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Fragen zum Kaufvertragsentwurf für eine Wohnung

05.09.2013 12:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung

Sehr geehrten Damen und Herren,

meine Frau und ich haben den Kaufvertragsentwurf für eine Wohnung in Berlin erhalten, die wir kaufen möchten. Wir haben unsere Fragen in 8 Themen geteilt. Die erste 4 Themen sind besonders wichtig, Themen 5-9 etwas weniger wichtig. Gibt es im Kaufvertragsentwurf andere Themen, mit denen wir als Käufer vorsichtig sein sollen?



Thema 1: Der Verkäufer ist mit dem Verwalter identisch

Der Verkäufer ist ein Immobilien GmbH, die das ganze Gebäude vor ein paar Jahren gekauft hat und jetzt langsam die Wohnungen verkauft. Als Besitzer bildet die GmbH also die Mehrheit im Haus, was noch eine Weile dauern kann. Dazu ist die Immobilien GmbH auch die Hausverwaltung.

Die Frage: ist so eine Situation üblich? Sollen wir mit einer parteiischen oder unzuverlässig Hausverwaltung rechnen? Fazit: was für ein Risiko bildet uns die Tatsache, dass die Hausverwaltung auch die Mehrheit des Gebäude besitzt?

#####

Thema 2: Kellerräume neu verteilen

Der Verkäufer/Verwalter will die Kellerräume neu verteilen, also die Teilungserklärung ändern. Im letzten Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung wurde eine "Kellerzuordnung" zugestimmt:

"Vorliegender Beschlussantrag: Die in § 8 Ziff. (1) der Teilungserklärung vorgenommene Zuordnung der Kellerräume 1 bis 7 und 10 bis 36 zu den Wohnungs-/Teileigentumseinheiten 1 bis 7 und 10 bis 36 der Wirtschaftseinheit I wird durch Eigentümer und Käufer aufgehoben.

Die Kellerräume 1 bis 7 und 10 bis 36 sind nunmehr Gemeinschaftseigentum.

Im Untergeschoss des Wohn-/Geschäftshauses ist bzw. wird eine ausreichende Anzahl von Kellern eingerichtet. Die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer (nachfolgend „Wohnungseigentümergemeinschaft") - vertreten durch den jeweiligen Verwalter - ist verpflichtet, jedem Sondereigentümer der Wohnungs-/Teileigentumseinheiten 1 bis 7 und 10 bis 36 einen Kellerraum zur unentgeltlichen Benutzung schuldrechtlich zuzuweisen. Sondernutzungsrechte werden hierdurch nicht begründet."

Dazu wurde auch eine "Errichtung neuer Kellerverschläge" zugestimmt:

"Vorliegender Beschlussantrag: Es wird beschlossen, dass aus der Fläche unter der Remise neue Kellerverschläge errichtet werden."

Im Kaufvertragsentwurf steht aber folgendes:

"Der Verkäufer erklärt, dass die Teilungserklärung in der Weise geändert werden soll, dass die Kellerräume Nr. 1 bis 7 und 10 bis 36 nunmehr Gemeinschaftseigentum sind und dass ein Sondernutzungsrecht begründet werden soll."

Die Frage: Was heißen in diesem Zusammenhang "Sondernutzungsrechte"? Gibt es keinen Widerspruch zwischen dem Satz im Protokoll, "Sondernutzungsrechte werden hierdurch nicht begründet", und dem Satz im Kaufvertragsentwurf, "Der Verkäufer erklärt […], dass ein Sondernutzungsrecht begründet werden soll"? Warum will der Verwalter/Verkäufer die Kellerräume in Gemeinschaftseigentum verwandeln? Ist so ein Unternehmen etwas Übliches? Was heißt es genau für unseren zukünftigen Keller? Gibt es etwas, dass wir besonders beachten sollen?

#####

Thema 3: Vollmacht zur Kellerzuordnung zu pauschal

Gerade nach dem oben zitierten Absatz steht im Kaufvertragsentwurf der folgende Absatz:

"Der Käufer verpflichtet sich, an einer dahingehenden Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken. Er erteilt dem Verkäufer Vollmacht, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung in jeder Weise abzuändern, insbesondere das Sondereigentum an Kellerräumen in Gemeinschaftseigentum zu überführen und Sondernutzungsrechte zu bilden und zuzuordnen sowie die zum grundbuchlichen Vollzug erforderlichen Bewilligungen und Anträge abzugeben."

Uns scheint diese Vollmacht zu pauschal und wir möchten den Absatz etwa wie Folgendes korrigieren:

"Der Käufer verpflichtet sich, an einer dahingehenden Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken. Er erteilt dem Verkäufer Vollmacht, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des Überführens des Sondereigentum an Kellerräumen in Gemeinschaftseigentum abzuändern. Die erteilte Vollmacht beschränkt sich darauf, die Sondernutzungsrechte an Kellerräumen zubilden und zuzuordnen, sowie die zum grundbuchlichen Vollzug erforderlichenBewilligungen und Anträge zwecks der Kellerzuordnung abzugeben."

