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Frist des Sonderkündigungsrechts bei Versteigerung


| 13.04.2007 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Ich wohne seit 15.06.2001 in einer Mietwohnung mit einem Mietvertrag über 3 Jahren, nach 5,8,10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweilig 3 Monate.(lt.Vertrag)
Die Wohnung wurde am 24.01.2007 versteigert. Der neue Eigentümer versicherte mir noch vor Ort, dass ich in der Wohnung bleiben könne, er mir zwar die Wohnung im Zuge seines Sonderkündigungsrechts kündigen will, um mit mir einen neuen Mietvertrag zu schließen und verlangte eine Kopie des bestehenden Mietvertrags.
Weiter folgten nur 2 Anrufe um einen Termin zu vereinbaren. Nichts schriftliches.
Am 10.04.erhielt ich ein Fax mit der Aufforderung bis zum spätesten Termin 12.04.2007 ein Treffen zur Unterschrift eines neuen Mietvertrags zu vereinbaren. Als ich ihm daraufhin mitteilte, dass dies innerhalb von 3 Tagen nicht möglich sei, und er solle mir den Mitvertrag zusenden, kündigte er mir mündlich am Telefon, faxte diese Kündigung noch am selben Abend an meine Arbeitsstelle und schickte sie mir per Post, wo ich sie am 12.04. 2007 im Briefkasten hatte. Hierin kündigt er fristgerecht zum 14.06.2007 und begründet diese Kündigung mit dem Sonderkündigungsrecht sowie Eigengebrauch.
Meine Information war, die Frist für das Sonderkündigungsrecht ist verstrichen und er tritt dadurch in den bestehenden Mietvertrag ein. Jetzt bin ich mir nicht mehr sicher, da es bezüglich dieser Frist mehrere unterschiedliche Aussagen gibt.
Meine Frage: Bis zu welchem Zeitpunkt kann das Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerungen geltend gemacht werden, wenn der Versteigerungstermin am 24.01.war bzw. bis zu welchem Zeitpunkt muss ich aus der Wohnung?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Im Falle der Zwangsversteigerung steht dem Ersteher das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG iVm. 573 d BGB zu. Danach ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Jedoch ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Folgt man dem Wortlaut des § 57a ZVG ist die Kündigung am 12.04.2007 zu spät ausgesprochen. Selbst wenn man die teilweise in der Rechtsprechung vertretene Auffassung berücksichtigt, wonach über den Wortlaut des § 57a ZVG hinaus auch ein Kündigung zu einem späteren Termin zulässig ist, wenn es die Prüfung der Sach- und Rechtslage erfordert, halte ich eine Prüfung von gut 3 Monaten für zu lang. Dies gilt umso mehr, als dass der Erwerber ihnen zunächst zusagte, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.

Darüber hinaus besteht auch dieses Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG nur dann, wenn der Ersteher einen besonderen Bedarf an der Sonderkündigung nachweisen kann, z.B. Eigenbedarf oder Modernisierung. Zwar behauptet Ihr Vermieter Eigenbedarf, doch muss er diesen auch tatsächlich nachweisen/begründen können. Dies wird ihm spät. nach der Übermittlung des Fax an Sie, den neuen Mietvertrag zu unterschreiben, nicht mehr gelingen.
Sie sollten daher unbedingt auch das erste Fax vom 12.04. aufbewahren, da Sie so ein Beweismittel in der Hand haben, dass der Vermieter zunächst einen neuen Mietvertrag abschließen wollte. So wird es ihm äußerst schwer fallen, den behaupteten Eigenbedarf überhaupt nachweisen zu können.

Das Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten seitens des Vermieters sehe ich daher als verwirkt an, so dass nachfolgend auf die vertragliche Vereinbarung ankommt, die auch der gesetzlichen Regelung entspricht. Der Vermieter kann demnach ab einer Mietzeit von 5 Jahren nur mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Für eine weitergehende Wahrnehmung Ihrer Interessen, können Sie mich gerne unter

info@123kanzlei.net

kontaktieren.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2007 | 20:53

Danke Frau Hetzel, für die rasche Antwort.
Allerdings antworteten Sie:
"Folgt man dem Wortlaut des § 57a ZVG ist die Kündigung am 12.04.2007 zu spät ausgesprochen. Selbst wenn man die teilweise in der Rechtsprechung vertretene Auffassung berücksichtigt, wonach über den Wortlaut des § 57a ZVG hinaus auch ein Kündigung zu einem späteren Termin zulässig ist, wenn es die Prüfung der Sach- und Rechtslage erfordert, halte ich eine Prüfung von gut 3 Monaten für zu lang."
Der Zeitraum von Versteigerung bis zur Kündigung umfaßt jedoch weniger als 3 Monate!
Dann ist das Sonderkündigungsrecht ja doch nicht verwirkt, weil er dann ja doch bis zum 24.04.07 kündigen kann, oder verstehe ich das falsch?
Das wäre ja entsetzlich! Eine Kündigung akzeptieren zu müssen, die einem zwei Monate Zeit läßt, um sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2007 | 08:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Rechtsprechung gesteht nur in äußersten Ausnahmefällen eine längere Dauer zum Ausspruch der Kündigung zu.

Gem. § 57a ZVG ist die Kündigung nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin auszusprechen, sonst ist das Sonderkündigungsrecht verwirkt. Nach dem Zuschlag im Januar, hätte der Ersteher die Kündigung bereits im Februar aussprechen müssen.

Ihr Vermieter kann sich somit nicht mehr auf das Sonderkündigungsrecht berufen.

Ich hoffe, Ihre Befürchtungen ausgeräumt zu haben.

Freundliche Grüße

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

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"Vielen Dank, Frau Hetzel!
Das wollte ich konkret wissen. Jetzt kann ich die ganze Sache beruhigter angehen. "