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Fragen zur Zwangsversteigerung

| 01.10.2018 11:33 |
Preis: 75,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


15:22
Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Fragen habe ich zum Thema „Zwangsversteigerung".

1) Dingliche Zinsen:

• Werden diese von der Bank auf jeden Fall in Anspruch genommen?
• Können Sie die Richtigkeit dieser Beispielrechnung bestätigen?

Verkaufspreis der Immobilie in der ZV: 200.000€
Gläubiger ist nur eine einzige Bank. Restschuld: 100.000€
Kreditzinsen 2%
Dingliche Zinsen: 20%
Dauer des ZV-Verfahrens: 2 Jahre

144.000€ (dingliche + Kreditzinsen für 2 Jahre) geht nach der erfolgreichen ZV an die Bank. Der ehemalige Eigentümer erhält 60.000€ minus Prozess- und sonstige Kosten.

2) Gilt der Schuldner, sobald das ZV-Verfahren angestoßen wird, als insolvent?
3) Wenn nein:
• Warum nicht?
• Gibt es dann einen offiziellen Erstztitel für den Schuldner?
• Welche negativen Konsequenzen sind dennoch für den Schuldner während der Zeit des ZV-Verfahrens zu erwarten?
4) Wie lange dauert ein ZV-Verfahren (von/bis), von der Pfändung der Immobilie bis hin zum Verkauf?


Vielen Dank und freundliche Grüße
01.10.2018 | 12:23

Antwort

von


(179)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Frage 1:
Ob die Berechnung korrekt ist, kann hier nicht abschließend beurteilt werden, da dazu weitere detailiiertere Informationen erforderlich sind. Gleichwohl dennoch werde ich zumindest eine Schlüssigkeitsprüfung vornehmen, basierend auf Ihren Daten:

Die verbrieften Grundschuldzinsen verleihen dem Gläubiger gemäß § 1191 Abs. 2 und 1 BGB das Recht auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück. Die Befriedigung des Gläubigers erfolgt i.d.R. durch Zwangsvollstreckung (§§ 1191, 1147 BGB). Die Grundschuldzinsen werden daher in der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung realisiert und geltend gemacht.

Der Gläubiger kann insoweit laufende und rückständige Zinsen der letzten zwei Jahre in einem Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Rang der Grundschuld beanspruchen, da Grundschulden in die Rangklasse 4 des § 10 Abs.1 ZVG eingereiht sind (§ 10 Abs.1 Nr. 4 ZVG).

Unter den Begriff der laufenden Zinsen im Sinne des ZVG fallen nicht nur die während der laufenden Zinsperiode anfallenden Zinsen, sondern auch die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen sowie die danach fälligen Zinsen (§ 13 Abs.1 ZVG).

In Ihrem Fall, sofern man 2 Jahre unterstellt, bei den Konditionen:
Restschuld: 100.000€
Kreditzinsen 2%
Dingliche Zinsen: 20%
kämen man tatsächlich auf die Summe von 144.000 EUR, sodass die Aufstellung zunächst schlüssig erscheint. Gleichwohl ist entsprechend im Zwangsversteigerungsverfahren tagweise abzurechnen, sodass es dann dort konkret auf die Fälligstellung und Schlussabrechnung ankommt, sprich daher keine konkrete Berechnung möglich ist.

Frage 2:
Ein Zwangsversteigerungsverfahren bedeutet noch nicht automatisch, dass der Schuldner insolvent ist oder wird. Dazu bedarf es vielmehr eines Antrages auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Schuldner.

Sofern hier im Sachverhalt die Bank Gläubiger ist und der Schuldner den Kredit nicht vollständig bedient hat, steht der Bank ein Kündigungsrecht zu. Nach Ausübung des Kündigungsrecht wäre die Restforderung aus dem Kredit fällig. Leistet der Schuldner dennoch nicht, kann die Gläubigerin die hinterlegten Sicherheiten zur Tilgung verwenden. Dies ist vorliegend die Grundschuld und eben die Zwangsvollstreckung in das Grundstück.

Reicht der Versteigerungserlös aus, die Kosten des Gläubigers zu decken, ist damit die Angelegenheit auch erledigt. Insoweit handelt es sich hier um die bloße Verwertung der im Grundbuch hinterlegten Sicherheit für den Kredit.

