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Fragen zum Makleralleinvertrag

| 04.04.2010 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Rechtsanwälte,
bitte senden Sie mir ein unverbindliches Preisangebot zur Beantwortung folgender Rechtsfragen:
Der folgende Makleralleinauftrag liegt vor:

Auftraggeber: Frau H.
Makler: R Immobilien
Auftragsobjekt: Gaststätte, Musterstr. 1 in 11111 Musterstadt
Einfamilienhaus, Nebenstr. 1 in 11111 Musterstadt
Kaufpreisvorstellung: 800.000 Euro

Auftragsbedingungen

1. Maklerauftrag
Der Auftraggeber beauftragt den Makler zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses.
2. Auftragsdauer
Der Auftrag läuft vom 13.11.2009 bis 29.02.2010. Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um 4 Wochen.
3. Alleinauftragspflichten des Maklers
Der Makler verpflichtet sich
a) diesen Makler-Allein-Auftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten
b) den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderung und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären.
4. Alleinauftragspflichten des Auftraggebers
Der Auftraggeber ist demgegenüber verpflichtet
a) Während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen
b) Dem Makler alle Angaben vollständig und richtig zu machen, die er für die Durchführung dieses Auftrags benötigt
c) Das Objekt nicht zu inserieren, zu vermieten oder zu verkaufen
d) Der Auftraggeber wird alle an ihn herangetragenen oder ihm sonst bekannt gewordenen Interessenten, Makler und Dritte an den Auftragnehmer verweisen
5. Courtage
Es wird ausdrücklich vereinbart, daß der Auftraggeber an den Makler keine Courtage zu bezahlen hat. Der Makler wird versuchen, diese Courtage mit dem Kaufinteressenten zu vereinbaren.

Der Satz ist 5 % vom Gesamtpreis zzgl. gesetzliche MwSt.

Als Gegenleistung für die Tätigkeit des Maklers zugunsten des Auftraggebers verpflichtet sich der Auftraggeber, den Makler bei seinen Provisionsverhandlungen mit dem Kaufinteressenten zu unterstützen, und soweit die Interessen des Maklers zu wahren.
6. Aufwendungsersatz
Der Auftraggeber ist verpflichtet dem Makler die Provision zu ersetzten, wenn er während der Auftragslaufzeit seine Verkaufsabsicht aufgibt, mit Interessenten des Maklers nicht verhandelt oder die Durchführung des Auftrags durch Änderungen der Angebotsbedingungen oder auf sonstige Weise erschwert.

Der Provisionsersatz wird mit dem Tage der Auftragsbeendigung fällig und ist in der Höhe der Maklergebühr zu zahlen.
7. Schadenersatz
Falls der Auftraggeber für Miteigentümer ohne Vertretungsvollmacht handelt und der Makler dies nicht wusste, oder falls der Auftraggeber seine Vertragspflichten verletzt, ist er verpflichtet, den dem Makler hieraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
8. Vorzeitige Kündigung durch den Auftraggeber
Der Auftraggeber kann den Makler-Allein-Auftrag vorzeitig widerrufen, wenn der Makler nach vorheriger schriftlicher Abmahnung gegen seine Tätigkeitspflicht (Ziffer 3) verstoßen hat.
9. Vereinbarte Vertragsergänzungen und vom Auftraggeber gewünschte Vertragsänderung:
Keine
Vollmacht
Der Auftraggeber erteilt dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakte, in alle übrigen in Frage kommenden behördlichen Akten einschl. der des Finanzamts, sowie in die Akten der Realgläubiger, soweit sie sich auf das Auftragsobjekt beziehen. Der Makler ist berechtigt, das Auftragsobjekt allein oder mit Interessenten zu besichtigen.

