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Freiberufliche/gewerbliche Nutzung einer Wohnung, Genehmigungspflicht des Vermieters

18.03.2014 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag, sehr geehrte/r Herr/Frau Rechtsanwalt.

Ich habe mich bereits im Internet zu diesem Thema erkundigt (auch die das Thema berührenden Antworten auf diesem Forum) und bin auf zwei BGH-Urteil gestoßen, die wohl regelmäßig bei Fragen dieser Art herangezogen wird (VIII ZR 165/08&VIII ZR 213/12).

Ich übe seit ca. einem Jahr eine freiberufliche Tätigkeit, mit der ich nicht hauptsächlich meinen Lebensunterhalt bestreite, in meiner Wohnung ohne weitere Mitarbeiter aus. Auf meiner Webseite wird auch meine Adresse angegeben. Hierbei handelt es sich um eine sehr stille Körperarbeit (Hausfrieden wird nicht gestört), für die -bis auf eine klappbare Liege und einen Stuhl- das Zimmer nicht hergerichtet sein muss und die im Liegen und SItzen ausgeführt wird, sodass "keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter als bei einer üblichen Wohnnutzung" (vgl. http://www.frag-einen-anwalt.de/Freiberufliche-Taetigkeit-in-Mietwohnung---f136130.html) zu befürchten ist.

Hierzu nun konkrete Fragen:

1. Ich kam regelmäßig auf den Ausdruck des "ins Gewicht fallenden Kundenverkehrs" - bei mir handelt es sich in der Woche um höchstens 10 Besuche. Ist das bereits ins Gewicht fallender Kundenverkehr?
2. Besteht meinerseits die Pflicht, eine Genehmigung seitens des Vermieters einzuholen?
3. Besteht seitens des Vermieters eine Genehmigungspflicht meiner teil-freiberuflichen Nutzung bzw. kann er die Genehmigung verweigern?

Beste Grüße und vielen Dank.
TD


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"1. Ich kam regelmäßig auf den Ausdruck des "ins Gewicht fallenden Kundenverkehrs" - bei mir handelt es sich in der Woche um höchstens 10 Besuche. Ist das bereits ins Gewicht fallender Kundenverkehr?"

Hierzu können die Ausführungen der bereits von Ihnen genannten Grundsatzentscheidung des BGH (VIII ZR 165/08)herangezogen werden:

"Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung."

Der Begriff des "nicht ins Gewicht fallenden Kundenverkehrs" kann somit nicht wirklich quantifiziert werden, sondern ist immer Frage des Einzelfalles. So wie Sie Ihre Tätigkeit schildern, dürfte von dieser durch Ihren Kundenverkehr keine weitergehende Einwirkung auf die Wohnung als Mietsache ausgehen, als dies auch bei üblicher Wohnnutzung der Fall wäre. Es könnten also allenfalls die durch den Kundenverkehr verursachten Einwirkungen auf die Mitmieter sein, die den zumutbaren Umfang für den Vermieter überschreiten. Dies würde ich aber bei 10 Besuchern in der Woche ebenfalls noch nicht als überschrittenes Maß ansehen. Als exemplarische Beispiele benennt der BGH hier lediglich den Rechtsanwalt oder Makler. Letztlich ist es jedoch eine Frage des konkreten Einzelfalles, dessen Tatsachen der Mieter darlegen und beweisen müsste.

"2. Besteht meinerseits die Pflicht, eine Genehmigung seitens des Vermieters einzuholen?"

Ja. Der BGH hat in der genannten Entscheidung klargestellt, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Damit bringt das Gericht zum Ausdruck, dass in diesem Falle der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung auch einholen muss. Die andere Frage ist, ob der Vermieter jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet ist, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen (siehe 3.). In Ihrem Falle ist auch ein Nachaußentreten Ihrer freiberuflichen Nutzung gegeben.

"3. Besteht seitens des Vermieters eine Genehmigungspflicht meiner teil-freiberuflichen Nutzung bzw. kann er die Genehmigung verweigern?"

Da Sie keine weiteren Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen, sollte die Frage allein davon abhängen, ob ein "ins Gewicht fallender Kundenverkehr" gegeben ist oder nicht. Meine Einschätzung hierzu habe ich Ihnen bereits oben gegeben.

Sie sollten daher das Gepräch mit Ihrem Vermieter suchen oder diesen anschreiben, ihm die Aufnahme Ihrer teil-freiberuflichen Nutzung der Wohnung mitteilen und ihn zur Erlaubnis auffordern unter Hinweis darauf, dass er zur Erteilung dieser Erlaubnis nach Treu und Glauben verpflichtet ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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