Die Frage: ist unsere Sorge gerechtfertigt? Sollen wir so eine korrigierte Formulierung im KV verlangen oder sollte man es anders formulieren?

#####

Thema 4: Vollmacht zur Kellerzuordnung ohne Ende

Gerade nach dem oben zitierten Absatz stehen im Kaufvertragsentwurf die folgende Absätze:

"Die Vollmachten sind unwiderruflich, übertragbar und erlöschen nicht mit dem Tod des Vollmachtgebers. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und kann daher Erklärungen sowohl in eigenem Namen als auch für die Käufer abgeben. 

Die Vollmachten können nur vor dem amtierenden Notar bzw. dessen Vertreter oder Nachfolger im Amte ausgeübt werden, der ihre vertragsgemäße Ausübung überwacht."

Wir dachten aber, es wäre vielleicht sicherer, die Vollmacht zeitlich zu beschränken. Daher möchten wir die folgende korrigierte Formulierung vorschlagen:

"Die Vollmachten erlöschen mit Beendigung der Kellerzuordnung und gelten ohnehin für die Dauer von drei Jahren. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und kann daher Erklärungen sowohl in eigenem Namen als auch für die Käufer abgeben."

Die Frage: ist unsere Sorge gerechtfertigt? Sollen wir so eine korrigierte Formulierung im KV verlangen oder sollte man es anders formulieren?

#####

Thema 5: Verzicht auf das Verlesen der Teilungserklärung problematisch

Wir haben ein PDF-Kopie der Teilungserklärung vom Notar bekommen, und sie scheint uns in Ordnung zu sein. Im Kaufvertragsentwurf steht aber der folgender Absatz:

"Die Teilungserklärung lag bei Beurkundung in beglaubigter Ablichtung vor. Die Erschienenen erklärten, dass ihnen der Inhalt der Urkunde bekannt sei. Sie verzichten nach Belehrung durch den Notar auf das Verlesen der Urkunde und deren Beifügung zu der heutigen Niederschrift."

Die Frage: ist so eine Verzicht auf das Verlesen der Urkunde üblich? Sollen wir verlangen, den Satz vom Kaufvertrag zu löschen und vielleicht sogar die Teilungserklärung in beglaubigter Ablichtung mit unserem Kopie während der Beurkundung zu vergleichen?

#####

Thema 6: Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten

Im Kaufvertragsentwurf steht:

"Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht oder nicht vollständig auf dem genannten Konto ein, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine Frist von mindestens 14 Tagen zur Zahlung gesetzt hat. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform. Der Notar wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Verkäufer auch bei Ausübung Rücktrittsrechts nicht daran gehindert ist, Schadenersatz zu verlangen."

Die Frage: Im Falle eines Verzugs mit der Kaufpreiszahlung (z. B. aus unvoraussehbaren technischen Gründen bei der Überweisung der besonders höhen Summe) fürchten wir, dass 14 Tagen vielleicht zu knapp sein können. Ist so eine Klausel gewöhnlich? Was könnten als eine sicherere Alternative vorschlagen?

#####

Thema 7: Anlass zum Vollstreckungsunterwerfung nicht deutlich

Unter dem Klausel "Vollstreckungsunterwerfung" steht im Kaufvertragsentwurf Folgendes:

"1.
Wegen und in Höhe des zu zahlenden Betrages von xxx.xxx,xx € sowie etwaiger Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe aus vollstreckungsrechtlichen Gründen ab dem ?? [Bemerkung: die Fragezeichen stehen im Original, wahrscheinlich will der Notar das Datum später eintragen] unterwirft sich der Käufer – mehrere gesamtschuldnerisch - dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

Ferner unterwirft sich der Käufer – mehrere gesamtschuldnerisch - gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten durch den Verwalter) wegen seiner Wohngeldzahlungsverpflichtungen bis zur Höhe von insgesamt 3.731,00 € (ca. zweifacher Jahresbetrag des derzeit festgesetzten Wohngeldes für die kaufgegenständliche Wohnung) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.

2.
Der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer nach Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters jederzeit nach Nutzen/Lastenwechsel auf einseitiges Erfordern vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen."

