Fragen zur Grunderwerbssteuer bei Tauschvertrag

Question

Sachverhalt:

Ein Einfamilienhaus gehört zu jeweils ½-Anteilen (also hälftig) Schwester und Bruder. Der Bruder hat eine Eigentumswohnung. Schwester und Bruder sind sich inhaltlich insgesamt einig, dass die Hälfte des Hauses und die Eigentumswohnung jeweils dem Gegenwert entsprechen. Es wird ein Tauschvertrag vereinbart. Der Bruder soll alleiniger Eigentümer des Hauses werden und die Schwester erhält dafür die Eigentumswohnung.

Grundfrage Nr.1:

Unterliegt dieser Vorgang, also der Tauschvertrag und Tausch als Solches dann überhaupt der Grunderwerbssteuer. Und wenn ja muss dann jeweils Grunderwerbssteuer gezahlt werden für die Eigentumswohnung durch die Schwester und für die Haushälfte durch den Bruder also 2 x ?

Fallvariationen und Frageerweiterungen falls Grunderwerbssteuer fällig wird:

1.a) Wenn im Tauschvertrag keine Werte für das Haus und die ETW angegeben werden, ermittelt dann das Finanzamt die Werte von Amts wegen nach dem Bewertungsgesetz und wenn ja ist dies empfehlenswert im Verhältnis von eigenen Angaben zum Verkehrswert oder sonstigen Angaben im Vertrag ?

1.b) Wenn ein Tauschwert von jeweils ca. 50.000 € (also ETW ist 50.000 € wert und Haushälfte auch) festgesetzt wäre im Vertrag, wie hoch wäre dann die Grunderwerbssteuer ? Tatsächlich 3,5 % jeweils (also x 2 für je 50.000 € für Haushälfte und ETW) oder nur einmal oder rechnet das Finanzamt dann davon noch etwas runter oder anders ?

1.c) Wenn im notariellen Vertrag Werte von uns angegeben werden, wie prüft das Finanzamt ob diese Werte dem wirklichen Verkehrswert entsprechen, bzw. Allg. realistisch sind oder macht es dies überhaupt nicht ?

1.d) Und gibt es steuerrechtlich "legale Tricks / Tipps" die Steuerschuld möglichst gering zu halten, z.B. spielt die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses eine Rolle, vorherige Vorteile einer der Parteien (z.B. mietfrei gewohnt) ?

Klarstellung zu dem was ich erwarte:

Absolut abgesicherte Antwort ob der Sachverhalt, also Tausch überhaupt steuerpflichtig für die Grunderwerbssteuer ist oder nicht.

Bei den Fragen 1a und 1b geht es mir um die grundsätzliche Systematik so dass ich es als Laie ungefähr verstehen kann.

Genaue Beträge zu 1.b sind nur dann erforderlich, wenn hierdurch kein hoher Aufwand besteht.

Mir ist bewußt, dass falls es zu 1.c keine gesetzliche Regelungen geben sollte, Ihre Antwort nur auf Erfahrungswerte beruhen kann und es geht auch hier um eine Tendenz und Systematik die ggf. dahinter steht, nicht um besonders lange Ausführungen.

Antworten zu 1.d müssen nicht detailliert sein, sondern mir reicht auch hier eine Tendenz ob es überhaupt Möglichkeiten gibt, mit vielleicht 1-2 Beispielen.

>>> Im Kern also: Grunderwerbssteuerpflichtig der Fall ja oder nein und wenn ja - unter Würdigung meiner Fragen 1a. - 1d. wie kommt am cleversten und günstigsten in der Regel gegenüber dem Finanzamt weg ?!

Sonstiger Hinweis:
Falls relevant beziehen sich die Fragen auf das Land NRW.

Anwalt · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Bei Vorliegen von im Inland belegenen Grundstücken unterliegen u.a. Grundstückskaufverträge wie auch Grundstückstauschverträge gem. § 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Betrachtet wird diesbezüglich jedes Grundstück getrennt, so dass insgesamt zwar „doppelt“ diese Steuer ausgelöst wird, um somit etwaige an eine „Doppelbesteuerung“ denken zu können, aber pro Grundstück doch nur einmal.