Ort, Datum, Unterschriften…


Sachverhalt:

Frau H. ist alleinige Eigentümerin beider Immobilien. R. Immobilien hat während der Auftragsdauer bislang keinen Interessenten für beide Immobilien gefunden, war lediglich einmal vor Ort und hat beide Immobilien ins Internet eingestellt. Frau H. hat sich daraufhin überlegt, den Makleralleinauftrag zu kündigen, was bislang aber noch nicht geschehen ist.
Währenddessen wird ihr Mann auf den Verkauf der Gaststätte angesprochen. Der potentielle Interessent wurde von einem ortsansässigen Bekannten auf die zum Verkauf stehende Gaststätte aufmerksam gemacht. Über diesen Bekannten erfährt der Interessent auch die Telefonnummer von Herrn H. und tritt mit ihm in Kontakt. Herr H. weist den Interessenten darauf hin, daß das Objekt durch einen Makler angeboten wird. Der Interessent lässt Herrn H. sofort wissen, daß er unter keinen Umständen einen Kauf durch einen Makler in Betracht zieht. Der Interessent schaut sich die Gaststätte auf eigene Faust während der Betriebszeit an und bekundet ernsthaftes Interesse bei Herrn H.. Dieser wiederum hört sich die Absichten des Interessenten an und befindet diese für gut. Frau H. ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Erscheinung getreten und Herr H. hat sie bislang auch noch nicht über den Interessenten informiert.

1. Frage
Ist Frau H. laut Punkt 4 d) haftbar, wenn ihr Mann sie noch nicht über den Kaufinteressenten informiert hat?

2. Frage
Frau H. gibt weder während der Auftragslaufzeit die Verkaufsabsicht auf, noch ist sie unkooperativ oder ändert etwas an den Angebotsbedingungen (s. Punkt 6).
Kann der Makler auch auf einen Provisionsersatz bestehen, wenn ein anderer Fall, der nicht schriftlich festgehalten wurde, eintritt?

3. Frage
Ist es vom Makler rechtmäßig einen Provisionsersatz in der vollen Höhe der Maklergebühr (s. Punkt 6) zu erheben, obwohl es nicht zur Auftragserfüllung kam und obwohl in Punkt 5 ausdrücklich vereinbar wurde, daß der Auftraggeber dem Makler keine Courtage zu zahlen hat?

4. Frage
Ist Frau H. zu Schadenersatz (s. Punkt 7) verpflichtet, wenn ihr Mann ohne ihr Wissen verhandelt?
Wenn ja, in welcher Höhe?

5. Frage
Wie fundiert bzw. sicher ist der vorliegende Vertrag für den Makler? Welche Formfehler sind enthalten, außer das Fehlen der salvatorischen Klausel, was zum Tragen käme, wenn der Provisionsersatz in der vollen Höhe der Maklergebühr nicht rechtmäßig wäre?

6. Frage
Welcher Weg wäre für Herrn H. bzw. Frau H. der beste, um den Interessenten zu halten und den Verkauf ohne Makler, aber auch ohne schwerwiegende Konsequenzen abzuwickeln?

7. Frage
Muss die genannte Kündigungsfrist auch eingehalten werden, wenn nur das Einfamilienhaus im Makleralleinauftrag verbleibt und die Gaststätte herausgenommen wird?

8. Frage
Wie stellt sich die Situation da, wenn der Makler von dem Interessenten durch Dritte Kenntnis erhält, der Interessent abspringt, aber eine dem Interessenten nahestehende Person im Anschluss daran und nach Ablauf des Auftrags, der dann fristgerecht von Frau H. gekündigt wurde, ihr Interesse an der Immobilie bekundet?

Vorab vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen.

-- Einsatz geändert am 04.04.2010 15:45:19


Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

1. Frage
Ist Frau H. laut Punkt 4 d) haftbar, wenn ihr Mann sie noch nicht über den Kaufinteressenten informiert hat?

Antwort: Nein


2. Frage
Frau H. gibt weder während der Auftragslaufzeit die Verkaufsabsicht auf, noch ist sie unkooperativ oder ändert etwas an den Angebotsbedingungen (s. Punkt 6).
Kann der Makler auch auf einen Provisionsersatz bestehen, wenn ein anderer Fall, der nicht schriftlich festgehalten wurde, eintritt?

