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Fragen zu einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

19.09.2010 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,
ich habe den Entwurf eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung von Notar des Verkäufers erhalten. Es handelt sich um eine neue Wohnung für den Erstbezug, die bereits seit einigen Monaten fertigestellt worden aber noch nicht verkauft worden ist. Der Verkäufer ist der Bauträger. Ich plane den Kauf über einen eigenen Bankkredit zu finanzieren.

Ich habe dazu folgende Fragen:
1) Laut dem Vetragsentwurf ist derzeit eine Buchgrundschuld von 300.000 € eingetragen. Das ist mehr als der vereinbarte Kaufpreis von 178.000 €. Wird diese Grundschuld dennoch gelöscht? In §3 2b steht dazu dass der Kaufpreis nicht überschritten werden darf.

2) Ist eine Konstellation vorstellbar, bei dem ich zwar Eigentümer werde, aber trotzdem diese Buchgrundschuld des Verkäufers im Grundbuch bestehen bleibt? Was geschieht dann mit der Grundschuld, die meine Bank eintragen möchte?

3) Was bedeutet §10? Ich möchte nicht den Kredit des Verkäufers übernehmen. Ist der Paragraph dann nicht relevant?

4) Sollte ich statt der Bezahlung Zug-um-Zug auf ein Notaranderkonto bestehen? Wie teuer wird das?

5) Sind nach Ihrer Meinung in dem Kaufvertrag Passagen enthalten, die mich als Käufer stark benachteiligen?

Danke.

Kaufvertrag

Heute, den … erschienen gleichzeitig vor mir, …, Notar in …
1)Herr …, geboren…, wohnhaft …, mir, dem Notar persönlich bekannt, hier handelnd für die … Bau GmbH mit dem Sitz in …
Hierzu bescheinige ich, Notar, aufgrund am …. erfolgter Einsicht des Handelsregisters des Amtsgerichts …, dass diese Firma dort eingetragen und Herr … als deren Geschäftsführer einzeln zu ihrer Vertretung berechtigt ist und von Beschränkungen des §181 BGB befreit ist.

2)Herr ..., geboren am…., wohnhaft in …
Der Erschienene zu 2. wies sich aus durch Vorlage seines amtlichen Lichtbildausweises.
Auf Ansuchen der Erschienen beurkunde ich ihren Erklärungen gemäß nach Grundbucheinsicht folgenden Kaufvertrag:


§1 Grundbuchstand, Vormerkungen
a)
Im Grundbuch des Amtsgerichts … von … Blatt …. ist eingetragen was folgt: 225/1000 Miteigentumsanteil an dem in der Gemarkung … gelegenen Grundstück FlNr. xxx/x …-Straße 13, Gebäude- und Freifläche zu 840 qm
Verbunden mit dem Sondereigentum am der Wohnung m Erdgeschoss samt Räumen im Untergeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr.1.
Sondernutzungsrechte sind vereinbart. Der hier vorgetragenen Einheit ist ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und Terrasse zugeordnet. Der Umfang des Sondernutzungsrechts an der Gartenfläche ist geändert. Sondernutzungsrecht an dem Kfz –Stellplatz Nr. 8 ist der hier vorgetragenen Einheit zugeordnet.
Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich.

Eigentümer: … Bau GmbH

Abteilung II: Keine Eintragung

Abteilung III:
Mitbelastungshinweise:
EUR 300.000,00 Buchgrundschuld für Sparkasse …

b)
Der Verkäufer weist hiermit dem heuten verkauften Wohnungseigentum gemäß der Gemeinschaftsordnung das folgende alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht zu: Kfz-Stellplatz Nr. 2
Er bewillligt und beantragt, diese Zuweisung im Grundbuch einzutragen.

c)
Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum erfolgte zur Urkunde des Notars … vom 08.02.2008 URNr. … samt Nachtrag vom 01.12.2008 URNr. … Die erstgenannte Urkunde enthält auch die Baubeschreibung. Diese Urkunden sind den Beteiligten bekannt. Auf sie wird verwiesen. Sie liegen bei Beurkundung in Urschrift vor; auf nochmaliges Vorlesen und Beifügen wird verzichtet. Die den Urkunden beigefügten Pläne wurden den Beteiligten jedoch zur Durchsicht vorgelegt.


§2 Verkauf
Die Firma … mit Sitz in … - nachfolgend als „Verkäufer" bezeichnet" – verkauft den in §1 beschriebenen Grundbesitz samt Sondernutzungsrechte mit allen gesetzlichen Bestandteilen an Herrn ... -nachfolgend als „Käufer bezeichnet"- zum Alleineigentum.


