Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fragestellung zu einem zu erneuernden Erbpachtvertrages:

| 04.01.2012 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


1.
Kann die Stadt Frankfurt nach Ablauf von 90jährigem Erbbauvertrag
im neuen Vertrag (weitere 80 Jahre bis Jahr 2093) einfach so von ehemaliger 10jähriger Anpassung auf 5jährige Anpassung des Erbpachtzinses wechseln?

2.
Kann in diesem Neuvertrag der ehemalige Erbpachtbetrag in 2012 von 3334 € (per anno) auf dann in 2013 auf 6438 € angehoben werden?
1999 betrug der Zins 4 x 1278 DM im Jahr = 5112 DM
Denn bereits 2009 wurde der Zins hier von 1936 € auf 3334 € erhöht!
Nach § 9a der Erbbaurechtsordnung darf diese Zinsanpassung aber nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen,
was bedeutet dies für mich, wenn ich der Stadt Frankfurt gegenüber den von der Stadt Frankfurt vorgelegten Vertrag nicht in der Höhe von 6438 (je Jahr) akzeptieren will?
Der Zinssatz im 2. Nachtragsvertrag zum Erbbauvertrag bezieht sich im Schreiben vom Dezember 2011 auf:
- 505 qm Flurstück
- Bodenwert zugrunde gelegt: 255 €
- Zinssatz von 5% jährlich (ja schon am oberen Ende des üblichen Zinssatzes)
Die Anpassung des Pachtzinses orientiert sich meist an der Entwicklung des Verbraucherindex. Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten gekauft werden. So lag der bundesweite Index laut Statistischem Bundesamt zum Beispiel im Juli 2010 um 8,4 Prozent höher als im selben Zeitraum im Jahr 2005;
aber damit kann die Erhöhung von 2009 1936 € auf 3334 €
und die für 2013 geplanter Erhöhung von 3334 € auf 6438 € gerechtfertigt werden?

3.
Gibt es zu dem Fragenkomplex Musterprozesse, sodass man seine Klagemöglichkeit abschätzen kann?
Wenn ja, bitte um Mitteilung.

04.01.2012 | 18:33

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Fragen in Bezug auf die im Zusammenhang mit der Novation eines Erbpachtvertrages und den in diesem Zusammenhang bestehenden Möglichkeiten beantworte ich wie folgt:

1. Möglichkeiten der Stadt, von ehemaliger 10 jähriger Anpassung auf 5jährige Anpassung des Erbpachtzinses zu wechseln.

Die Möglichkeiten einer Anpassung des Erbbauzinses von 10 auf 5 Jahre ist nach der von Ihnen richtig vorgegebenen Norm, § 9 a ErbbauRG zulässig. Danach kommt eine Anpassung an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse in Betracht, darf jedoch nicht über diese hinausgehen. Sofern die Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten richtig berechnet ist, also nach Maßgabe des aus der eingetretenen prozentualen Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten einerseits und der Einkommensentwicklung (Mittelwert aus Bruttoverdienst der Arbeiter in der Industrie sowie aus dem der Angestellten in Industrie und Handel) gebildeten Mittelwert andererseits (BGH NJW 2009, 679 ), gilt § 9 a Abs. 1 S. 5 ErbbauRG . Danach darf der Anspruch auf Erhöhung der Erbbauzinsen frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit Vertragsschluss und frühestens nach Ablauf von weiteren 3 Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden. Im Prinzip wäre die von Ihnen erwähnte Regelung einer turnusmäßigen 5 jährigen Anpassung also im Neuvertrag zulässig, dürfte aber im Zusammenhang mit den Verhandlungen zur Neubegründung des Erbbaurechts verhandelbar sein.

2. Hinsichtlich der von Ihnen dargelegten Erhöhung wage ich zu bezweifeln, dass diese wirksam war. Diesbezüglich kommt es wie schon in Frage 2 dargestellt nich nur auf den von Ihnen erwähnten Verbraucherpreisindex abgestellt werden. Zu berücksichtigen ist auch die allgemeine Lohnentwicklung. Aus diesen beiden Faktoren ist ein Mittelwert zu bilden. Bis dahin kann die durchgeführte Erhöhung in der Vergangenheit als unwirksam angesehen werden.