Antwort. Das kommt darauf an, ob es sich um eine bewusste Vertragslücke (dann kein Ersatz) oder eine unbewusste Lücke (dann Auslegungsfrage) handelt.


3. Frage
Ist es vom Makler rechtmäßig einen Provisionsersatz in der vollen Höhe der Maklergebühr (s. Punkt 6) zu erheben, obwohl es nicht zur Auftragserfüllung kam und obwohl in Punkt 5 ausdrücklich vereinbar wurde, daß der Auftraggeber dem Makler keine Courtage zu zahlen hat?

Antwort: In Individualverträgen sind solche Klauseln wegen der Vertragsfreiheit unbedenklich, jedenfalls soweit die Zahlungspflicht an einen vertragswidrig zustande gekommenen Kaufvertrag anschliesst. Die konkrete Klausel ist wohl dennoch gem <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 II 1 BGB</a> unwirksam, weil in die Abschlussfreiheit von Frau H eingegriffen wird und Zahlungspflichten unabhängig vom Zustandekommen eines Vertrages ausgelöst würden.



Verletzt der Auftraggeber schguldhaft seine Vertragspflichten, macht er sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Wird die Provision als entgangene Verdienstmöglichkeit gelten gemacht, setzt der Schadensnachweis grundsätzlich einenn Ein Schadensersatzanspruch

In AGB sind solche Klauseln nur zulässig, soweit sie sich auf den Ersatz des tatsächlichen Aufwandsim Rahmen des konreten Auftrags beziehen, also kein verkapptes


4. Frage
Ist Frau H. zu Schadenersatz (s. Punkt 7) verpflichtet, wenn ihr Mann ohne ihr Wissen verhandelt?
Wenn ja, in welcher Höhe?

Antwort: Nein


5. Frage
Wie fundiert bzw. sicher ist der vorliegende Vertrag für den Makler? Welche Formfehler sind enthalten, außer das Fehlen der salvatorischen Klausel, was zum Tragen käme, wenn der Provisionsersatz in der vollen Höhe der Maklergebühr nicht rechtmäßig wäre?

Antwort: Ist die Klausel "Provisionsersatz" unwirksam, gilr die gesetzliche regelung, wonach kein Aufwendungsersatz zu bezahlen wäre.


6. Frage
Welcher Weg wäre für Herrn H. bzw. Frau H. der beste, um den Interessenten zu halten und den Verkauf ohne Makler, aber auch ohne schwerwiegende Konsequenzen abzuwickeln?

Antwort: Wenn der Vertrag nach der Kündigung des Maklervertrags abgeschlossen wird.



7. Frage
Muss die genannte Kündigungsfrist auch eingehalten werden, wenn nur das Einfamilienhaus im Makleralleinauftrag verbleibt und die Gaststätte herausgenommen wird?

Antwort: Ein einheitlicher Vertrag muss einheitlich gekündigt werden und nicht nur in Teilbereichen. Etwas anderes ist es, nach Vertragsende für das EFH einen neuen Maklervertrag abzuschliessen.



8. Frage
Wie stellt sich die Situation da, wenn der Makler von dem Interessenten durch Dritte Kenntnis erhält, der Interessent abspringt, aber eine dem Interessenten nahestehende Person im Anschluss daran und nach Ablauf des Auftrags, der dann fristgerecht von Frau H. gekündigt wurde, ihr Interesse an der Immobilie bekundet?

Antwort: Letztlich ist entscheiden, ob der Makler kausal für den Kaufabschluss war. Allerdings muss der Makler diese beweisen und der Nachweis fällt ihm natürlich dann schwer, wenn er den Zusammenhang (= Bekanntschaft) nicht kennt.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 06.04.2010 | 19:37

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