Wir dachten, es wäre vielleicht besser zu präzisieren, dass die Vollstreckungsunterwerfung nur in dem Fall gelten sollte, wenn wir im Verzug mit der Kaufpreiszahlung kommen sollen (was an unserer Seite sehr unwahrscheinlich ist). Wir dachten, also, die erste und die letzte Absätze zu korrigieren wie folgt:

"Kommt der Käufer mit der Kaufpreiszahlung im Verzug, unterwirft er sich – mehrere gesamtschuldnerisch – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen wegen und in Höhe des zu zahlenden Betrages von xxx.xxx,xx € sowie etwaiger Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe aus vollstreckungsrechtlichen Gründen ab der Fälligkeit des Kaufpreises.

[...]

2.
Kommt der Käufer mit der Kaufpreiszahlung im Verzug, wird der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer nach Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters jederzeit nach Nutzen/Lastenwechsel auf einseitiges Erfordern vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen."

Die Frage: ist unsere Sorge gerechtfertigt? Sollen wir so eine korrigierte Formulierung im KV verlangen oder sollte man es anders formulieren?

#####

Thema 8: Bedingung zum Löschen der Vormerkung im Grundbuch problematisch

Im Kaufvertragsentwurf steht:

"Der Verkäufer bewilligt und die Vertragsschließenden beantragen, zugunsten des Käufers eine Eigentumsverschaffungsvormerkung in das Wohnungsgrundbuch einzutragen.

Verkäufer und Käufer bewilligen und beantragen schon jetzt, diese Vormerkung wieder zu löschen.

Die Vormerkung ist zu löschen, wenn entweder

a) die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vollzogen werden kann und zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt oder beantragt sind, an denen der Käufer nicht mitgewirkt hat,

oder

b) die Durchführung des Vertrages infolge Rücktritts oder aus anderen Gründen endgültig gescheitert ist und die Vormerkung nicht als Si-cherheit im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses für seitens des Verkäufers an den Käufer zurückzuerstattender Leistungen dient."

Wir dachten, die Formulieren "[wenn] die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vollzogen werden kann" ist nicht genug (die Tatsache, dass man kann etwas tun, heißt nicht, dass man das tatsächlich tat). Stattdessen möchten vorschlagen: "[wenn] die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vollzogen werden wurde".

Die Frage: ist unsere Sorge gerechtfertigt? Sollen wir so eine korrigierte Formulierung im KV verlangen oder sollte man es anders formulieren?

#####

Thema 9: Vollmacht zum Notar Grundpfandrechtes vorzunehmen unnötig

Im Kaufvertragsentwurf steht:

"Die Vertragsschließenden erteilen hiermit den Notariatsangestellten [...] Vollmacht,
alle Erklärungen abzugeben, die sich zur Durchführung des vorstehenden Kaufvertrages, insbesondere bei etwaigen Beanstandungen durch das Grundbuchamt, als erforderlich erweisen, insbesondere Rangbestimmungen oder Rangänderungen im Zusammenhang mit der Vormerkung und bestellten Grundpfandrechten vorzunehmen, die Löschung vorgehender Rechte zu beantragen und zu bewilligen und evtl. Ergänzungsanträge zu stellen."

Da wir bar zahlen möchten (also keine Finanzierung), dachten wir, dass es besser wäre, die Wörter "und bestellten Grundpfandrechten" zu löschen.

Die Frage: ist unsere Sorge gerechtfertigt? Sollen wir so eine korrigierte Formulierung im KV verlangen oder sollte man es anders formulieren?


###################
Kaufvertragsentwurf
###################


Verhandelt zu Berlin, am ??.
Vor dem unterzeichneten Notar
xxx
xxx

erschienen heute:

1. Herr xxx, geb. am xxx, wohnhaft xxx, handelnd nicht im eigenen Namen, sondern aufgrund Vollmacht vom xxx - UR-Nr. xxx des amtierenden Notars -, welche unwiderrufen in Ausfertigung vorlag und diesem Vertrag in beglaubigter Ablichtung als Anlage beigefügt wird, als bevollmächtigter Vertreter für die xxx Immobilien GmbH mit dem Sitz in Berlin,
Geschäftsanschrift: xxx,
- nachstehend Verkäufer genannt -

2. Herr xxx, geb. am xxx, und
3. dessen Ehefrau xxx geb. xxx, geb. am xxx,
beide wohnhaft xxx,
- nachstehend Käufer genannt -.

Der Erschienene zu 1. ist dem Notar von Person bekannt. Die Erschienenen zu 2. und 3. wiesen sich zur Gewissheit des Notars wie folgt aus:

zu 2.: xxx Reisepass Nr. xxx,
ausgestellt am xxx durch xxx,

zu 3.: xxx Reisepass Nr. xxx,
ausgestellt am xxx durch xxx.

Der Erschienene zu 2. ist nach der Überzeugung des Notars der deutschen Sprache hinreichend kundig.

Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder er noch beruflich mit ihm verbundene Personen in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, außerhalb des Notaramtes tätig waren oder sind.

