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Freiberufler will Eigentumswohnung privat verkaufen

| 16.05.2013 10:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers


Zusammenfassung: Verkauft ein Unternehmer / Freiberufler gebrauchte Ware, kann die Gewährleistung in der Regel wirksam ausgeschlossen werden, wenn die Nutzung überwiegend privat erfolgte. In dem Fall liegt kein Verbrauchsgüterkauf vor.

Die Frage betrifft das seit einigen Jahren auch in Deutschland gültige EU-Gewährleistungsrecht.

Allgemein dürfen Freiberufler noch Artikel, die sie privat gekauft und nie in den Geschäftsbüchern verbucht haben, noch privat verkaufen, oder muss ich erst mein Ingenieurbüro schliessen?

Konkret bezieht sich die Frage auf den Verkauf einer Eigentumswohnung.
Ich habe vor ein paar Jahren eine Eigentumswohnung mit privaten Geldmitteln gekauft und nutze diese seither bis heute auch selber.
In der Buchhaltung meines Ingenieurbüros habe ich lediglich einen kleinen Anteil der Nebenkosten und der Abschreibung für das über einige Jahre in der Wohnung befindliche Zimmer, das ich für als Büro verwendet habe, als Kostenposition gebucht. Der eigentliche Kauf ist nie in den Büchern erschienen und ist aus steuerlicher Sicht nicht als Kosten des Ingenieurbüros aufgeführt worden.

Diese Eigentumswohnung möchte ich demnächst verkaufen. Nun könnte das EU-Gewährleistungsrecht dem im Wege stehen.
Die Meinung in meinem Bekanntenkreis dazu reicht von Freiberufler können auch gebrauchte Artikel auf keinen Fall mehr privat Verkaufen, bis zu die Wohnung wird einfach verkauft, wie gesehen.
"Haus und Grund" hat mich auf das BGB verwiesen, ohne die entsprechenden Paragraphen anzugeben, und ich habe nichts passendes gefunden.

Nun Frage ich, dürfen Freiberufler privat gekaufte Artikel auch privat verkaufen, und was bedeutet geringwertig in diesem Zusammenhang?
Und die zweite Frage, wie weit betrifft das EU-Gewährleistungsrecht dabei den Verkauf einer mit privaten Mitteln erworbenen Eigentumswohnung durch einen Freiberufler ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

Ohne weitere Regelung hat ein Käufer die in § 437 BGB genannten Gewährleistungsrechte. Diese können allerdings vertraglich ausgeschlossen werden, sofern es sich nicht um einen sogenannten Verbrauchsgüterkauf im Sinne des § 474 BGB handelt. In einem solchen Fall wäre ein Ausschluss der Gewährleistung regelmäßig unzulässig, vgl. § 475 Abs. 2 BGB.

Ein Verbrauchsgüterkauf liegt vor, wenn ein Unternehmer (§ 14 BGB) in Ausübung gewerblicher oder selbständiger beruflicher Tätigkeit etwas an einen Verbraucher (§ 13 BGB) verkauft.

Als Inhaber eines Ingenieurbüros handeln Sie in Ihrer beruflichen Tätigkeit zweifellos als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB.

Dies hindert Sie allerdings nicht, private Dinge als Verbraucher zu verkaufen. Allerdings weise ich darauf hin, dass es hier nicht unbedingt (nur) darauf ankommt, ob Sie diese Dinge privat oder über Ihr Büro erworben haben. So wird von der Rechtsprechung für die Abgrenzung von Verbraucher- und Unternehmerhandeln vielfach objektiv auf den von der handelnden Person verfolgten Zweck abgestellt. Das bedeutet, dass gerade bei dem Verkauf von hochwertigem Ingenieurbedarf die Gefahr besteht, dass ein solcher Kauf objektiv als Verbrauchsgüterkauf zu behandeln wäre, auch wenn Sie diese Ware aus welchen Gründen auch immer privat erworben haben.

Regelmäßig sollte es aber bei einem privaten Verkauf von Waren, die Sie eben auch privat und nicht unter dem Namen und Adresse Ihres Ingenieurbüros anbieten, hier keine Schwierigkeiten geben. Ob eine Sache geringwertig ist oder nicht, wird in diesem Zusammenhang regelmäßig nicht beurteilt, nur kann wie oben erwähnt bei gerade bei hochwertigem Berufsbedarf objektiv eher auf eine Unternehmereigenschaft geschlossen werden.

Nach Ihren Angaben haben Sie von Ihrer privat erworbenen Eigentumswohnung lediglich ein Zimmer als Büro für Ihre berufliche Tätigkeit genutzt.

In Fällen, in denen die verkaufte Ware sowohl privat als auch unternehmerisch genutzt wurde, stellt die Rechtsprechung regelmäßig darauf ab, welche Nutzung überwiegt. Hier sind insbesondere zum Kfz-Verkauf diverse Entscheidungen ergangen. So führt das OLG Celle aus: „Nutzt eine natürliche Person indes einen Gegenstand sowohl privat als auch für ihr Unternehmen (dual use), so ist entscheidend für die Einordnung z. B. als Verbrauchsgüterkauf, welche Benutzung überwiegt." (vgl. OLG Celle, Urteil vom 11. 08.2004, Az. 7 U 17/04). Das Kammergericht Berlin hat festgestellt: „Die Beklagte ist aber trotz ihrer Tätigkeit als „Fachberaterin auf dem Gebiet des Vertriebs von Fertighäusern" nicht Unternehmer im Sinne von § 14 Absatz 1 BGB, da der Kläger nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Beklagte bei Abschluss des Rechtsgeschäfts tatsächlich in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit gehandelt hat." (vgl. Kammergericht, Beschluss vom 11.09.2006, Az. 12 U 186/05).

Dementsprechend sehe ich hier bei dem Verkauf Ihrer offenbar ganz überwiegend privat genutzten Eigentumswohnung keine Schwierigkeiten hinsichtlich der Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses auf Sie zukommen, zumal die Beweislast für Ihre Unternehmereigenschaft in diesem Punkt in aller Regel dem Käufer obliegt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführung hier zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.05.2013 | 18:14

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