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Frist für Kautionsrückforderung (Gewerbemietvertrag)


13.12.2005 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Innerhalb welcher Frist (nach Ende des Mietverhältnisses) muß ein Mieter (eines gewerblich genutzten Objektes) die Erstattung (der in bar hinterlegten Mietkaution) beim Vermieter anfordern, um seinen Anspruch auf die Rückerstattung nicht zu verlieren?

Gilt die Regelverjährung (3 Jahre ab Endes Kj´s) seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes auch für gewerbliche Mietverträge oder gilt eine andere Frist?

Welche BGB-Paragraphen oder ggf. höchstinstanzliche Urteile sind dabei maßgebend?

...und, nicht gar so wichtig:
In welcher Form muß der Mieter dem Vermieter seine Ansprüche fristwahrend und verjährungshemmend dartun?




Falldetails:
Das Mietverhältnis für ein gewerblich genutztes Mietobjekt endet fristgerecht und unstreitig am 30. Juni 2004. Mängel an der Mietsache werden bei der Übergabe der Mietsache nicht beanstandet. Verjährung also Ende 2007?
Der am 07.02.1997 geschlossene Mietvertrag enthält keine Angaben über den Rückzahlungstermin sowie keine Angaben über eine Zweckbindung der Kautionsleistung.
Der Mieter fordert vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution mit Schreiben vom 30.06.2004 mit Frist zum 07.07.2004.
Der Vermieter reagiert daraufhin bislang in keiner Weise.

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Dies gilt auch bezüglich der Kautionszinsen. Die Verjährung beginnt nicht mit dem Ende des Mietvertrags, sondern mit der Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs des Mieters. Wenn bei Rückgabe der Mietsache bestätigt wurde, daß die Räume vertragsgemäß zurückgegeben wurden, wird dem Vermieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zustehen, so daß der Anspruch im Juli 2004 fällig geworden ist. Andernfalls wird dem Vermieter ein Prüfungsrecht zugestanden haben, das bis zu 6 Monate bestehen kann. Dann wäre die Kautionsrückzahlung erst am 01.01.2005 fällig geworden, mit der Folge, daß die Verjährung des Anspruches erst mit Ablauf des 31.12.2008 eintreten wird (§§ 195, 199 BGB).

Es besteht aber das Risiko, daß ein Gericht die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches bereits im Jahr 2004 annimmt, mit der Folge des Verjährungseintrittes am 31.12.2007. Dieses Risiko sollte der Mieter nicht eingehen und rechtzeitig vor dem 31.12.2007 einen Mahnbescheid erwirken bzw. Klage auf Abrechnung erheben. Denn nur so kann der Eintritt der Verjährung gehemmt werden. Die einfache Aufforderung zur Abrechnung hemmt den Verjährungslauf nicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2005 | 00:21

Vielen Dank für die rasche Bearbeitung meiner Anfrage!
Nachfrage:
Ihre Angaben beziehen sich ausdrücklich(!) auch auf einen gewerblichen Mietvertrag?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2005 | 00:55

Die Verjährungsfristen unterscheiden nicht nach Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnissen. Auch im Gewerberaummietrecht verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters gem. § 548 BGB erst nach 6 Monaten, so daß ihm eine entsprechende Prüfungsfrist - mit den Auswirkungen auf die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches - zustehen wird.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann


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