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Freiberufliche Nutzung einer gemieteten Wohnung

02.11.2012 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich möchte mich freiberuflich als Trauerbegleiter selbständig machen, absolviere aktuell die entsprechende Ausbildung. Mein Angebot soll sich an Menschen richten, die einen nahen Angehörigen verloren haben und sich in dieser schwierigen Lebenslage Hilfe, Unterstützung, Austausch mit ebenfalls Betroffenen und Begleitung/Anleitung für die Trauerarbeit wünschen. Ich möchte sowohl Gruppengespräche (Gruppen von 5-6 Personen, 2 x monatlich für 2-3 Stunden), als auch individuelle Einzelgespräche anbieten. Ich benötige dafür einen Raum mit etwa 35-40 qm, den ich anmieten möchte. Ich werde dort nicht leben, sondern nur meinen Beruf ausüben.

Auf dem Markt gibt es kaum passende Angebote, Büroanmietungen sind für mich als Existenzgründer zu teuer. Alternativ würde ich daher gern ein größeres Appartment, das als Wohnung angeboten wird, mieten.

Nun hörte ich, dass dies in einem reinen Wohngebäude nicht gestattet ist und der Vermieter eine Nutzungsänderung beantragen müsse. Im Fall meines Auszugs sei eine "Rückabwicklung" zu einer Wohnnutzung nicht mehr möglich.

1.) Ist diese Information grundsätzlich richtig?
2.) Gilt das auch für meine Branche, die nicht mit Lärmentwicklung, Emmissionen o.ä. behaftet ist und auch keine Belästigung durch Laufkundschaft mit sich bringt?
3.) Gilt das auch für Freiberufliche Tätigkeiten, oder nur für Gewerbliche Nutzungen?
4.) Welches juristische Risiko gehe ich ein, wenn ich die Art der Nutzung dem Vermieter verschweigen würde?

Eingrenzung vom Fragesteller
05.11.2012 | 16:15

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

nachfolgend beantworte ich ihre Anfage wie folgt:

In den mietrechtlichen Gesetzen findet sich keine Regelung zu dem Problem, ob eine Wohnung, welche ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet ist, auch gewerblich oder sonst für berufliche Zwecke genutzt werden darf. Deshalb herrschte lange Zeit eine gewisse Rechtsunsicherheit für die betroffenen Mietparteien.

Dieser Ungewissheit hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 ein Ende gesetzt (VIII ZR 165/08). Dem Urteil des BGH zufolge ist für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietwohnung auch für berufliche Tätigkeiten genutzt werden darf, ausschlaggebend, inwieweit der jeweilige Mieter mit der gewerblichen/beruflichen Tätigkeit nach außen auftritt. Je öffentlicher die in der Wohnung ausgeübte Tätigkeit ist, desto eher liegt ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor, welchen der Vermieter unterbinden kann.

Es kommte daher vor allem darauf an, wieviel Laufkundschaft vorhanden ist und ob Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden.

Ist dies nicht der Fall und das berufliche Tätigwerden spielt sich ausschließlich in den 4 Wänden ab, wie oft bei Lehrern, Schriftstellern oder vielen sonstigen Freiberuflern, dann unterscheidet sich die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit nicht von der reinen Wohnnutzung. Der Vermieter muss dann noch nicht einmal über die Ausübung der beruflichen Tätigkeit unterrichtet werden. Ein vertragswidriger Gebrauch scheidet von vornherein aus.

Tritt der Mieter im Rahmen der gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit jedoch nach außen auf, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dieses zu dulden. Er kann kann die Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis verweigern. Verschweigt der Mieter die entsprechende Nutzung, riskiert er die fristlose Kündigung.

Natürlich sind die Grenzen selten so eindeutig zu ziehen, wie oben beschrieben. Hält sich das „Nach-Außen-Treten" im Rahmen und unterscheidet sich dieses kaum von der Nutzung zu reinen Wohnzwecken, etwa bei nur sporadischenm Publikumsverkehr, wie bei Existenzgründern regelmäßig der Fall, so ist der Vermieter zwar um Erlaubnis zu bitten, muß diese Erlaubnis dann aber auch erteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

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