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Fristen (gewerblicher?) Grundstückshandel bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze

24.09.2018 12:26 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


VERKAUF ETWs: Auf vers. Plattformen werden unterschiedliche Angaben zu Fristen der "Drei-Objekt-Grenze" gemacht. Aus einem Diagramm von Immoverkauf24.de geht hervor, dass ein Objekt langfristig,mind. 10 Jahre, vermietet gewesen sein muß, um nicht als Objekt in Sache der "Drei-Objekt-Grenze" zu gelten. Unter haufe.de und datenbank.nwb.de hingegen wird eine "..über 5 Jahre hinausgehende Vermietung" genannt, die "als Umstand gegen eine bereits im Zeitpunkt der Anschaffung (...) bestehende Veräußerungsabsicht spricht" . Was ist richtig und gilt eine Beurkundung im Dezember bereits als erstes Jahr ? (Ich stelle diese Frage als privater Immobilienbesitzer und Privatier, Verkauf aus privaten/gesundheitl. Gründen, in Verbindung mit 600km Entfernung zwischen Lebensmittelpunkt/Wohnsitz und vermieteten Immobilien). Welche §§ kommen in diesem Fall zur Anwendung und gibt es in diesem Zusammenhang neue, wichtige Entscheidungen der Gerichte ? Können Sie Beispiele/Modelle oder eine Planung nennen, die von Verkäuferseite aus unter den gg. Voraussetzungen "optimiert" wären?
D-straße 13.09.2011/
H-straße 24.01.2012/
S-straße 4.01.2012/
W-ufer 26.10.2012/
B-straße 01.05.2013/
M-Weg I 05.12.2016/
M-Weg II 12.09.2016
Ich freue mich auf Ihre fachliche Hilfe.

Einsatz editiert am 25.09.2018 12:09:26
25.09.2018 | 12:45

Antwort

von


(179)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wird bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf die Dauer der Nutzung und die Zahl der veräußerten Objekte abgestellt. Nur in wenigen Ausnahmefällen wird bei weniger als vier verkauften Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt (Drei-Objekt-Regel).

Unter bestimmten Umständen kann aber sogar der Verkauf eines einzigen sehr großen Objektes als ein gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden.

Wurden bebaute Grundstücke mindestens zehn Jahre gehalten, gehört auch die Veräußerung grundsätzlich noch zur privaten Vermögensverwaltung (BFH, Urteil vom 6.4.1990, Az. III R 28/87). In diesem Fall fällt auch die sog. Spekulationssteuer weg.

Nicht berücksichtigt werden zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke. Jedoch gilt auch hier die Ausnahme, wenn die Selbstnutzung weniger als fünf Jahre gedauert hat. Aber selbst in diesem Fall wird das Grundstück nicht einbezogen, wenn eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachgewiesen wird und der Verkäufer darlegen kann, dass der Verkauf aufgrund offensichtlicher Sachzwänge erfolgte.

Auch die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen allein lässt die Veräußerung der so entstandenen Wohnungen nicht zwingend zu einer gewerblichen Tätigkeit werden.

Daher ist mit Blick auf Ihre Frage festzuhalten:

Zunächst sind beide Fristen richtig, denn sie stehen in einem unterschiedlichen Kontext:

Entscheidendes Kriterium bei der Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels ist – neben der Drei-Objekt-Grenze – die „Haltedauer" des jeweiligen Objektes, das heißt die Zeitspanne zwischen Erwerb oder Herstellung und Veräußerung. Insoweit fließen regelmäßig nur solche Objekte in die Gesamtbetrachtung seitens des Finanzminsiteriums ein, deren Haltedauer fünf Jahre nicht überschreitet, da bei ihnen eine bedingte Veräußerungsabsicht grundsätzlich unterstellt werden kann.

Sprich zunächst gilt die 5 Jahresfrist, d.h. Objekte die innerhalb dieser Frist verkauft werden und bei denen die Drei-Objekt-Regel überschritten ist, wird regelmäßig ein gewerblicher Verkauf angenommen. Eigengenutzte Wohnobjekte sind in die Grenzregelung i.d.R. nicht einzubeziehen. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen, namentlich bei einer nur kurzfristigen, vorübergehenden Eigennutzung, kann das Grundstück in die 3-Objekt-Grenze einzubeziehen sein. Aber auch dann sind die Umstände des Einzelfalls genau zu prüfen, denn selbst bei einer nur kurzfristigen Eigennutzung (weniger als 5 Jahre) ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer den Verkauf mit ,"offensichtlichen Sachzwängen'" erklären kann.

Werden aber weniger als z.B. 4 Objekte verkauft, sodass ein gewerblicher Handel zunächst nicht zum Tragen kommt, so gilt aber immer noch die 10 Jahresregel. Wer als privater Immobilienbesitzer daher ein Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und auf diese Weise einen Gewinn erwirtschaftet, den verpflichtet der Fiskus zur Zahlung von Spekulationssteuer. Eine Ausnahme besteht, wenn der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre sein Haus selber bewohnt. In diesem Fall gilt eine Steuerbefreiung.

Zusammengefasst gilt daher folgendes:

Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor.