§3 Kaufpreis
1.Der Kaufpreis beträgt 178.000,00 EUR – einhurtachtundsiebzigtausend Euro-.

2.Fälligkeit: Der Kaufpreis wird Zug um Zug gegen Besitzübergang zur Zahlung fällig, sobald die nachgenannten Voraussetzungen eingetreten sind, der Notar dies dem Käufer mitgeteilt hat und seit Absendung der Mitteilung zwei Wochen vergangen sind. Er muß innerhalb der Frist beim Verkäufer eingehen; bis zur Fälligkeit ist er nicht zu verzinsen.

a)
Die im nachfolgenden Abschnitt zur Eintragung bewilligte Auflassungsvormerkung muss im Rang unmittelbar nach den in §1 dieser Urkunde aufgeführten Belastungen in das Grundbuch eingetragen sein; auf Veranlassung des Käufers eingetragene

Belastungen stören nicht; hierzu bescheinigt der Notar den Käufer bereits heute, dass der Vertrag nach Aktenlage sofort rechtswirksam ist und zu seinem Vollzug keine Genehmigungen erforderlich sind;

b)
Für alle Vormerkungen im Range vorgehender Belastungen müssen, soweit sie nicht nach Maßgabe dieses Vertrags bestehen bleiben dürfen, zum Grundbuchvollzug geeignete Löschungsunterlagen vorliegen. Die Löschungsunterlagen dürfen dem Notar unter der Auflage zur Verfügung gestellt worden sein, sie nur zu verwenden, wenn Zahlungen an die betreffenden Gläubiger geleistet werden, die allerdings insgesamt den Kaufpreis nicht übersteigen dürfen; ist dem Notar eine derartige Auflage gemacht worden, so hat der Käufer – wenn die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen – diese Beträge zu Lasten des Kaufpreises an die Ablösungsgläubiger zu zahlen.

3.Verzugszinsen
Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit ganz oder teilweise nicht, so hat er den offenen Kaufpreis mit 5%-Punkten – fünft Prozentpunkten – über dem jeweiligen Basiszins jährlich zu verzinsen, ohne daß hierwegen einer gesonderten Mahnung bedarf.

4.Bankverbindung
Soweit nicht anderweitig zur Ablösung von eingetragenen Gläubigern benötigt, ist der Kaufpreis auf folgendes Konto zahlbar: …

5.Vollstreckungsunterwerfung
Wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde mit der Maßgabe, daß die Zwangsvollstreckung erst ab Fälligkeit stattfinden darf. Soweit die Fälligkeit davon abhängt, daß dem Notar in seiner Eigenschaft als Betreuer der Beteiligten bestimmte Urkunden vorliegen, genügt dessen amtliche Bescheinigung als Nachweis.


§4 Vormerkung, Eigentumsübergang

1.Vormerkung: Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums am Vertragsgrundbesitz gemäß §2 bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung in das Grundbuch. Die Vormerkung dürfen im Rang nur die §1 dieser Urkunde aufgeführten sowie solchen Belastungen vorgehen, deren Eintragung der Käufer zugestimmt hat. Nur auf besonderem Antrag des Notars kann die Vormerkung an nächstoffener Rangstelle eingetragen werden.
Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung wieder zu löschen, wenn das Eigentum am Vetragsbesitz auf ihn umgeschrieben wird und keine Zwischeneintragungen bestehen, denen er nicht zugestimmt hat.

2.Eigentumsübergang: Die Vertragsteile sind sich vorbehaltlos darüber einig, daß das Eigentum am Vertragsobjekt auf dem Käufer gemäß §2 übergeht. Diese Erklärung enthält weder Bewilligung noch Antrag auf Eintragung der Einigung im

Grundbuch; beides kann nur der Notar erklären. Der Notar wird hiermit einseitig unwiderruflich angewiesen, die Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu veranlassen, sobald dem Notar die Bezahlung eines Geldbetrags in Höhe des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen ist.

3.Hinweise: Der Notar wies darauf hin, daß das Eigentum erst mit Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch übergeht. Voraussetzung dafür ist insbesondere die Rechtwirksamkeit dieses Vertrags und die Bezahlung der Grunderwerbsteuer.


§5 Nutzungsübergang

1.Der Besitz und die Nutzung, die öffentlichen und privaten Lasten, die Gefahr sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Käufer über Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises.
2.Vermietung: Der Verkäufer versichert, daß das Vertragsobjekt weder vermietet noch verpachtet ist und derzeit leer steht.


