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Fragen zu bestehendem Mietvertrag

29.03.2015 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Mieterhöhungsvereinbarung und pauschale für Nebenkosten im Mietvertrag

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Besitzer einer Eigentumswohnung habe ich 2 Fragen zu einem bestehenden Mietvertrag und zu einer Nebenkostenabrechnung:

1) zum Mietvertrag:
Im bestehenden Mietvertrag ist folgende Klausel im Wortlaut enthalten :

"Zum Mietvertrag vom 01.02.2007:
Zwischen Herrn X (Vermieter) und Herrn Y (Mieter) wird folgendes vereinbart:

Herrn Y wird aufgrund geringen Einkommens die Wohnung Z zu einem Quadratmeterpreis von €2,50 zur Verfügung gestellt. Sobald Herr Y über ein geregeltes Einkommen (Arbeitsplatz) verfügt, erhöht sich die Miete zum ortsüblichen Tarif auf €4,50/qm.
"
- Fragen hierzu:
1.1) Ist es mir als Vermieter erlaubt, Nachweise der durchgängig bestehenden Arbeitslosigkeit zu verlangen?
1.2) Für welchen Zeitraum rückwirkend
1.3) Welchen Nachweis? z.b. Übersicht vom Arbeitsamt?

2)
Im Mietvertrag sind die Nebenkosten wiefolgt hinterlegt:
$3 Mietzins
"Punkt 2) Nebenkosten (zu entrichten für: [ab hier handschriftlich] Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Kabel, Kaminkehrer, Haus-Hof-Straßenreinigung. Pauschal 2,60 €/qm = 164,18 €"

- Fragen hierzu:
2.1) Handelt es sich um eine Nebenkostenpauschale, so dass eine Nebenkostenabrechnung damit nicht notwendig ist?
2.2) Ich habe leider nach einem Anwaltsschreiben seitens Mieter für 2013 eine Nebenkostenabrechnung durchgeführt (im April 2015), kann ich diese mit Verweis auf die Pauschale zurückverlangen? Ein Teilbetrag wurde von mir bereits zurückerstattet, ein Nachforderungsschreiben wurde mit einer angepassten NK-Abrechnung beantwortet, dieser Betrag wurde von mir noch nicht beglichen.
2.3) Habe ich mit der Abrechnung einer geänderten Abrechnungsweise implizit zugestimmt?

Vielen Dank für die Hilfe,
Alexander Nitsche

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.1) Ist es mir als Vermieter erlaubt, Nachweise der durchgängig bestehenden Arbeitslosigkeit zu verlangen?

Ja, weil Sie sonst die Mieterhöhungsvereinbarung nicht durchführen können.


1.2) Für welchen Zeitraum rückwirkend

Da die Miete (nach gesetzlichen Vorschriften) nicht rückwirkend erhöht werden kann und Sie keine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben (was dann allerdings möglicherweise auch unwirksam wäre) können Sie keine Nachweise für Vergangenheit verlangen.

1.3) Welchen Nachweis? z.b. Übersicht vom Arbeitsamt?

Ja, Bescheid vom Arbeitsamt

Ich empfehle Ihnen das unter Fristsetzung (1 Woche) zu machen und darauf hinweisen, dass Sie sonst vom dem geregelten Einkommen ausgehen und die Miete nach dem Fristablauf erhöhen. Eine solche Klausel ist auch im Mietvertrag empfehlenswert.

2)

2.1) Handelt es sich um eine Nebenkostenpauschale, so dass eine Nebenkostenabrechnung damit nicht notwendig ist?
Ja, da dort klar „pauschal" steht.

2.2) Ich habe leider nach einem Anwaltsschreiben seitens Mieter für 2013 eine Nebenkostenabrechnung durchgeführt (im April 2015), kann ich diese mit Verweis auf die Pauschale zurückverlangen? Ein Teilbetrag wurde von mir bereits zurückerstattet, ein Nachforderungsschreiben wurde mit einer angepassten NK-Abrechnung beantwortet, dieser Betrag wurde von mir noch nicht beglichen.

2.3) Habe ich mit der Abrechnung einer geänderten Abrechnungsweise implizit zugestimmt?
Ohne die Argumentation des RA und den ganzen Mietvertrag zu kennen, kann ich nur sagen, dass wenn Sie einmal NK abgerechnet haben, bedeutet das grundsätzlich nicht, dass der Mietvertrag stillschweigend geändert wurde (im Punkt der Abrechnung von NK). Falls in Ihrem Mietvertrag steht, dass alle Änderungen Schriftform bedürfen, dann mit Sicherheit nicht. Die Abrechnung bringt auch einen großen Aufwand mit sich, so dass ich empfehlen würde, dem RA mitzuteilen, dass das ein Irrtum Ihrerseits war und dass er aus dem Mietvertrag eindeutig hätte entnehmen können, dass eine NK-Pauschale vereinbart ist und dass sich die Sache für Sie erledigt ist, d.h. er bekommt keine weitere Erstattung (die 1. kann er behalten, er wird so wie so sagen, er hat das Geld nicht mehr, hat es im Vertrauen auf die Rechtsmäßigkeit der Zahlung ausgegeben) und dass Sie in der Zukunft eine Pauschale für die NK weiter verlangen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2015 | 11:33

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Die Gegenseite spricht von Sittenwidrigkeit wg. des Unterschieds zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten.

Ist diese Ansicht bei o.g. Klausel überhaupt möglich, der Vertrag besteht schliesslich bereits seit 2007?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2015 | 14:03

Sehr geehrter Fragesteller

Ohne den Unterschiegsbetrag zu wissen,kann ich keine verlässliche Antwort geben. Eine Sittenwidrigkei wird zwar nicht dadurch ausgeschlossen dass der Vertrag seit 2007 besteht.Sie erfordert aber ein auffälliges (!) Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (tatsächlichen Preis und Pauschale über 100%) und Ausnutzung hilfloser Lage des Mieters beim Vertragsabschluss. Das ist mit dem Argument,dass der Mieter den Vertrag hätte nicht abschließen müssen, leicht aus der Welt zu schaffen. Also würde ich Sittenwidrigkei eher verneinen.

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