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Fristenlauf zur Mängelbeseitigung an ETW nach Übergabe Bauträger


06.12.2017 14:14 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Hallo,

folgende Situation:
Am 07.11.2017 ist die Übergabe einer neuen ETW von Seiten des Bauträgers in Berlin erfolgt. Es gab diverse, unstrittige Mängel in der Wohnung (Balkon unfertig; Badtür fehlt, Dusche im Bad nicht benutzbar, Lichttechnik unvollständig, etc), die auch so in das Übergabeprotokoll aufgenommen worden sind. Die Wohnung ist so nicht vermietbar.
Nach Aussage des Vertreters des Bauträgers hatte der Bauträger 3 Wochen, um diese Mängel im Nachgang zu beseitigen. Per Ende dieser drei Wochen bzw. per Monatsende 30.11.2017 ist leider nichts passiert.

1) Aus welcher Quelle leitet sich ab, wie lang der Bauträger ordentlich Zeit hat, um nach dem Übergabetermin etwaige Mängel an der Wohnung zu beseitigen (MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung; BGB;)? Ich würde gern diese 3 Wochen verifizieren.
2) Muss man als Eigentümer dem Bauträger nach den drei Wochen schriftlich auffordern mit Frist, diese Mängel bis XYZ zu beseitigen oder steht er auch ohne dies im Verzug?
3) Ich würde im Sinne von § 280 und § 286 BGB erstmal dem Bauträger den Vermögensschaden aus dem Mietausfall in Rechnung stellen. Geht der Schadenszeitraum ab 07.11.2017 los oder erst nach Ablauf der ominösen 3 Wochen wie oben beschrieben per Ende November 2017?

Danke,
06.12.2017 | 16:16

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

eine denkbare Quelle für die von Ihnen wohl zu Recht als ominös bezeichneten drei Wochen ist der notarielle Bauträgervertrag. Dort könnte sich im Abschnitt zur Abnahme möglicherweise (üblich ist das aber nicht) eine solche Drei-Wochen-Regelung finden. Gerne können Sie mir den Bauträgervertrag noch zur abschließenden Beurteilung hier hochladen oder per Mail zusenden.

Denn ansonsten gibt es keine gesetzliche Grundlage dafür, dass eine Nacherfüllungsfrist von drei Wochen vorgeschrieben wäre, weder in der von Ihnen erwähnten Makler- und Bauträgerverordnung noch im Bürgerlichen Gesetzbuch. Die Quelle ist vorliegend daher allenfalls eine Verständigung darüber, dass drei Wochen eine angemessene Frist für die Nacherfüllung sind, etwa im Rahmen einer sogenannten Selbstmahnung des Bauträgers, auf die Sie sich möglicherweise eingelassen haben.

In der Regel wird im notariellen Bauträgervertrag ein Termin für die Bezugsfertigstellung genannt, zu dem die Abnahme erfolgen soll. Man kann theoretisch auch vor Bezugsfertigkeit die Abnahme erklären, wie offenbar geschehen (fehlende Badtür und unfertiger Balkon und Lichttechnik dürften wesentliche, zur Abnahmeverweigerung berechtigende Mängel darstellen). Aber die Abnahme gem. § 640 BGB hat zahlreiche für Sie nachteilhafte Wirkungen, wie die Beweislastumkehr, den Verjährungsbeginn, Verlust nicht vorbehaltener Vertragsstrafen u.a.

Damit sind Sie insbesondere auf die Nacherfüllung (Mängelbeseitigung) verwiesen und können den ursprünglichen Erfüllungsanspruch nicht weiter verfolgen. Sie müssten die fehlende Bezugsfertigkeit nunmehr nachweisen, wenn Sie sich auf den notariellen Fertigstellungstermin zur Geltendmachung von Verzugsschäden berufen wollten und könnten sich mit der bereits erklärten Abnahme in Widerspruch setzen, die in der Regel erst bei Bezugsfertigkeit erfolgt (vorbehaltlich einer Vertragsprüfung).

Die Setzung einer angemessenen Frist ist zur Wahrnehmung der Nacherfüllungsrechte in der Regel unumgänglich. Was angemessen ist, hängt von allen gegebenen Umständen ab und unterliegt im Streitfall der freien richterlichen Beweiswürdigung. Eine zu kurz gesetzte Frist setzt die objektiv angemessene Frist in Gang. Bei der Bemessung der Angemessenheit legt die Rechtsprechung aber strenge Maßstäbe an und verlangt dem Bauträger viel ab, insbesondere überobligatorischen Arbeitseinsatz mit Überstunden und Wochenendarbeit.

Die Fristsetzung ist nur unter engen Voraussetzungen entbehrlich. Hier liegt weder eine endgültige Verweigerung des Bauträgers noch eine Unzumutbarkeit oder ein Fehlschlag der Nacherfüllung vor und kommt allenfalls die erwähnte Selbstmahnung in Betracht, so dass ein Verzug per Ende November durchaus (aber unter Inkaufnahme erheblicher Risiken) nachgewiesen werden könnte. Dann könnten Sie bereits ab diesem Zeitpunkt den Verzugsschaden fordern, also nach Ablauf der besagten drei Wochen. Allerdings wäre der Nachweis vor Gericht nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt wohl schwer zu führen.

Die Rechtsprechung ist mit der Annahme einer solchen Selbstmahnung zudem eher zurückhaltend, vgl. zB OLG Jena, Urteil vom 18.04.2007 - 7 U 946/06. Ich empfehle daher, schriftlich im Wege des Einwurf-Einschreibens noch eine weitere Frist zu setzen. Sie sollten daher den Bauträger zur Sicherheit nochmals unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Mängelbeseitigung auffordern und androhen, dass Sie nach Fristablauf auf Kosten des Bauträgers Drittunternehmen mit der Fertigstellung beauftragen und einen Rechtsanwalt zu Hilfe nehmen sowie auch den Mietausfall geltend machen würden. Beachten Sie allerdings, dass die Geltendmachung eines Mietausfalls auch den Nachweis potentieller Mieter voraussetzt. Sie werden daher, wenn kein besonders angespannter Wohnungsmarkt bejaht werden kann, regelmäßig dazu vortragen müssen, an wen und ab wann und zur welchen Miete die streitgegenständliche Wohnung hätte vermietet werden können, BGH VIII ZR 326/09.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zu helfen. Gerne stehe ich Ihnen bei diesem Fall auch darüber hinaus zur Verfügung. Sie können gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption nutzen oder mich unter den in meinem Profil angegebenen Daten kontaktieren. Unter dem Druck eines anwaltlichen Schreibens bewegt sich ein Bauträger erfahrungsgemäß schneller, auch um die mit einem Klageverfahren verbundenen Mühen und Kosten zu vermeiden. Über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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