§6 Erschließungskosten
Einmalige öffentliche Lasten (Erschließungskosten, Herstellungsbeiträge, Anschlußgebühren und dgl.), für die ab heute ein Bescheid ergeht, trägt der Käufer. Alle bisherigen Bescheide hat noch der Verkäufer zu bezahlen. Dies gilt auch für Vorausleistungen. Ansprüche aus evtl. Vorauszahlungen für vom Käufer zu tragenden Maßnahmen gehen auf ihn über.
Der Notar hat darauf hingewiesen, daß der Grundbesitz für etwaige Rückstände an öffentlichen Lasten weiter haftet. Der Verkäufer versichtert, daß nach seiner Kenntnis keine Rückstände bestehen.


§7 Haftung für Mängel, Bauleistung

1.Bauverpflichtung: Der Verkäufer steht im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dafür ein, das verkaufte Wohnungs-/Teileigentum nach den Bauplänen und der Baubeschreibung, die in der §1 Buchstabe b) bezeichneten Teilungserklärung enthalten sind (nachstehend „Ausführungsunterlagen" genannt), hergestellt zu haben. Nach Angabe des Verkäufers ist das Vertragsobjekt bezugsfertig und vollständig hergestellt. Der Verkäufer erklärt, das Bauvorhaben unter Verwendung normgerechter Baustoffe nach den bei Stellung des Bauantrages geltenden anerkannten Regeln der Baukunst technisch einwandfrei errichtet zu haben. Soweit hergestellte Bauteile von der Baubeschreibung oder den Plänen sichtbar abweichen sollten, ist die abweichende Bauausführung genehmigt, wenn sie dem Käufer nicht offenkundig zum Nachteil gereicht.

Die Ausführungsunterlagen sind nur für den Gegenstand des heutigen Verkaufs maßgebend, nicht für die anderen Sondereigentumseinheiten.

Für etwaige Baumängel gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertragsrechts des BGB.

2.Grund und Boden: Das Grundstück (Grund und Boden) wird im derzeitigen Zustand übernommen. Der Käufer übernimmt insoweit das Risiko, daß verborgende Fehler des Vertragsobjekts bestehen, die bei einer Besichtigung nicht entdeckt werden und auch dem Verkäufer unbekannt sind.
Der Verkäufer erklärt, daß ihm bezogen auf das Grundstück selbst keine verborgenen Mängel bekannt sind. Unberührt bleibt die Verplflichtung, Grund und Boden nach Maßgabe der Ausführungsunterlagen herzurichten bzw. hergerichtet zu haben.
3. Haftung: Der Verkäufer haftet insbesondere für folgendes:
- Für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang
- Für Freiheit von nicht übernommenen im Grundbuch eingetragenen Rechten und von einer Wohnungsbindung
- Für Verschlechterung des derzeitigen Zustands des Vertragsobjekts bis zur Besitzübergabe (ausgenommen gewöhnliche Abnutzung)
- Bei Vorsatz oder Arglist
- Für Verletzung an Leben, Körper oder Gesundheit, die er zu vertreten hat.
- Für sonstige Schäden, die auf grobem Verschulden des Verkäufers, seiner gesetzlichen Vetreter oder Erfüllungsgehilfen beruhen.

Die in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Rechte sind am Kaufgrundbesitz unverzüglich zu löschen. Allen Lastenfreistellungserklärungen wird zugestimmt. Soweit nicht ausdrücklich und wörtlich so bezeichnet übernimmt der Verkäufer für den Vertragsgegenstand keinerlei Garantien.


§8 Abnahme, Übergabe

1.Abnahme: Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende Leistungen und Mängel einzutragen sind, auch soweit hierüber keine Einigkeit besteht.
Die Behebung etwaiger Mängel sind nicht Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit und die Übergabe, wenn das Bewohnen des Vertragsgegenstandes durch noch fehlende Leistungen und Mängel nicht unzumutbar ist.
Benutzt der Käufer das Vertragsobjekt ganz oder teilweise ohne Zustimmung der Verkäufers bereits vor der Abnahme, so gilt dies mit Beginn der Benutzung als frei von sichtbaren Mängeln erfolgt.

2.Der Abnahmetermin ist dem Käufer mindestens 14 Tage im voraus schriftlich mitzuteilen. Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, kann der Verkäufer dem Käufer eine Nachfrist von mindestens 12 Tagen setzen. Kommt auch innerhalb der Nachfrist keine förmliche Abnahme zustande, gilt das Vetragsobjekt als frei von sichtbaren Mängeln abgenommen, sofern der Käufer bei Setzung der Nachfrist auf diese Rechtsfolge seines Verhaltens hingewiesen wurde.
Eine Vertretung bei der Abnahme ist nur unter der Vorlage einer schriftlichen Vollmacht zulässig.

