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Fragen zur Vermietung einer Wohnung im Zweifamilienhaus

| 03.02.2016 16:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Folgender Sachverhalt.
Zweifamilienhaus, 2 Eigentumswohnungen, Eigentümer Wohnung 1 ich, Eigentümer Wohnung 2 meine Mutter. Ich bewohne Wohnung 1.
Gesamtkosten Kosten Heizung + Warmwasser für beide Wohnungen ca. 1000 Euro, Kosten der Abrechnung nach Verbrauch laut Kostenveranschlag ca. 180 Euro.

Fragen:

Inwieweit gilt AGG § 19 (5). Inwieweit kann meine Mutter „diskriminieren", Da ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen mir und dem Mieter bestehen muss, da ich nicht ständig alles absperren will, genauso muss ich mich auf den Mieter verlassen können. Was ist zu beachten um Schadenersatzansprüche auszuschließen.

Inwieweit kann ich mich mit dem Mieter rechtsgültig einigen, dass die Heizkostenverordnung § 11 (Unwirtschaftlichkeit) gilt.

Sind die Angaben nach Energieeinsparverordnung in der Annonce in der Form
- V: 90,0 kWh/(m²a), Gas, Bj, 2000, C -
Formal korrekt.

Gelten bei der Vermietung hier die Regeln des selbstbewohnten Zweifamilienhaus ? , insbesondere in Bezug auf das Kündigungsrecht ?
Wenn nicht, was gilt wenn meine Mutter aus Altersgründen bei mir einzieht.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Auf Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts kann ich nur unterstellen, dass Sie beabsichtigen, eine der beiden Wohnung im Haus zu vermieten. Der Vermieter als Vertragspartner ist Adressat des AGG im Mietverhältnis – wenn eine dritte Person dann jemand „diskriminiert", ist dies kein Fall für das AGG, sondern die allgemeinen Regelungen des BGB. Um Schadenersatzansprüche auszuschließen – insbesondere im Hinblick auf § 536b BGB – empfiehlt es sich, alle Eventualitäten im Mietvertrag zu regeln.

2)
§ 11 HeizKV bezieht sich auf Ausnahmen zur Anwendung der Heizkostenverordnung in Bezug auf bestimmte Räume und Hausanlagen. Im Rahmen dieser Plattform kann diese Frage daher nicht beantwortet werden. Ggf. könnte bei Ihnen zu erwägen sein, ob nicht eine Betriebskostenvorauszahlung, sondern eine –pauschale vorzugswürdig ist.

3)
Ob Sie den Vorgaben von § 16a Abs. 2 EnEV genügen, kann ebenfalls nicht abschließend beurteilt, allerdings fehlt bei Ihnen schon offenkundig eine Angabe darüber, ob es sich um einen Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis handelt.

4)
§ 573a BGB kommt dann zur Anwendung, wenn der Vermieter das Gebäude, welches nicht mehr als 2 Wohnungen umfasst, selbst bewohnt.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Gestaltung des Mietvertrages zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2016 | 18:42

Zu Frage 1 und 4
Es geht darum, dass die Wohnung meine Mutter vermietet werden soll.

zu Frage 2
Es geht darum, dass die Kosten der Abrechnung teurer sind wie die zu erwartende Ersparnis.

Ich bitte um Ergänzung der Antwort

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2016 | 20:59

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Zu 1: Um Ansprüche nach den AGG auszuschließen, sollte ein entsprechender Verzicht des Mieters vertraglich geregelt werden. Dies auch, um von vornherein jeden Streit um das Vorliegen eines besonderen Näheverhältnisses zu vermeiden.

Zu 4: Für die erleichterte Kündigung muss die Vermieterin wie gesagt im Haus wohnen, da das Gesetz dies ausdrücklich verlangt.

Zu 2: Eine abschließende Beantwortung ist noch immer nicht möglich. Die Betriebskostenpauschale erscheint aber in Fällen wie Ihrem sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.02.2016 | 00:07

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"Ich hatte nach meiner Ansicht präzise Fragen gestellt. Bei Unklarheiten hätten Nachfragen gestellt werden können.
Frage 1 zielte auf die Diskriminierung bei der Vergabe der Wohnung ab, weil ich mir keinen Mieter in Haus holen will, der mir unsympathisch ist, da man in einem Zweifamilienhaus sehr eng aufeinander sitzt und ich mit dem Mieter ein gutes Verhältnis haben muss. Hier wurde die Frage vollkommen sachfremd beantwortet.
Zu Frage 2: nach §2 der Heizkostenverordnung kann man die Heizkosten, ausser beim selbstbewohnten Zweifamilienhaus nicht über eine Betriebskostenpauschale abrechnen somit ist die Beantwortung der Frage falsch, gerade deswegen meine Frage ob § 11 Wirksam vereinbart werden kann.
Mit dem Bedienen von Suchmaschinen war ich weiter.
"
Stellungnahme vom Anwalt:
Mit Verlaub: Die Sachverhaltsdarstellung durch Sie war extrem knapp, eigentlich gar nicht vorhanden. Sie sind hier in der Bringschuld. Frage 2 wurde auch nicht falsch beantwortet - alles in allem eine dreiste Bewertung!