Die Erschienenen erklärten weiter, einen Entwurf des vorliegenden Kaufvertrages vor mehr als zwei Wochen erhalten zu haben.

Verkäufer und Käufer erklärten nunmehr den Abschluss des nachstehenden Wohnungseigentumskaufvertrages:

§ 1 Kaufgegenstand

1.

Der Verkäufer ist Eigentümer der wie folgt im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts xxx von xxx Blatt xxx verzeichneten Wohnungseigentumseinheit:

lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses
xxx/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück xxx

Gemarkung xxx
Flur xxx Flurstück xxx
Gebäude- und Freifläche
xxx
Größe: xxx m²

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. xxx bezeichneten Wohnung und Keller xxx.

Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter xxx bis xxx). Der vorstehend aufgeführte Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Wegen Gegenstand und des Inhalt des Sondereigentums und wegen der Sondernutzungsrechte wird auf die Bewilligung vom xxx Bezug genommen.

2.

Der Verkäufer erklärt, dass die Teilungserklärung in der Weise geändert werden soll, dass die Kellerräume Nr. 1 bis 7 und 10 bis 36 nunmehr Gemeinschaftseigentum sind und dass ein Sondernutzungsrecht begründet werden soll.

Der Käufer verpflichtet sich, an einer dahingehenden Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken. Er erteilt dem Verkäufer Vollmacht, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung in jeder Weise abzuändern, insbesondere das Sondereigentum an Kellerräumen in Gemeinschaftseigentum zu überführen und Sondernutzungsrechte zu bilden und zuzuordnen sowie die zum grundbuchlichen Vollzug erforderlichen Bewilligungen und Anträge abzugeben.

Die Vollmachten sind unwiderruflich, übertragbar und erlöschen nicht mit dem Tod des Vollmachtgebers. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und kann daher Erklärungen sowohl in eigenem Namen als auch für die Käufer abgeben.

Die Vollmachten können nur vor dem amtierenden Notar bzw. dessen Vertreter oder Nachfolger im Amte ausgeübt werden, der ihre vertragsgemäße Ausübung überwacht.

3.

Die Wohnungseigentumseinheit Nr. xxx stellt den Kaufgegenstand dieses Vertrages dar.

Die Wohnung liegt im xxx Obergeschoss und hat eine Größe von ca. xxx m².

4.

Die Teilungserklärung lag bei Beurkundung in beglaubigter Ablichtung vor. Die Erschienenen erklärten, dass ihnen der Inhalt der Urkunde bekannt sei. Sie verzichten nach Belehrung durch den Notar auf das Verlesen der Urkunde und deren Beifügung zu der heutigen Niederschrift.

5.

Der Käufer erklärte, dass er die aus der Teilungserklärung folgenden Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter einhalten und im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums durch ihn diese Verpflichtung auch seinem Rechtsnachfolger auferlegen werde mit der Maßgabe, dass dieser im Verkaufsfalle wiederum seinen Rechtsnachfolger binde.

§ 2 Belastungen im Grundbuch

In Abt. II und III des Wohnungsgrundbuchs sind keine Belastungen eingetragen.

Der Notar hat das Grundbuch am xxx elektronisch eingesehen und dabei den vorstehend wiedergegebenen Inhalt festgestellt.

Die kaufgegenständliche Wohnungseigentumseinheit wird lastenfrei veräußert. Belastungen, die der Käufer übernommen bzw. an deren Eintragung er mitgewirkt hat, hindern die Annahme der Lastenfreiheit nicht.

§ 3 Kaufpreis, Kaufpreiszahlung

1.

Der Verkäufer verkauft hiermit die in § 1 bezeichnete Wohnungseigentumseinheit nebst allen Rechten und Bestandteilen sowie etwaigem Zubehör an den Käufer – zu je 1/2 ideellen Anteilen -.

Der Kaufpreis für die kaufgegenständliche Wohnungseigentumseinheit beträgt xxx €
(i. W.: xxx Euro).

2.
Der Kaufpreis ist innerhalb einer Woche fällig und zahlbar, sobald der amtierende Notar gegenüber den Vertragsparteien, insbesondere dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass folgende Voraussetzung vorliegt:

- die nachstehend zugunsten des Käufers bewilligte Eigentumsverschaffungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen (mindestens gewährleistet) und zwar an rangerster Stelle bzw. im Range nur nach solchen Belastungen die der Käufer übernommen oder an deren Eintragung er mitgewirkt hat,

frühestens jedoch am ??. [die Fragezeichen stehen eben so im Kaufvertragsentwurf]

Der Notar kann – nur jedoch soweit möglich und ohne hierzu jedoch verpflichtet zu sein – auf besonderes Verlangen einer der Vertragsparteien bescheinigen, dass die Erfüllung der vorgenannten Voraussetzung gewährleistet ist. Die Kosten einer solchen Bestätigung hat die veranlassende Vertragspartei zu zahlen. Kosten für eine Notarbescheinigung im Zusammenhang mit der Eintragung eventueller Finanzierungsgrundpfandrechte sind in jedem Falle vom Käufer zu tragen.