3.Besitzübergabe: Der Verkäufer ist Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zur Übergabe verpflichtet, sobald die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle übrigen bis dahin fälligen Zahlungen geleistet hat.
Besitz, Nutzung, öffentliche und private Lasten, die Gefahr sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen mit dem Übergang auf den Käufer über.

4.Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Das nicht zu Sondernutzungsrechten gehörende Gemeinschaftseigentum wurde bereits am ??? durch die Eigentümergemeinschaft, bestehend aus sämtlichen bisherigen Käufern, abgenommen. Der Käufer erklärt, diese Abnahme auch für und gegen sich gelten zu lassen.


§9 Teilungserklärung, Verwaltervertrag

1.Der Notar hat darauf hingewiesen, daß die Teilungserklärung samt Gemeinschaftordnung den Vertragsgegenstand bestimmt und das Verhältnis der Miteigentümer untereinander regelt. Es können sich daraus auch Einschränkungen für den Vetragsgegenstand ergeben, insbesondere durch Sondernutzungsrechte für andere Einheiten. Frühere Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden auch den Käufer, selbst wenn sie für den jeweiligen Eigentümer des Vertragsgegenstandes eine Einschränkung bedeuten.

2.Der Käufer tritt mit Wirkung ab dem Tag der Besitzübergabe in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ein, insbesondere in den Verwaltervertrag und die Verpflichtung zur Bezahlung des Wohngeldes.

Soweit keine Zwischenablesung erfolgt, sind Bewirtschaftungs- und Heizkosten zeitanteilig abzurechnen.
Der Verkäufer versichtert, daß keine zu künftigen Sonderumlagen führenden Beschlüsse vorliegen.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ab sofort das Stimmrecht der Eigentümerversammlung auszuüben, soweit nach der Gemeinschaftsordnung zulässig.

3.Der Verkäufer tritt hiermit alle auf den Vetragsgegenstand fallenden Ansprüche hinsichtlich des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, an den Käufer ab.


§10 Mitwirkung bei Kaufpreisfinanzierung

1.Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung nach §800 ZPO vollstreckbarer Grundpfandrechte am Kaufgegenstand in beliebiger Höhe zugunsten deutscher Kreditinstitute mitzuwirken, wenn in der Bestellungsurkunde folgendes vereinbart wird:
a) Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Bestellung des Grundpfandrechts keinerlei persönliche Haftung oder Kosten.
b) Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises dienen die Grundpfandrechte nur zur Sicherung der zur Kaufpreiszahlung tatsächlich geleisteten Beträge. Derartige Zahlungen dürfen ausschließlich gemäß §3 des Kaufvertrags erfolgen.

2.Der Käufer übernimmt diese Grundpfandrechte mit Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer überträgt alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche an den Käufer mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

3.Der Verkäufer erteilt hiermit dem Käufer befreit von den Beschränkungen des §181 BGB Vollmacht, ihn bei der Bestellung von Grundpfandrechten im Sinne von Ziff. 1 am Kaufgegenstand zu vertreten und alle erforderlichen Erklärungen abzugeben. Von der Vollmacht darf nur vor den Notaren …. und …, deren Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht werden.


§11 Bewegliche Gegenstände

Bewegliche Gegenstände wie Inventar und Einbaumöbel sind nicht mitverkauft.


§12 Vollzug

Der Notar wird umfassen beauftragt und bevollmächtigt, den Vollzug dieses Vetrags zu betreiben, insbesondere die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten und alle Zustimmungs-, Genehmigungs- sowie Lastenfreistelllungserklärungen unter Entwurfsfertigung einzuholen und für die Beteiligten entgegenzunehmen.


§13 Kosten, Abschriften

1.Die Kosten dieser Urkunde, der Genehmigungen, ihres Vollzugs im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.
Auf die gesamtschuldnerische Haftung aller Vertragsteile für die Kosten und Steuern wurde hingewiesen.

2.Von dieser Urkunde erhalten:
Beglaubigte Abschriften:
- Verkäufer
- Käufer
- Das Grundbuchamt
Einfache Abschriften:
- Das Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle –
- Der Gutachterausschuß
- Finanzierungsgläubiger
- Der Verwalter (ohne Kaufpreis)
- Die Ablösegläubiger (auf Verlangen)


§14 Sonstiges
Alle Beteiligten bestätigen, daß sie ausreichend Gelegenheit hatten, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung und dem Inhalt des Vertrages auseinanderzusetzen, daß sie vorab einen Vetragsentwurf erhalten haben, der Käufer am ???
(mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung), und daß sie auf eigene Rechnung arbeiten.