Hinsichtlich des Grundstücksbegriffs greift § 2 GrEStG auf zivilrechtliche Bestimmungen zurück.
Somit sind für Ihren Fall der Grund und Boden, etwaig Bruchteilseigentum an Grundstücken, jedenfalls aber Miteigentum im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes zum Tragen.
Zum Grundstück werden dessen sämtliche Bestandteile, insbesondere die aufstehenden Gebäude nebst dessen Bestandteile gerechnet.
Nicht unter den Grundstücksbegriff können miterworbene Einrichtungsgegenstände, so genannte Betriebsvorrichtungen bzw. Geldansprüchen, zu denen etwaig Rücklagen bei Erwerb von Wohnungseigentum subsumiert werden.

Da Sie mit Ihrer Schwester grunderwerbsteuerliche Grundstücke tauschen, könnte etwaig an eine Befreiung von dieser Steuer gedacht werden.
Diese scheidet jedoch aus, da die Unentgeltlichkeit wegfällt, weil die jeweilige Immobilie hinsichtlich der jeweiligen „Täusche“ Leistung bzw. Gegenleistung darstellt.
Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie liegen als Steuerbefreiung ebenfalls nicht vor.
Hierzu sind die Eltern und Kinder, aber auch Schwieger-, Adoptiv- und Stiefkinder zu rechnen. Entscheidend ist jedoch, da diese der Seitenlinie angehören, dass Geschwister nicht unter die Verwandten in gerader Linie fallen.
Somit sind Erwerbe durch derartige Personen nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist gem. § 8 GrEStG wird grundsätzlich der Wert der Gegenleistung anzusetzen, lediglich in Ausnahmefällen wird auf den etwaigen Bedarfswert des Grundstücks zurückgegriffen.
§ 9 GrEStG definiert die Gegenleistung dahingehend, dass alles was der Grundstückskäufer aufwendet, um das grunderwerbsteuerliche Grundstück zu erhalten, jedoch exklusive etwaiger Notarkosten sowie der Grunderwerbsteuer.
Sollte diese auch unter die Bemessungsgrundlage fallen, wäre dies rechnerisch nicht zu ermitteln und Steuer auf Steuer gezahlt werden, was schon wegen etwaiger Doppelbesteuerung vermieden wird.
Als Gegenleistung zu werten sind jedoch übernommene Verbindlichkeiten, dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommenen Grundstücksbelastungen, die übernommene Erbbauzinsbelastung sowie unter gewissen Voraussetzungen Gebäudeerrichtungskosten.
Hinsichtlich der Ermittlung des Wertes des grunderwerbsteuerlichen Grundstückes sind bewertungsrechtliche Grundsätze, wobei wiederkehrende Leistungen oder gestundete Kaufpreisteile mit deren Kapitalwert zu berücksichtigen wären, die in Ihrem Falle jedoch nicht anfallen.
Eine Bewertung hinsichtlich der Bemessungsrundlage ist im Moment nach Ihrem Sachvortrag nicht möglich und würde diesen Rahmen auch vom Einsatz her sprengen.
Etwaige Renovierungsbedürftigkeit des Hauses wird sicher hinsichtlich der Ermittlung dieser Bemessungsgrundlage eine Rolle spielen.
Es ist sicher kein Fehler in den jeweiligen Grundstückskaufverträgen Werte anzugeben, um ggf. dem Finanzamt auch eine Orientierungshilfe zu geben.
Sollten diese einigermaßen realistisch sein, wird ein Finanzamt sich auch daran halten.

Erst mit Eintragung im Grundbuch erfolgt der Eigentumsübergang im bürgerlich-rechtlichen Sinne, die jedoch erst vorzunehmen ist, wenn eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorgelegt wird.
Diese wird vom zuständigen Finanzamt nach erfolgter Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt und unaufgefordert dem beurkundenden Notar zur Vorlage beim Grundbuchamt übersandt.
Bei zweifelsfrei von der Grunderwerbsteuer befreiten Vorgängen kann seitens des Grundbuchamtes auf eine solche verzichtet werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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