Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.
Bei Vorliegen von im Inland belegenen Grundstücken unterliegen u.a. Grundstückskaufverträge wie auch Grundstückstauschverträge gem. § 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Betrachtet wird diesbezüglich jedes Grundstück getrennt, so dass insgesamt zwar „doppelt“ diese Steuer ausgelöst wird, um somit etwaige an eine „Doppelbesteuerung“ denken zu können, aber pro Grundstück doch nur einmal.
Hinsichtlich des Grundstücksbegriffs greift § 2 GrEStG auf zivilrechtliche Bestimmungen zurück.
Somit sind für Ihren Fall der Grund und Boden, etwaig Bruchteilseigentum an Grundstücken, jedenfalls aber Miteigentum im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes zum Tragen.
Zum Grundstück werden dessen sämtliche Bestandteile, insbesondere die aufstehenden Gebäude nebst dessen Bestandteile gerechnet.
Nicht unter den Grundstücksbegriff können miterworbene Einrichtungsgegenstände, so genannte Betriebsvorrichtungen bzw. Geldansprüchen, zu denen etwaig Rücklagen bei Erwerb von Wohnungseigentum subsumiert werden.
Da Sie mit Ihrer Schwester grunderwerbsteuerliche Grundstücke tauschen, könnte etwaig an eine Befreiung von dieser Steuer gedacht werden.
Diese scheidet jedoch aus, da die Unentgeltlichkeit wegfällt, weil die jeweilige Immobilie hinsichtlich der jeweiligen „Täusche“ Leistung bzw. Gegenleistung darstellt.
Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie liegen als Steuerbefreiung ebenfalls nicht vor.
Hierzu sind die Eltern und Kinder, aber auch Schwieger-, Adoptiv- und Stiefkinder zu rechnen. Entscheidend ist jedoch, da diese der Seitenlinie angehören, dass Geschwister nicht unter die Verwandten in gerader Linie fallen.
Somit sind Erwerbe durch derartige Personen nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist gem. § 8 GrEStG wird grundsätzlich der Wert der Gegenleistung anzusetzen, lediglich in Ausnahmefällen wird auf den etwaigen Bedarfswert des Grundstücks zurückgegriffen.
§ 9 GrEStG definiert die Gegenleistung dahingehend, dass alles was der Grundstückskäufer aufwendet, um das grunderwerbsteuerliche Grundstück zu erhalten, jedoch exklusive etwaiger Notarkosten sowie der Grunderwerbsteuer.
Sollte diese auch unter die Bemessungsgrundlage fallen, wäre dies rechnerisch nicht zu ermitteln und Steuer auf Steuer gezahlt werden, was schon wegen etwaiger Doppelbesteuerung vermieden wird.
Als Gegenleistung zu werten sind jedoch übernommene Verbindlichkeiten, dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommenen Grundstücksbelastungen, die übernommene Erbbauzinsbelastung sowie unter gewissen Voraussetzungen Gebäudeerrichtungskosten.
Hinsichtlich der Ermittlung des Wertes des grunderwerbsteuerlichen Grundstückes sind bewertungsrechtliche Grundsätze, wobei wiederkehrende Leistungen oder gestundete Kaufpreisteile mit deren Kapitalwert zu berücksichtigen wären, die in Ihrem Falle jedoch nicht anfallen.
Eine Bewertung hinsichtlich der Bemessungsrundlage ist im Moment nach Ihrem Sachvortrag nicht möglich und würde diesen Rahmen auch vom Einsatz her sprengen.
Etwaige Renovierungsbedürftigkeit des Hauses wird sicher hinsichtlich der Ermittlung dieser Bemessungsgrundlage eine Rolle spielen.
Es ist sicher kein Fehler in den jeweiligen Grundstückskaufverträgen Werte anzugeben, um ggf. dem Finanzamt auch eine Orientierungshilfe zu geben.
Sollten diese einigermaßen realistisch sein, wird ein Finanzamt sich auch daran halten.
Erst mit Eintragung im Grundbuch erfolgt der Eigentumsübergang im bürgerlich-rechtlichen Sinne, die jedoch erst vorzunehmen ist, wenn eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorgelegt wird.
Diese wird vom zuständigen Finanzamt nach erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt und unaufgefordert dem beurkundenden Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.
Bei zweifelsfrei von der Grunderwerbsteuer befreiten Vorgängen kann seitens des Grundbuchamtes auf eine solche verzichtet werden.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