§15 Weitere Hinweise
Die Beteiligten wurden ferner auf folgendes hingewiesen:
- Der Verkauf von Grundbesitz kann Steuern auslösen.
- Dieser Vertrag ist nur wirksam, wenn alle Vereinbarungen in ihm vollständig und richtig enthalten sind.

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Vorwegnehmen möchte ich jedoch, dass jeder Notar oder Anwalt andere Verträge verwendet, welche je nach Variante eine andere Praktikabilität haben. Für meinen Geschmack ist der Vertrag sehr weit gehalten und trifft nicht direkt den Punkt, sodass ich Ihre Fragen verstehen kann.

Weiter möchte ich darauf hinweisen, dass im Rahmen dieses Portals keine umfassende Vertragsprüfung stattfinden kann, da diese den Rahmen sprengen würde und zu dem weitere Informationen insbesondere Sinn und Zweck sowie der eigentliche Parteiwille für eine abschließende Begutachtung erforderlich sind.

Gleichwohl möchte ich zu Ihren Fragestellungen Stellung nehmen:

1) Laut dem Vertragsentwurf ist derzeit eine Buchgrundschuld von 300.000 € eingetragen. Das ist mehr als der vereinbarte Kaufpreis von 178.000 €. Wird diese Grundschuld dennoch gelöscht? In §3 2b steht dazu dass der Kaufpreis nicht überschritten werden darf.

Aus dem Vertrag ist ersichtlich, dass in Abteilung III des Grundbuches eine entsprechende Grundschuld dieser Höhe eingetragen ist.

Diese Grundschuld wird jedoch gelöscht werden.

Gemäß § 7 Ziffer 3 a.E. heißt es:

„Die in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Rechte sind am Kaufgrundbesitz unverzüglich zu löschen. Allen Lastenfreistellungserklärungen wird zugestimmt. Soweit nicht ausdrücklich und wörtlich so bezeichnet übernimmt der Verkäufer für den Vertragsgegenstand keinerlei Garantien."

Gleichwohl erlaube ich mir den Hinweis, dass Sie dennoch die nachfolgende Formulierung in den Vertrag aufnehmen sollten, wenn Sie weiterhin Zweifel haben, da diese zumindest in Anbetracht der teilweise „verwirrenden" Formulierungen letztenendes auch für Klarheit sorgt:

„Der Kaufgegenstand wird lastenfrei und frei von Rechten Dritter übertragen."

2) Ist eine Konstellation vorstellbar, bei dem ich zwar Eigentümer werde, aber trotzdem diese Buchgrundschuld des Verkäufers im Grundbuch bestehen bleibt? Was geschieht dann mit der Grundschuld, die meine Bank eintragen möchte?

Eine derartige Konstellation ist grundsätzlich möglich. Dies wäre denkbar, wenn Sie sich in dem Vertrag verpflichten würden, etwaige bestehende Verbindlichkeiten oder Lasten (eingetragene Grundschulden, wie in Abteilung III) zu übernehmen.

Sofern dies der Fall wäre, was dem Vertrag nicht zu entnehmen ist, hätte das für die von Ihrer Bank einzutragende Grundschuld entsprechende Nachteile. Insbesondere kann der Rang der noch einzutragenden Grundschuld schlechter sein, sodass sich eine Bank in der Regel nur müßig auf eine Finanzierung einlassen würde. Denn der schlechtere Rang der Grundschuld bedeutet, dass im Falle der Zwangsvollstreckung und des Verkaufs, der Erlös immer an den Rangfrühesten Grundschuldgläubiger ausgekehrt wird und der diese Grundschuld übersteigende Erlös dann an den Rangnächsten Gläubiger. D.h. beispielhaft, erst müssen mit der Veräußerung die 300.000 EUR abgelöst werden und dann käme der nächste Gläubiger dran.

Insoweit wollen daher Banken regelmäßig, dass deren Grundschulden immer möglichst ranghoch oder eben als ranghöchste Forderung eingestellt wird und wenn dies nicht erfolgen kann, kann die Finanzierung teurer werden oder sogar platzen.

3) Was bedeutet §10? Ich möchte nicht den Kredit des Verkäufers übernehmen. Ist der Paragraph dann nicht relevant?