Zu der von Ihnen erwähnten weiteren Erhöhung durch Abschluss des Neuvertrages kann es kommen, weil in der jeweiligen Steigerung / Erhöhung nach Maßgabe der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (wie zu Ziffer 1 erwähnt), Veränderungen des Grundstückswertes außer Betracht zu bleiben haben. Dementsprechend wurden die Wertsteigerungen der Grundstückspreise während der Laufzeit des letzten Erbbaurechtsvertrages - also für die letzten 90 Jahre - gar nicht berücksichtigt.

Vor diesem Hintergrund wär im Rahmen einer Novation des Erbbaurechtsvertrages für die nächsten 80 Jahre der aktuelle Grundstückswert anzusezten. Um diesen zu ermitteln wäre ein Sachverständigengutachten (Verkehrswertgutachten) in Bezug auf das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück grundsätzlich sinnvoll. Der Gutachterausschuss, der die Grundstückswerte für die Kommunen sonst ermittelt scheint mit in Ihrem Fall (Rechtsbegründung mit der Stadt Fraunkfurt) doch etwas parteiisch zu sein. Der Wert schein mir von hier aus betrachtet aber auch nicht sonderlich übersteigert, sondern eher angemessen zu sein, so dass Sie sich in Ihrem Fall diese Gutachten-Kosten durchaus sparen könnten.

Hinsichtlich des von Ihnen erwähnten Prozentsatzes sind 5 Prozent in der Tat im oberen Bereich der zulässigen Zinshöhe. Diesbezüglich fehlen mir konkrete Angaben zur Nutzung des von Ihnen im Wege der Erbpacht angepachteten Grundstücks. Jedenfalls sollte die Gewinnerzielung mit der Vermarktung des Landes bei einem öffentlichen Grundstücksinhaber keine Rolle spielen. Falls Sie einen sozialen Zweck, etwa kinderfreundliches Ambiente geschaffen haben, bzw. auch während der nächsten Jahre aufrechterhalten möchten, wäre sogar ein deutlich niedriger Zinssat von 1 - 2 Prozent angemessen und üblich. Vielleicht schildern Sie mir noch die konkrete Art und Weise der Nutzung damit ich Ihnen detailliertere Angaben machen kann. Im Übrigen gehe ich davon aus, dass auch in Bezug auf die prozentualen Anteil der Erbzinsbelastung die Zahl von 5 Prozent seitens der Stadt eher willkürlich gewählt wurde und als Verhandlungsbasis für den Neuvertrag zu sehen ist. Diesen Prozentsatz sollten Sie auf keinen Fall so aktzeptieren und unreflektiert übernehmen. Gerne kann ich für Sie die Vertragsverhanlungen mit der Stadt übernehmen.

3. Musterfälle
Um hierzu einschlägige Fallbeispiele zu nennen wären weitere Informationen hinsichtlich der konkreten Grundstücksnutzung erforderlich.

Beispielsweise hat der BGH durch Urteil vom 29.03.2006, Az. II R 68/04 entschieden, dass eine Kommune, die einem freien Träger der Wohlfahrtspflege unentgeltlich ein Erbbaurecht an einem Grundstück mit aufstehendem Senioren- und Pflegeheim bestellt, nicht gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei handelt. Gängige Praxis ist also auch die unentgeltliche Bestellung eines Erbbaurechts.

Ansonsten werden regelmäßig Grundstücksmarktberichte veröffentlicht in denen der jeweilige durchschnittliche Erbbauzins angegeben wird.

Schließlich besteht beim Ende eines Erbbaurechtvertrages unte Umständen die Möglichkeit eines Grundstücksankaufs, die Sie ebenfalls berücksichtigen könnten.

Im Übrigen stellt die Rechtsprechung oft darauf ab, dass das vereinbarten prozentuale Wertverhältnis zwischen Erbbauzins und Bodenwert maßgeblich ist. Letztlich ist eine Fortgeltung des von Ihnen derzeit gezalten Zinssatzes von unter 3 Prozent aber frei vereinbar und damit bei der Neufassung des Vertrags verhandelbar.

Ich hoffe ihnen mit dieser Erstberatung zumindest ein wenig weiter geholfen zu haben und stehe für Rückfragen selbstverstänlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.




Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bewertung des Fragestellers 05.01.2012 | 10:33

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.01.2012
4,2/5,0

ANTWORT VON

(56)

Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Baurecht, priv., Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Fachanwalt Bau- und Architektenrecht