besten? Kann ich die Schlösser austauschen? Was ist, wenn sie nicht zur Wohnungübergabe erscheint? Wir haben noch vermietete Geschäfträume, wo Lieferungen im Hof einer anderen Firma lagern, diese sind nun für die ehemalige Mieterin frei zugänglich. Kann ich die Schlösser im Hauptor austauschen, um die Firma vor Diebstahl zu schützen? Was kann ich machen, damit sie die Schäden/Räumung, Heizöl 6000l,Miete, sonstige Nebenkosten bezahlt?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Wenn die Mieterin nicht zur Übergabe erscheint, können Sie die die anschließende Zeit bis zur tatsächlichen Übergabe Schadensersatz fordern. Die Forderung wegen Heizöl etc. können Sie mit der Kaution abrechnen oder einklagen.

Wenn noch Mietzahlungen ausstehen, können Sie bei nicht erfolgter Übergabe das sogenannte Vermieterpfandrecht erklären. Dies müssen Sie aber zuvor androhen.
Dann können Sie die Schlösser der Wohnung und des Haupttores austauschen und die Sachen der Mieterin zur Befriedigung der Ansprüche nutzen. Allerdings verzichten Sie dann auch Schadensersatzansprüche wegen der Schäden/Räumung.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2008 | 07:16

Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für die Antwort. Ein Frage hätte ich noch. Das Vermieterpfandrecht zu erklären lohnt sich nicht, denn in der Wohnung befindet sich nur noch Müll, alles Verwertbare hat sie mitgenommen. Außenstehende Kosten von ca. von 1500€ Miete und 5000€ Heizöl + Sanierung der Wohnung. Wie gehe ich so eine Klage an, was kostet es? Ist es dann eine Räumungsklage, wenn sie die Wohnung nicht übergibt? Wenn ich das Vermieterpfandrecht nicht erkläre, kann ich dann die Schlüssel nicht austauschen?
Freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2008 | 20:55

Sehr geehrte Ratsuchende,

es würde sich um eine Räumungs- und Übergabeklage handeln.
Die Kosten für diese richten sich nach dem Streitwert, dieser wiederum beträgt eine Nettojahresmiete. Leider ist mir diese nicht bekannt, so daß ich die Kosten nicht berechnen kann.

Eine solche Klage müssen Sie bei dem örtlichen Amtsgericht des Ortes erheben, in dem die Mietwohnung liegt. Allerdings sollten Sie hierfür einen Anwalt hinzuziehen.

Sie müssen hierbei zwischen Übergabe und Räumung unterscheiden. Die Übergabe kann bereits als erfolgt angesehen werden, wenn die Mieterin die Wohnung bereits erkennbar verlassen hat. Angesichts der Ummeldung und des Auszuges kann dies bereits vorliegen. Dadurch könnte man die Übergabe bereits als erfolgt ansehen, mit dem Ergebnis, daß Sie aus Gründen der Schadensminderung sogar die Schlösser austauschen müßten. Allerdings ist die Grenze zwischen verbotener Selbstvornahme (Selbstjustiz) und Pflicht zur Schadensminderung sehr leicht zu überschreiten, so daß ich dringend anrege, einen Anwalt hinzuzuziehen, der dies vor Ort erschöpfend beurteilt.
Kurz: Wenn Sie das Vermieterpfandrecht nicht erklären, können Sie nicht so ohne weiteres die Schlösser austauschen, allerdings könnten Sie bei erkennbarer Besitzaufgabe der Mieterin verpflichtet sein, die Schlösser auszutauschen. Mit Schloßaustausch riskieren Sie aber, daß die Mieterin sich bei Räumungsklage damit herausredet, daß sie nicht mehr in die Wohnung hineinkam.

Die Räumung selbst umfaßt die Entfernung von Mietermöbeln, Schmutz und Schäden aus der Wohnung und kann zusammen mit der Übergabe, aber auch getrennt eingeklagt werden. Wenn die Übergabe durch Besitzaufgabe bereits erfolgt ist, können Sie nur noch eine Räumungsklage anstrengen.

Ich rege an, 1) das Gespräch mit der Mieterin zu suchen und versuchen, eine definitive Aussage bez. der Räumung zu erhalten, 2) die Situation durch einen Anwalt vor Ort erschöpfend beurteilen zu lassen, 3) die Schlösser auszutauschen, wenn tatsächlich Schaden droht und 4) die Mieterin (schriftlich und nachweisbar) über den Schloßaustausch in Kenntnis setzen und ihr mitzuteilen, daß ihr zum Zwecke der Räumung Zugang zu der Wohnung gewährt wird, sowie eine Frist zur Räumung setzen.
Diese Punkt sind nicht alternativ gemeint, sondern bitte in Reihenfolge zu beachten.

Die ausstehenden Kosten können Sie mit der Kaution verrechnen bzw. einklagen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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