Der Verkäufer verpflichtet sich, dem amtierenden Notar die Zahlung des Kaufpreises unverzüglich schriftlich zu bestätigen.

3.

Die Zahlung hat bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Verkäufers zu erfolgen:
Bank xxx
BLZ xxx
Kto-Nr. xxx.

Maßgebend für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang auf dem Konto des Verkäufers.

4.

Der Käufer kommt in Verzug, wenn er den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht auf das vom Verkäufer angegebene Konto eingezahlt hat.

Für den Fall des Verzuges mit der Kaufpreiszahlung verpflichtet sich der Käufer, den gesetzlichen Verzugszinssatz für das Jahr, d.h. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß §§ 247, 288 BGB, zu entrichten.

Dem Käufer bleibt der Nachweis eines geringeren Schadens, dem Verkäufer der Nachweis eines höheren Schadens vorbehalten.

5.

Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht oder nicht vollständig auf dem genannten Konto ein, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine Frist von mindestens 14 Tagen zur Zahlung gesetzt hat. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform. Der Notar wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Verkäufer auch bei Ausübung des Rücktrittsrechts nicht daran gehindert ist, Schadenersatz zu verlangen.

§ 4 Vollstreckungsunterwerfung

1.

Wegen und in Höhe des zu zahlenden Betrages von xxx € sowie etwaiger Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe aus vollstreckungsrechtlichen Gründen ab dem ?? unterwirft sich der Käufer – mehrere gesamtschuldnerisch - dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

Ferner unterwirft sich der Käufer – mehrere gesamtschuldnerisch - gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten durch den Verwalter) wegen seiner Wohngeldzahlungsverpflichtungen bis zur Höhe von insgesamt xxx € (ca. zweifacher Jahresbetrag des derzeit festgesetzten Wohngeldes für die kaufgegenständliche Wohnung) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.

2.

Der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer nach Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters jederzeit nach Nutzen/Lastenwechsel auf einseitiges Erfordern vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen.

§ 5 Sachmängelhaftung

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück werden hiermit ausgeschlossen, soweit nachfolgend nichts Abweichendes vereinbart ist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere Altlasten nicht bekannt sind. Der Verkäufer schuldet auch kein bestimmtes Flächenmaß des Grundstücks.

Der Verkäufer schuldet des weiteren nicht die Eignung des Kaufgegenstandes zur Erreichung etwaiger wirtschaftlicher oder steuerlicher Ziele.

Bezüglich etwaiger Mängel am Kaufgegenstand wird Folgendes vereinbart:

Der Notar wies darauf hin, dass der Verkäufer nach der gesetzlichen Regelung dem Käufer den Kaufgegenstand frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben hat. Ist der Kaufgegenstand mangelhaft, kann der Käufer die Beseitigung des Mangels oder Minderung verlangen oder von dem Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz statt der Leistung geltend machen. Bei einem Haftungsausschluss kann der Käufer diese etwa bestehenden Ansprüche nicht geltend machen, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen.

Nach dieser Belehrung durch den Notar und im Hinblick darauf, dass es sich bei dem Gesamtobjekt und demgemäß bei dem Kaufgegenstand um ein bestehendes Gebäude handelt, vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Sachmängel ausgeschlossen werden, gleichgültig, ob solche bereits vorhanden sind oder bis zum Besitzübergang entstehen. Die Gefahr von Brand-, Wasser- und Elementarschäden bleibt jedoch bis zum Besitzübergang beim Verkäufer. Bis dahin ist der Verkäufer verpflichtet, den Kaufgegenstand ordnungsgemäß zu verwalten.

Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt. Er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand.
Zur Beschaffenheit der Wohnung und des Gebäudes erklären die Kaufvertragsparteien übereinstimmend, dass es sich um einen nicht sanierten Altbau aus dem Jahre xxx handelt. Eine Sanierung ist nicht erfolgt, im Jahre 2012/Anfang 2013 wurden jedoch im Gemeinschaftseigentum folgende Maßnahmen durchgeführt:

Die Treppenhäuser wurden malermäßig instand gesetzt und jeweils ein Sisal-Teppich verlegt.

Die Fassade ist gedämmt worden (WLG 032; Stärke 120 mm).