§10 Mitwirkung bei Kaufpreisfinanzierung
1.Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung nach §800 ZPO vollstreckbarer Grundpfandrechte am Kaufgegenstand in beliebiger Höhe zugunsten deutscher Kreditinstitute mitzuwirken, wenn in der Bestellungsurkunde folgendes vereinbart wird:
a) Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Bestellung des Grundpfandrechts keinerlei persönliche Haftung oder Kosten.
b) Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises dienen die Grundpfandrechte nur zur Sicherung der zur Kaufpreiszahlung tatsächlich geleisteten Beträge. Derartige Zahlungen dürfen ausschließlich gemäß §3 des Kaufvertrags erfolgen.
2.Der Käufer übernimmt diese Grundpfandrechte mit Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer überträgt alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche an den Käufer mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.
3.Der Verkäufer erteilt hiermit dem Käufer befreit von den Beschränkungen des §181 BGB Vollmacht, ihn bei der Bestellung von Grundpfandrechten im Sinne von Ziff. 1 am Kaufgegenstand zu vertreten und alle erforderlichen Erklärungen abzugeben. Von der Vollmacht darf nur vor den Notaren …. und …, deren Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht werden.

Ich kann Sie verstehen, dass diese Formulierung zunächst verwirrend klingt, insofern empfehle ich Ihnen bei dem Notartermin spätestens vom Notar noch eine Erläuterung abzuverlangen, um den Inhalt vorsorglich nochmals verständlich abzuklären ggf. sollten Sie einen Kollegen bei dem Termin mitnehmen.

Gleichwohl ist die Formulierung dahingehend zu verstehen, dass sich der Verkäufer Ihnen gegenüber verpflichtet, bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken. Diese Grundpfandrechte dienen priviligiert jedoch nur der Finanzierung des Kaufpreises und sind zunächst ausschließlich darauf zu verwenden.

Das bedeutet noch etwas einfacher dargestellt, dass Sie ja für die Eintragung Ihrer Grundschuld von Ihrer Bank, da Sie noch nicht Eigentümer der Wohnung/Grundstück sind, die Zustimmung und Mitwirkung vom Verkäufer benötigen. Unter Ziffer 3 erklärt Ihnen daher der Verkäufer die Zustimmung für Ihn entsprechend zu handeln, die Eintragung über den Notar zu bewirken.

Ziffer 1b bedeutet, dass dieses Grundpfandrecht zunächst nur der Finanzierung des Kaufpreises dienen darf und daher primär darauf zu verwenden ist. Damit will sich der Verkäufer absichern, dass er auch als erster sein Geld erhält, denn Sie könnten ja theoretisch auch eine Grundschuld von 500.000 EUR eintragen lassen, um damit einen anderen Kauf eines anderen Grundstücks oder dergleichen abzusichern. Mit der Formulierung wird dies aber dahingehend eingeschränkt, dass erst der Kaufpreis zu bedienen ist, bevor Sie das gesicherte Geld einem anderen Zweck zu führen.

Ziffer 1a sollte klar sein, dass der der Verkäufer keine Kosten hinsichtlich Bestellung und auch keine Haftung für die Sicherheiten und deren Rückführung übernimmt. Es handelt sich daher um einen Freistellungsanspruch von Verbindlichkeiten gegenüber Dritten.

Ziffer 2 bedeutet, dass mit der Eigentumsumschreibung Sie auch dann Schuldner der Grundpfandrechte werden, da zuvor theoretisch betrachtet ja auch der Verkäufer noch als Eigentümer mit dem Grundstück im Rahmen der Zwangsvollstreckung haften könnte. Diese Haftung sollen Sie an den von Ihnen bestellten Sicherheiten jedoch mit der Übertragung naturgemäß übernehmen.

4) Sollte ich statt der Bezahlung Zug-um-Zug auf ein Notaranderkonto bestehen? Wie teuer wird das?

Die Besitz-/Eigentumsübertragung Zug-um-Zug gegen Kaufpreiszahlung ist die üblichste Variante und daher kaum zu beanstanden. Es bewirkt nur, dass Sie sofern der vollständige Kaufpreis gezahlt ist auch rechtlich „vollständiger" Eigentümer werden. Begleichen Sie lediglich einen Teil der Kaufpreissumme erhalten Sie lediglich eine sog. Anwartschaft in der Höhe der getilgten Forderung.

Eine Anwartschaft ist die rechtlich gesicherte, regelmäßig unentziehbare Erwerbsaussicht auf ein Recht, dessen Voraussetzungen noch nicht (voll) erfüllt sind. Mit Zahlung der letzten Rate oder des letzten Kaufpreisteils verwandelt sich die Anwartschaft auf das Eigentum in das Eigentumsrecht an der Sache.

Der Nachteil der Zahlung auf ein Anderkonto ist jedoch, dass der Notar dafür auch eine gesonderte Gebühr erheben kann, insbesondere für die Einrichtung und Führung sowie Verwaltung des Kontos oder etwaiger Auszahlungen und Verfügungen.