Der Schuldner wird damit nicht insolvent, sondern verliert nur die Sicherheit und das Eigentum am Grundstück, sofern nicht übersteigende Forderungen hinzukommen oder der Erlös nicht ausreichend ist. Sprich bleiben weitere Forderungen offen und kann der Schuldner auch diese nicht aufbringen, kann sich eine Insolvenz danach anschließen, jedoch eben nur auf gesonderten Antrag.

Negative Folgen sind während der Verfahrens "nicht zu erwarten", da der Schuldner bis zum Abschluss des Verfahrens zunächst einmal Eigentümer bleibt. Einzig unangenehm kann es sein, dass mglw. ein Sachverständiger den Verkehrswert ermittelt oder Interessenten das Objekt besichtigen wollen, was der Eigentümer aber nicht zulassen oder dulden muss.

Nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens steht der verbliebene Alteigentümer dann aber relativ schutzlos dar (Mit Ausnahme der entsprechenden Rechtsmittel etc.) und muss die Immobilie räumen, sofern nicht miet- oder pachtvertragliche Regelungen zur Anwendung gelangen, welche dann aber bereits vorher bekannt gemacht werden sollten. Je nach Erwerber kann auch versucht werden, mit diesem dann einen Mietvertrag über den Fortgang der Nutzung zu vereinbaren.

Frage 4:
Hinsichtlich der Dauer eines Zwangsversteigerungsverfahren können leider auch keine konrketen Angaben gemacht werden, da dies davon abhängig ist, ob die gerichtlichen Fristen eingehalten und nicht verlängert werden, wie schnell die Begutachtung stattfindet oder Kostenvorschüsse entrichtet werden, ob auf die Aufgebotsverfahren dann auch entsprechende Reaktionen folgen etc. sowie Umstände die im Gerichtsablauf selbst liegen. In der Regel sollte so ein Verfahren zwischen 1-2 Jahren liegen, wenngleich auch längere Zeiten möglich sind.

Abschließend erlaube ich mir Ihnen noch einen Link beizufügen, welcher den Ablauf des Verfahrens nochmals umfangreich beschreibt und für alle Gerichte in Deutschland gilt, auch wenn dieses Infoblatt aus Niedersachsen stammt.

https://www.amtsgericht-hannover.niedersachsen.de/startseite/wir_sie/zwangsversteigerung_und_verwaltung/ablauf-des-zwangsversteigerungsverfahrens-63515.html

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Nachfrage vom Fragesteller 01.10.2018 | 15:10

Sehr geehrter Herr Lembcke,

vielen Dank. Meine Fragen wurden auf den Punkt beantwortet. Eine Nachfrage habe ich dennoch bezüglich der negativen Konsequenzen in Punkt 3):

Hier hätte ich erwartet, dass, während des ZV-Verfahrens, keine Kreditwürdigkeit vorhanden ist, sprich, er keinerlei Kredite erhält. Gibt es in so einem Fall gar keine Auswirkung auf den SCHUFA-Score (Vergleich „Freihandverkauf" vs. Versteigerung).

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2018 | 15:22

Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten:

Auswirkungen auf den Schufa Score muss die Zwangsversteigerung nicht haben, denn ein Schufa-Eintrag erfolgt nur auf Antrag eines mit der Schufa verbundenen Unternehmens, sodass wenn diese keine Meldung machen, auch keine Eintragung dort erfolgen.

Jedoch kann eine Eintragung im Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht erfolgen, wenn zuvor die Zwangsvollstreckung erfolglos geblieben ist und ein Gerichtsvollzieher die eidesstattliche Versicherung angefordert hat. Dies wird jedoch nur selten erfolgen, da eine Bank als Gläubiger in der Regel sehr schnell in das Grundstück vollstreckt, als vorher den Darlehensvertrag titulieren und vollstrecken zu lassen.

Daher ergeben sich nicht per se negative Konsequenzen, sondern nur dann wenn weitere Umstände hinzukommen.

Ich hoffe Ihre berechtigte Nachfrage beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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Bewertung des Fragestellers 01.10.2018 | 15:11

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