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Fragen zu eventueller Insolvenz eines Bauträgers bzw. Bauprojektes


29.10.2017 15:30 |
Preis: 52,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Insolvenz des Bauträgers und deren Folgen


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben von einem Bauträger eine Eigentumswohnung erworben. Das Sondereigentum wurde von uns bereits abgenommen, die Wohnung wurde von uns schon vor einigen Monaten bezogen. Die Wohnanlage ist grundsätzlich in allen Teilen fertiggestellt.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurde bis jetzt jedoch wegen wesentlicher / gravierender Mängel noch nicht erklärt und wird daher bis auf Weiteres verweigert - auch auf Basis des vorliegenden Abnahmeprotokolls bzw. der Sachverständigenempfehlungen.

Das Bauprojekt des Bauträgers ist als eigene GmbH & Co.KG organisiert. Diese GmbH & Co.KG ist auch Eigentümer des Grundstückes. Wir haben bisher eine Auflassungsvormerkung (welche zwar nach unserem Kenntnisstand grundsätzlich insolvenzsicher ist), sind aber noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, da bis zur vollständigen Mängelbeseitigung noch Zahlungen offen sind und vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht wird.

Da der Bauträger das Grundstück vollständig aus Eigenmitteln erworben hat, ist auch keine Globalschuld eingetragen. Im Insolvenzfalle dürfte damit zumindest eine Auseinandersetzung mit einem Globalschuldner entfallen.

Unsere Fragen:

1) Welche möglichen Folgen hätte eine Insolvenz zum aktuellen Zeitpunkt bzw. während der Phase der Mängelbeseitigung? Vermutlich würde ein eventueller Insolvenzverwalter das Bauvorhaben nicht fortführen wollen bzw. würden damit einerseits alle Mängel- und Gewährleistungsrechte verloren gehen und ggf. müssten die Eigentümer eine ggf. erforderliche Mängelbeseitigung aus der / den offenen Zahlungen begleichen.

2) Könnte sich die ungünstige Konstellation ergeben, dass eine Insolvenz mangels Masse abgewiesen würde und damit kein Insolvenzverfahren eröffnet werden kann? Wie könnte in einen solchem Fall die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erwirkt werden, wenn die GmbH&Co. KG möglicherweise irgendwann liquidiert würde? Wie könnten die Erwerber die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in so einem Falle trotzdem erzwingen / ermöglichen?

3) Könnte es sein, dass Handwerker ggf. noch offene Forderungen über die offenen Zahlungen einzutreiben versuchen? Wer würde in so einem Falle priorisiert, sofern ggf. die Kosten der Mängelbeseitigung mindestens so hoch liegen wie die offene Kaufpreisrate?

4) Gäbe es bei so einem Fall noch weitere (Kosten-)Risiken?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

0. Das vorhandene Grundstück spricht zunächst für die Bonität des Bauträgers, da dieser weder für das Grundstück noch für das Bauvorhaben ein Grundpfandrecht hat eintragen lassen und somit keine grundpfandrechtlich abgesicherte Finanzierung benötigt hat. Die Beantragung eines Insovlenzverfahren wäre in dieser Konstellation daher eher unüblich.

1. Die Beantragung eines Insolvenzverfahrens hätte zunächst zur Folge, dass der Geschäftsführer der GmbH und der KG ohne Mitwirkung des vorläufigen Insolvenzverwalters keine Entscheidungen mehr treffen könnte. Beauftragte Subunternehmer dürften im weiteren Verlauf nur noch gegen Vorkasse oder Absicherung des künftigen Vergütungsanspruches tätig werden.

Eine Abarbeitung der Mängel im vorläufigen Insolvenzverfahren ist daher eher unüblich.

Mängel- und Gewährleistungenansprüche treffen das insolvente Unternehmen. Ob der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht dahingehend ausübt die Mängel zu beseitigen, um dann im Gegenzug die Restzahlunen einzufordern, wird er betriebswirtschaftlich entscheiden.

2. Eine Abweisung des Insolvenzverfahrens mangels eine die Verfahrenskosten deckenden Masse führt dazu, dass die betreffende Gesellschaft in ein Liquidationsverfahren übergeht. D.h. der vormalige Geschäftsführer ist als Liquidator dann handelnde Person. In der Regel benötigt der Insolvenzverwalter einen Kostenvorschuss von bis zu EUR 5.000,-. Soweit die Eigentümer an einer Eröffnung des Verfahrens interessiert sind, kann durch eine Vorschussleistung das Verfahren eröffnet werden.

3. Handwerker sind hier Insolvenzgläubiger. Es ist aber zu befürchten, dass diese nur dann tätig werden, wenn sie für die weitere Tätigkeit vergütet werden.

4. Prüfen Sie in Ihrem notariellen Kaufvertrag, ob der Verkäufer Ihnen die Gewährleistungsansprüche an die Subunternehmen bzw. an die am Bau beteiligten Unternehmen abgetreten hat. Dann haben Sie einen eigenen Gewährleistungsanspruch.

Sollte tatsächlich das Insolvenzverahren eröffnet werden bestehen zwei Möglichkeiten. Entweder der Insolvenzverwalter nimmt eine Mängelbeseitigung vor und fordern die noch offenen Beträge ggfs. mit einem Zuschlag ein.

Die andere Möglichkeit ist, dass der Insolvenzverwalter eine Mängelbeseitigung ablehnt. Dann wäre ein anderes Unternehmen mit der Mängeöbeseitigung zu beauftragen, wass ggfs. zu höheren Kosten führen wird. Hier müßte dann sichergestellt werden, dass der Insolvenzverwalter der Eigentumsübertragung trotz ausstehender Zahlung zustimmt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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