Die alten Fenster wurden ersetzt durch:

Iso-Verglasung
System Habitan Brillant
Profilkombination: BLR 76 B / FLR Z60 B
Glasart: Wärmeschutz 1,1 Argon (Ug-Wert 1,1)

Der Verkäufer verpflichtet sich, sämtliche Gewährleistungsansprüche gegen die diese Arbeiten ausführenden Unternehmen an die Wohnungseigentümergemeinschaft abzutreten.

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die kaufgegenständliche Wohnung (Sondereigentum) aus Anlass ihres Verkaufs nicht renoviert, und dass kleinere Schäden nicht beseitigt werden.

Die Kaufvertragsparteien sind sich darüber einig, das die vorstehend beschriebene Beschaffenheit des Kaufgegenstandes Grundlage des Ausschlusses der Rechte des Käufers wegen Sachmängeln bilden.

Der Verkäufer versichert, dass ihm gravierende verdeckte Mängel, insbesondere ein Befall der Haussubstanz mit Hausschwamm, Trockenfäule oder Holzbock, nicht bekannt sind.

Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer hinsichtlich des Kaufgegenstandes keine Zusicherung oder Garantien abgegeben hat, soweit in dieser Urkunde nichts Abweichendes vereinbart ist.

Der vorstehende Haftungsausschluss gilt nicht für Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers, seiner gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen beruhen. Er gilt ebenfalls nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Verkäufers, seiner gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen beruhen.

2.

Der Verkäufer erklärt, dass Rückstände an Steuern oder sonstigen öffentlichen Abgaben in Ansehung des Kaufgegenstandes einschließlich Erschließungskosten zum Übergabezeitpunkt nicht bestehen werden.
Tatsächlich bestehende Rückstände berechtigen nicht zur Anfechtung des Vertrages oder zum Rücktritt, sofern der Verkäufer den Zahlungsverpflichtungen binnen Monatsfrist ab Bekanntwerden nachkommt und dies dem Käufer nachweist.

Im Kaufpreis sind keine Erschließungsbeiträge oder Anliegerleistungen enthalten. Derartige Leistungen sind ab Vertragsschluss vom Käufer zu tragen, es sei denn, die zu ihrer Erhebung führenden Maßnahmen sind vor Vertragsschluss vollendet. In diesem Fall hat der Verkäufer für Erschließungs- oder Anliegerkosten einzutreten.

3.

Der Verkäufer erklärt weiterhin, dass Rückstände an Wohngeldzahlungen zum Übergabezeitpunkt nicht vorhanden sein werden, ferner dass die Wohnungseigentümerversammlung keine Beschlüsse über außerordentliche Aufwendungen wie Instandsetzungen und Renovierungsarbeiten mit über das Wohngeld hinausgehenden finanziellen Belastungen der Wohnungseigentümer beschlossen hat.

Der Notar wies darauf hin, dass der Käufer erst ab Eigentumsumschreibung auf ihn im Rahmen von Wohnungseigentümerversammlungen stimmberechtigt sei. Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer auf dessen Verlangen hin eine Vollmacht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen zu erteilen.

§ 6 Übergabe

1.

Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt an dem Monatsersten, der auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung folgt.

2.

Mit der Übergabe gehen der Besitz, Nutzen und Lasten, die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten (insbesondere Streupflicht) auf den Käufer über.

Von dem Verkäufer vorausgezahlte Gebühren und Abgaben oder sonst für die Zeit nach Nutzen/Lastenwechsel bereits erbrachte Leistungen (z. B. Versicherungsbeiträge) sind zeitanteilig von dem Käufer zu erstatten.

3.

Der Verkäufer verpflichtet sich, die die kaufgegenständliche Wohnungseinheit betreffenden Steuerunterlagen, Einheitswertbescheide und sonstigen Papiere, soweit vorhanden, an den Käufer zu übergeben, es sei denn, diese Unterlagen werden vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums zur Durchführung seiner Aufgaben benötigt.

Der Verkäufer erklärt sich in diesem Fall bereit, auf Wunsch des Käufers Kopien der entsprechenden Unterlagen auszuhändigen.

4.

Es bestehen keine Miet-/Pachtverhältnisse.

§ 7 Verwaltung

1.

Derzeitiger Verwalter im Sinne des WEG ist die
xxx GmbH,
xxx

2.
Der Käufer erklärt sich ausdrücklich mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zum derzeitigen Zeitpunkt einverstanden.

Er verpflichtet sich, im Anschluss an den Kaufvertragsabschluß dem Verwalter auf dessen Verlangen hin eine gesonderte Verwaltervollmacht zu erteilen.

§ 8 Wohngeld, Instandhaltungsrücklage

1.

Ab Nutzen-/Lastenübergang ist der Käufer verpflichtet, das auf die von ihm erworbene Wohnungseinheit entfallende Wohngeld in Höhe von derzeit xxx € monatlich zu entrichten.

2.

