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Freigabe Grundschuldbrief

| 23.02.2015 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: nachträglichen Übersicherung bei der Kreditgewährung

Sehr geehrte Rechtsanwälte,
bitte senden Sie mir eine Beantwortung folgende(r) Rechtsfrage(n):

Der bei der Hausbank noch vorhandene Grundschuldbrief meines EFH über 150.000,- wurde 2008 zur Sicherung eines KfW- Kredites von 16500,- herangezogen.
2012 wurde eine Wohnung mit derselben Bank finanziert, 240.000,- Darlehen mit einer eingetragenen Grundschuld von 244.000,-€ auf diese Immobilie. In dem separaten Dokument "Zweckerklärung für Grundschulden, Sicherung der Geschäftsverbindung" ist die Wohnung als Pfand benannt, im Darlehensvertrag selbst ist unter Punkt Sicherheiten auch der Grundschuldbrief des EFH aufgeführt. Inzwischen ist das KfW-Darlehen zurückbezahlt und die Schuld für die Wohnung berät noch 170.000,-€.
Meinen Wunsch nach Rückgabe des Grundschuldbriefes zur Finanzierung eines anderweitigen Baudarlehens lehnt die Bank ab. Das heißt, die Bank hält über 4000.000,- erstrangige Grundschuld an 2 Immobilien zur Sicherung der aktuellen Darlehenssumme von 170.000,-€ an einer Immobilie. Diese Summe ist in 3 Verträge aufgeteilt mit unterschiedlicher Laufzeit, aber mit jährlicher Sondertilgung von 10% der anfänglichen Vertragssumme. Die Bank weigert sich, mir ein Baudarlehen zur günstigeren Umschuldung zu gewähren.

Fragen:

Kann ich die Herausgabe des Grundschuldbriefes erzwingen, um damit günstigere Baudarlehen zu erlangen?
Gibt es andere sinnige Vorgehensweisen um zukünftig den Tilgungsanteil bei den Zahlungen zu erhöhen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Kann ich die Herausgabe des Grundschuldbriefes erzwingen, um damit günstigere Baudarlehen zu erlangen?

ja, Sie müssen die Bank auf die Herausgaben des Briefes verklagen


Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Für den Fall, wenn die gesicherte Forderung nur zum Teil besteht und somit der Sicherungszweck teilweise entfallen hat, hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze aufgestellt (http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/urteile-zu-zwangsversteigerungen/240-uebersicherung):

„ Allerdings kann im Laufe der Zeit der Fall eintreten, daß der Wert der übereigneten Gegenstände die Verbindlichkeit deutlich übersteigt und das berechtigte Interesse des Gläubigers bereits dann voll gewahrt ist, wenn ihm nur ein Teil der übereigneten Sachen als Sicherheit verbleibt. Der Sicherungsgeber ist in diesen Fällen regelmäßig auch dann genügend geschützt, wenn der Formularvertrag die Frage der Übersicherung nicht regelt. Die Rechtsprechung hat in Anwendung der §§ 157, 242 BGB für Sicherungsverträge aller Art den Grundsatz herausgearbeitet, daß der Sicherungsgeber einen Teil der Sicherheiten zurückverlangen kann, sobald eine endgültige Übersicherung des Gläubigers eingetreten ist".
D.h., dass die Bank zur Vermeidung einer nachträglichen Übersicherung bereits während der Phase der Kreditgewährung verpflichtet ist, die Sicherheiten, die das Kreditlimit dauerhaft unangemessen überschreiten, an den Sicherungsgeber zurück zu übertragen; hierdurch verhindern sie eine unwirksame unangemessene Besicherung. Anderslautende Abreden, die ein Ermessen (weitergehende Spielräume der Bank einbeziehen) sind unwirksam. Der Freigabeanspruch unterliegt nicht im Ermessen der Bank.


Fraglich ist, ob eine solche Übersicherung in Ihrem Fall eingetreten ist. Eine Übersicherung wird von der Rechtsprechung in jedem Fall bei einem Wert der Sicherheiten über 150% des Schuldbetrags angenommen. Hierbei müssten Sie auch eine evtl. Vorfälligkeitsentschädigung bei eine festgelegten Laufzeit (Zinsbindung) berücksichtigen. Sie geben an:
„ die Bank hält über 4000.000,- erstrangige Grundschuld an 2 Immobilien zur Sicherung der aktuellen Darlehenssumme von 170.000,-€ an einer Immobilie".

Von einer Übersicherung ist daher auszugehen. Der Grundschuldbrief muss die Bank herausgeben,


2. Gibt es andere sinnige Vorgehensweisen um zukünftig den Tilgungsanteil bei den Zahlungen zu erhöhen?

Der Tilgungsanteil wurde vertraglich festgelegt und unterliegt daher nicht einer einseitigen Änderung. Sie haben auch keine Möglichkeit nach dem Gesetz (§§ 500 ff BGB), die Forderung der Bank vorzeitig voll oder teilweise zurück zu zahlen (außer evtl.im Vertrag vorgesehenen Sondertilgungen), § 503 BGB. Es sei denn die Bank stimmt der vorzeitigen Tilgung zu. Dann sparen Sie an Zinsen, müssen allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank (kostenpflichtig) für Sie vornehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei den Verhandlungen mit der Bank, bei denen Sie diese Vorgaben der Rechtsprechung einbeziehen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.02.2015 | 10:28

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