Bitte verstehen Sie, dass ich als RA nicht direkt mit der Kostenordnung der Notare vertraut bin und Ihnen daher nicht die entsprechenden Kosten in Kürze aufschlüsseln kann. Ich empfehle Ihnen jedoch direkt beim Notar ggf. telefonisch anzufragen, welche Kosten mit dem Notaranderkonto verbunden sind.

Andererseits und dies ist nicht zu verachten, gibt diese Zahlungsvariante einen entscheidenden Vorteil. Der Vorteil besteht gegenüber den Kosten darin, dass der Notar den gesamten Verkaufs-/Kaufvorgang überwacht. Insbesondere den gezahlten Kaufpreis regelmäßig nur dann auszahlen darf, wenn der Verkäufer auch die Besitzübertragung abgeschlossen hat, wenn Ihnen insbesondere das Eigentumsrecht (Auflassung) übertragen worden ist und auch die Übergabe des Gegenstandes erfolgt ist. Oder etwaige Abnahmen erfolgt sind.

Gegenüber der Barzahlung, die zwar Kosten spart, hat dies den Vorteil, dass Ihnen das Grundstück auch zunächst nicht mehr „verlustig" werden kann. Denn mit der Barzahlung verfügt der Verkäufer bereits vor der endgültigen Übertragung über das Geld und könnte demnach das Grundstück auch weiter veräußern oder dergleichen und dann mit dem eingestrichenen Geld, die Insolvenz antreten. Der Kaufpreis wäre dann vollstreckungsrechtlich weg, und wenn dann auch die Eigentumsübertragung scheitert, dann wäre auch das Grundstück weg.

Insoweit ist das Notaranderkonto, auch mit seinen finanziellen Folgekosten, der deutlich sichere Zahlungsweg um das Eigentum zu erhalten. Denn scheitert der Kauf, ist der Kaufpreis zumindest auf dem Notaranderkonto noch sicher hinterlegt, wenn der Notar angewiesen ist, den Kaufpreis erst mit Übertragung, d.h. mit der Pflichtenerfüllung durch den Verkäufer, auszuzahlen.

5) Sind nach Ihrer Meinung in dem Kaufvertrag Passagen enthalten, die mich als Käufer stark benachteiligen?

Diese Frage kann ich Ihnen bedauerlicherweise nicht mit hinreichender Nachhaltigkeit beantworten. Wie bereits Eingangs erläutert sind für diese Beurteilung eine Vielzahl von weiteren Informationen erforderlich, welche mir nicht vorliegen.

Aus erster Betrachtung handelt es sich um einen Standardkaufvertrag, wobei einige Formulierungen nach meiner Auffassung unglücklich formuliert sind, jedoch von den üblichen Klauseln nicht abweichen. Ich würde den Vertrag daher etwas umgestalten oder Formulierungen anders ausdrücken, jedoch wird dies am eigentlichen Inhalt kaum etwas ändern und ist eher eine Frage des „Geschmacks" und des Verständnisses des Verwenders.

Ferner kann ich auch aus zweitem Lesen keine Nachteile für Sie ohne Weiteres erkennen, gleichwohl vermag ich mich dazu nicht festlegen, da ich ohne eine umfassende Beratung und Erörterung zum Wohnungskauf nicht einschätzen kann, was Sie als Nachteil sehen oder als Vorteil wollen. Insoweit fehlt es mir am abschließenden Parteiwillen, um eine klare Aussage treffen zu können.

Dies wäre eher eine Frage die man im Rahmen der Direktanfrage auf diesem Portal beantworten kann. Sofern Sie eine Erörterung wünschen können Sie gerne eine entsprechende Anfrage an mich richten, sodass wir dann im Rahmen wechselseitiger Emails und Gesprächen die Angelegenheit auch umfangreich erörtern können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Rückfrage vom Fragesteller 21.09.2010 | 15:15

Hallo Herr Lembcke,

vielen Dank für Ihre Antwort, einiges ist mir nun klarer geworden.

Eine Frage habe ich noch zu diesem Absatz von Ihnen:
"Gegenüber der Barzahlung, die zwar Kosten spart, hat dies den Vorteil, dass Ihnen das Grundstück auch zunächst nicht mehr „verlustig" werden kann. Denn mit der Barzahlung verfügt der Verkäufer bereits vor der endgültigen Übertragung über das Geld und könnte demnach das Grundstück auch weiter veräußern oder dergleichen und dann mit dem eingestrichenen Geld, die Insolvenz antreten. Der Kaufpreis wäre dann vollstreckungsrechtlich weg, und wenn dann auch die Eigentumsübertragung scheitert, dann wäre auch das Grundstück weg."