Soweit bisher eine Instandhaltungsrücklage gebildet worden ist, geht sie ohne Anrechnung auf den Kaufpreis auf den Käufer über.

§ 9 Auflassung, Auflassungsvormerkung

1.

Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum an der Wohnungseigentumseinheit gemäß § 1 dieses Vertrages auf den Käufer – zu je 1/2 ideellen Anteilen - übergeht.

Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt, die Eigentumsänderung in das Wohnungsgrundbuch einzutragen.

Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu stellen.

Bis zu diesem Zeitpunkt soll der Notar nur Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, die die Auflassung nicht enthalten, herausgeben.

Die vorstehende Vollzugsanweisung betrifft lediglich das Innenverhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien und dem amtierenden Notar. Das Grundbuchamt soll nicht befugt sein, die festgelegten Voraussetzungen der Antragstellung zu überprüfen.

2.

Der Verkäufer bewilligt und die Vertragsschließenden beantragen, zugunsten des Käufers
eine Eigentumsverschaffungsvormerkung in das Wohnungsgrundbuch einzutragen.

3.

Verkäufer und Käufer bewilligen und beantragen schon jetzt, diese Vormerkung wieder zu löschen.

Die Vormerkung ist zu löschen, wenn entweder

a) die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vollzogen werden kann und zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt oder beantragt sind, an denen der Käufer nicht mitgewirkt hat,

oder

b) die Durchführung des Vertrages infolge Rücktritts oder aus anderen Gründen endgültig gescheitert ist und die Vormerkung nicht als Sicherheit im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses für seitens des Verkäufers an den Käufer zurückzuerstattender Leistungen dient.

Der Antrag auf Löschung der Vormerkung darf nur durch den beurkundenden Notar oder dessen Vertreter im Amt gestellt werden. Der Notar wird angewiesen, den Löschungsantrag nur bei Vorliegen einer der vorgenannten Voraussetzungen zu stellen.

Bis zur Beantragung der Löschung soll der Notar nur Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, die die Löschungsbewilligung des Käufers nicht enthalten, herausgeben.

Die vorstehende Vollzugsanweisung betrifft lediglich das Innenverhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien und dem amtierenden Notar. Das Grundbuchamt soll nicht befugt sein, die festgelegten Voraussetzungen der Antragstellung zu überprüfen.

§ 10 Belastungsvollmacht

Auf die Aufnahme einer Vollmacht zur Belastung des Kaufgegenstandes mit Grundpfandrechten wird durch die Vertragsparteien, insbesondere den Käufer, nach Belehrung durch den Notar verzichtet.

§ 11 Vollmacht

Die Vertragsschließenden erteilen hiermit den Notariatsangestellten

xxx, xxx und xxx,

sämtlich dienstansässig bei dem beurkundenden Notar,

jeder von ihnen allein, unter Ausschluss ihrer persönlichen Haftung und unter Befreiung des § 181 BGB sowie endend mit der Eigentumsumschreibung auf den Käufer,

V o l l m a c h t,

alle Erklärungen abzugeben, die sich zur Durchführung des vorstehenden Kaufvertrages, insbesondere bei etwaigen Beanstandungen durch das Grundbuchamt, als erforderlich erweisen, insbesondere Rangbestimmungen oder Rangänderungen im Zusammenhang mit der Vormerkung und bestellten Grundpfandrechten vorzunehmen, die Löschung vorgehender Rechte zu beantragen und zu bewilligen und evtl. Ergänzungsanträge zu stellen.

Von dieser Vollmacht kann nur auf Veranlassung und unter der verantwortlichen Überwachung und Haftung des beurkundenden Notars oder seines amtlich bestellten Vertreters Gebrauch gemacht werden.

§ 12 Kosten, Grunderwerbsteuer

1.

Solche Kosten, die in der Person der Vertragsparteien oder ihrer Vertreter aus Anlass des Vertragsabschlusses oder bei der Vertragserfüllung entstehen, trägt jede Vertragspartei selbst.

2.

Im übrigen trägt die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung allein der Käufer.

3.

Abweichend von Absatz 2. trägt der Verkäufer sämtliche Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen in Abt. II und III des Grundbuchs.

4.

Der amtierende Notar wies darauf hin, dass die Kaufvertragsparteien unabhängig von der in diesem Vertrag getroffenen Kostentragungsregelung für die Grunderwerbsteuer sowie für die Notargebühren gesamtschuldnerisch haften.

5.

Unbeschadet der gegenüber der Finanzbehörde bestehenden gesamtschuldnerischen Haftung für die Grunderwerbsteuer schuldet sie innenrechtlich nur der Käufer. Sollte der Verkäufer auf Zahlung der Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen werden, ist der Käufer zur Erstattung verpflichtet.

§ 13 Allgemeine Hinweise, Vertragsdurchführung

1.