In die Drei-Objekt-Grenze sind ererbte Grundstücke oder selbst genutzte Immobilie nicht mit einzubeziehen. Wird Grundbesitz durch vorweggenommene Erbfolge übertragen, kommt jedoch die Drei-Objekt-Grenze zur Anwendung.

Werden weniger als drei Objekte angeschafft, modernisiert, veräußert, erzielt der Steuerpflichtige Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung. Diese Einnahmen sind steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird das Grundstück ganz oder teilweise innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommensteuer. Bei einer Veräußerung 10 Jahre nach dem Erwerb ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Ungeachtet der 5 Jahre Regel gilt für alle von Ihnen genannten Grundstücke ab 2011 daher immer noch die 10 Jahre Spekulationsfrist, welche frühestens 2021 bzw. 2026 ausläuft, sodass erziehlte Einnahmen/Gewinne immer zu versteuern wären, unterstellt eine Selbstnutzung liegt nicht vor.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2018 | 14:35

Sehr geehrter Herr "Mit-freundlichen Grüßen", Ihre Ausarbeitung und Antwort ist ungenügend, nämlich defacto nicht vorhanden - außer Cut&Copy-Textbausteinen nichts gewesen. Sie haben sich noch nicht einmal die Mühe gemacht den Bezug zu Eigentumswohnungen herzustellen. Stattdessen ist in Ihrer Antwort überwiegend von Grundstücken die Rede. Zu Ihrer Info, nochmal, es handelt sich um Eigentumswohnungen! Ihre Antwort ist, mit Ausnahme nur sehr weniger Formulierungen, 1:1 aus im Internet frei erhältlichen Texten zusammengesetzt. Nichts, was man nicht schon als Laie in den ersten Treffern einer Goo...-Suchanfrage lesen kann - dafür....aber sehr gut, wenn es um den Vorschlag einer Erhöhung des Einsatzes geht. Ihr Hinweis auf die Nachfragefunktion ist überflüssig, da mein Anliegen klar formuliert ist. Darüber hinau sind Sie z.Bsp. auf die Frage "Was ist richtig und gilt eine Beurkundung im Dezember bereits als erstes Jahr ?" oder "Welche §§ kommen in diesem Fall zur Anwendung und gibt es in diesem Zusammenhang neue, wichtige Entscheidungen der Gerichte ?" oder "Können Sie Beispiele/Modelle oder eine Planung nennen, die von Verkäuferseite aus unter den gg. Voraussetzungen "optimiert" wären?" überhaupt nicht eingegangen. Wenn es Ihnen zuviel Arbeit bzw. zu wenig Geld ist, sollten Sie solche Fragen einfach nicht annehmen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2018 | 14:53

Sehr geehrter Fragesteller,

da ich die Rechtslage nicht neu erfinden kann und diese nunmal so ist, verwende ich auch Textbausteine, zumal ich diese Fragen durchweg schon viele Male zufriedenstellend beantwortet habe.

Für die Nachfrage hinsichtlich der Geltung der Beurkundung, ist allein das Jahr der Beurkundung entscheidend, aber dies haben Sie ja gewiss schon bei Google herausgefunden. Welches Jahr solle sonst gelten?

Hinsichtlich der Rechtslage gibt es auch keine Neuigkeiten, sodass ich auf diese Frage auch nicht eingegangen bin, wenn es nichts Neues zu berichten gibt.

Des Weiteren ist es auch inhaltlich egal ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkaufen, beides sind Immobilien und für beides gilt das gleiche, da die Rechtsprechung dort nicht unterscheidet. Auch Eigentumswohnungen bestehen aus einem Gebäudeteil und Grundbesitz, auch wenn dies als Bruchteilsgemeinschaft nicht das Gesamtgrundstück betrift, ist es eine Immobilie mit Grundstück, sprich bebautes Grundstück.

Modell und Planung für eine Optimierung sehe ich nicht und setzt auch eine ausführliche Beratung voraus und nicht eine bloße rechtliche Einschätzung, wie diese auf dieser Online-Plattform angeboten wird. Um eine Optimierung zu prüfen, müsste man dann auch wissen, nach welchen Maßstäben und Kriterien was, wie optimiert werden soll und welche Möglichkeiten bestehen, die man ausschöpfen kann. Eine bloß spekulative Auskunft wäre daher keine zulässige Rechtsberatung im Sinne des Online-Angebotes.

Ich habe Ihnen bereits mitgeteilt, dass für Verkäufe vor 2021 immer die Spekulationssteuer anfällt. Eine Optimierung dessen sehe ich nicht, außer Sie wünschen eine Beratung wie man die fällige Steuer umgeht, was fraglich wäre und durch den Antwortenden nicht angeboten wird.

Dementsprechend ist mir unklar, was Sie mit dieser Nachfrage/Rüge bezwecken wollen, und warum ich Ihnen eine andere (ausgedachte und falsche) Antwort geben sollte, als anderen Fragestellern, wenn Sie die Antwort dann doch schon über Google kennen. Sie haben Fragen hinsichtlich Unsicherheiten der Anwendung verschiedener Fristen gestellt und diese Frage ist meines Erachtens zutreffend beantwortet und Textbausteine ändern daran auch nichts.

MfG

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