Schützt mich in einem solchen Worst-Case-Szenario nicht die Auflassungsvormerkung vor einem Weiterverkauf an Dritte und die Löschungsbewilligung der Bank vor einem Scheitern der Eigentumsübertragung?

Danke.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.09.2010 | 16:35

Ihre Nachfrage möchte ich nachfolgend beantworten:

Es ist richtig, dass die Auflassungsvormerkung als relative Verfügungsbeschränkung eine Weiterveräußerung an Dritte verhindern soll.

Unmöglich macht Sie dies jedoch nicht gänzlich:

Verfügt der Eigentümer trotz seines relativen Verfügungsverbots an einen Dritten, so ist die Verfügung nur in Bezug auf den Gläubiger nichtig.

Im Verhältnis zu den übrigen Rechtsgenossen wird der Dritte Berechtigter. Der Gläubiger des vorgemerkten Anspruchs kann vom Altberechtigten weiterhin die Übertragung des Grundstücks oder eines Rechts am Grundstück verlangen.

Die Erfüllung des Anspruchs ist möglich, weil der Schuldner dem Gläubiger gegenüber als Eigentümer anzusehen ist.

Allerdings würde die Eintragung in das Grundbuch scheitern, weil nicht der Altberechtigter als Bucheigentümer/Buchberechtigter, sondern der Dritte im Grundbuch eingetragen ist und das Grundbuchamt eine Eintragung des Gläubigers nach § 39 Abs. 1 GBO nur vornähme, wenn der Schuldner als Bucheigentümer aus dem Grundbuch noch berechtigt wäre.

Weil eine vormerkungswidrige Zwischenverfügung wegen der fehlenden Grundbuchsperre das Grundbuch nicht unrichtig macht, steht dem Vormerkungsberechtigten kein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu.

An dessen Stelle tritt ein Anspruch des Gläubigers (Sie) auf Zustimmung für eine Eintragung oder Löschung gegenüber dem Dritten nach § 19 GBO , soweit dieser zur Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs erforderlich ist (§ 888 BGB ).

Der Erwerber kann dem Vormerkungsberechtigten gegenüber die Zustimmung zur Eintragung des Altberechtigten verweigern, solange bis ihm der Kaufpreis, der zwischen dem Altberechtigten und dem Erwerber bedungen wurde, soweit er berichtigt wurde, durch den Vormerkungsberechtigten erstattet wird (Rechtsgedanke von § 1100 BGB ); insoweit wird der Vormerkungsberechtigte von seiner Zahlungspflicht aus dem Verhältnis zu dem Altberechtigten frei (Rechtsgedanke von § 1101 BGB ).

Diese etwas juristische Formulierung bedeutet, dass der Eigentümer zunächst nicht gänzlich gehindert ist sein Eigentum an einen Dritten zu übertragen. Überträgt er dies daher vormerkungswidrig, können Sie allenfalls von dem Dritten Zustimmung zu Rückübertragung verlangen. Dieser kann aber die Zustimmung verweigern sofern er nicht seinen Kaufpreis zurück erhält.

Sofern der Dritte den Kaufpreis von Ihnen erstattet bekommen, werden Sie gegenüber dem ehemalige Eigentümer von der Kaufpreiszahlung befreit.

Sie müssten dann Quasi, im worst-case Fall, sofern der Eigentümer von Ihnen bereits das Geld erhalten hat, dann auch noch den Dritten auszahlen, sodass es passieren kann, dass Sie eben den doppelten Kaufpreis zahlen müssten.

Dies verhindert jedoch ein Notaranderkonto, nachdem der Verkäufer erst sein Geld erhält, wenn die Inbesitznahme des Grundstückes/Abnahme durch Sie erfolgt ist. Kann Ihnen daher das Grundstück nicht übergeben werden, weil bereits ein anderer Rechte geltend macht, darf der Notar den Kaufpreis auch nicht auszahlen, da dann nicht der vereinbarte Kaufvertrag von seitens des Verkäufers erfüllt worden ist.

Demzufolge bietet ein Notaranderkonto auch wenn es Kosten verursacht, einen nicht zu unterschätzenden Schutz, wenn man Zweifel an der Redlichkeit des Verkäufers hat. Zwar wird es im Regelfall keine Probleme geben, gleichwohl heißt dies nicht, dass es nicht schon in einer Vielzahl von Fällen solche Probleme gegeben hat.

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Schnelle Antwort, freundlich und kompetent. Danke!!! ...
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Ich bedanke mich für dir ausführliche Antwort. Ihr Verdacht, warum ich es erwerben wollte, ist leider richtig. Aber ich werde mich nochmal beim Riemen reißen und nach Alternativen suchen. Nochmals vielen Dank. So schnell gebe ... ...
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