Der Notar belehrte die Erschienenen über die Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes und wies auf die Folgen unrichtiger und unvollständiger Angaben hin. Die Erschienenen versicherten die Richtigkeit und Vollständigkeit der beurkundeten Angaben.

2.

Der Notar wies die Erschienenen auf die sich aus dem Gesetz und dieser Verhandlung ergebenden Abwicklungsvoraussetzungen für den Vertrag hin.

3.

Allein der beurkundende Notar wird mit der Durchführung dieses Vertrages und mit der Beiziehung und Entgegennahme aller für die Rechtswirksamkeit und Durchführung ggf. erforderlichen Unterlagen beauftragt.

Alle in dieser Verhandlung enthaltenen Anträge gelten als unabhängig voneinander gestellt; sie sollen je nach Eintragungsreife aufgrund der von dem beurkundenden Notar zu stellenden Einzelanträge erledigt werden; die Anträge können jedoch auch gemeinschaftlich gestellt und Anträge geändert und zurückgenommen werden.

Die Vertragsschließenden verzichten gegenüber dem Grundbuchamt auf ihr eigenes Antragsrecht.

4.

Der Notar wird bei der weiteren Ausführung dieser Urkunde unterstützend seine EDV-Anlage einsetzen. Die Beteiligten erklärten ihr Einverständnis zur Speicherung und Verarbeitung der mit der hier beurkundeten Angelegenheit zusammenhängenden persönlichen und sonstigen Daten.

Vorstehende Niederschrift wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig wie folgt unterschrieben:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls die Beauftragung eines Anwalts ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Thema 1:

Es ist nicht unüblich, dass ein Eigentümer zugleich auch Verwalter ist.
Ohne konkrete gegenteilige Anhaltspunkte lassen sich hier per se keine Nachteile ersehen.

Thema 2:

Sondernutzungsrecht wird als ein "Gebrauchsvorteil" bezeichnet, als einem einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern eingeräumte Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Anlagen und/oder Einrichtungen, wobei andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch ausgeschlossen sind (vgl.LG Hannover, DWE 1984, 127).

Nach dem Kaufvertragsentwurf soll an dem Keller ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Dies widerspricht eindeutig dem von Ihnen übermittelten Beschlussantrag der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kellerzuordnung.

Für Sie als Wohnungseigentümer ist ein Sondernutzungsrecht an dem Keller von hoher Bedeutung, weil sich daraus die Notwendigkeit ergibt, die jeweilige Zuweisung ordnungsgemäß zu begründen und vor allem im Grundbuch einzutragen.

Mit der Regelung, die im Protokoll der Eigentümerversammlung dargestellt ist, hat sich die die WEG lediglich schuldrechtlich verpflichtet, jedem Sondereigentümer einen Kellerraum zur unentgeltlichen Benutzung zuzuweisen.
Das ist jedenfalls wesentlich schwächer als ein Sondernutzungsrecht.

Thema 3:

Der Vollmachtstext könnte so lauten.

"Der Käufer verpflichtet sich, an einer dahingehenden Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken. Er erteilt dem Verkäufer Vollmacht, die TE samit Gemeinschaftsordnung in der Weise abzuändern, das Sondereigentum an Kellerräumen in Gemeinschaftseigentum zu überführen, an Kellerräumen Sondernutzungsrechte zu bilden zuzuordnen sowie die zum grundbuchlichen Vollzug der Kellerzuordnung erforderlichen Bewilligungen und Anträge abzugeben."

Thema 4:

Vorschlag:

"Die Vollmachten erlöschen mit dem Vollzug der Kellerzuordnung. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und kann daher Erklärungen sowohl in eigenem Namen als auch für die Käufer abgeben."

Thema 5:

Ja, das ist in der Praxis so üblich.

Thema 6:

Auch diese Klausel ist nicht ungewöhnlich. Die Frist könnte hier von 14 auf 21 Tage verlängert werden.

Thema 7:

Auch die Klausel hinsichtlich der Vollstreckungsunterwerfung ist Standard und schützt vor allem den Verkäufer, der ohne diese Regelung zunächst ein Gericht anrufen müsste, um seinen Zahlungsanspruch durchsetzen. Diesen mühsamen und zeitaufwendigen Weg erspart die Vollstreckungsunterwefung.

Thema 8:

Alternativ:

"Die Vormerkung ist zu löschen auf Grund der dem Notar erteilten Vollmacht mit dem Stellen des Antrags auf Vollzug des Eigentumswechsels oder mit Durchführung des Vertrages infolge Rücktritts."

Wegen Zeitmangels konnten Ihre anderen Anliegen nicht mehr behandelt werden.

Angesichts Ihres verhältnismäßig geringen Einsatzes wäre das auch nicht mehr angemessen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
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