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Fragen zu Vermieterrecht

| 01.08.2008 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir vermieten ein Haus mit drei Wohnungen.
In einer Wohnung wohnt seid 1999 eine Frau mit 2 Kindern, der Mietvertrag ist noch für insgesamt 5 Personen unterschrieben worden. Abmeldungsbescheinigungen liegen uns keine vor, ist aber Teil des Mietvertrages.
Diese Frau bezieht HartzIV und nach mehreren rechtlichen Auseinandersetzung mit den anderen Mietern ( ein Ordner voll) die sich von Ihr massiv gestört fühlten und dann auch auszogen, mussten wir feststellen, dass wir kaum Möglichkeiten haben, diesen Mietvertrag zu kündigen.
Nun wollen wir von dem Recht der Mieterhöhung Gebrauch machen ( 30%) da die Miete seid Einzug besteht und auch nach der Mieterhöhung noch weit unter dem Mietspiegel liegt.
Wir haben auch darum gebeten, dass sie ihre Mietminderung zurücknimmt, da wir belegen können, die von ihr beanstatteten Mängel(undichte Fenster) beseitigt zu haben. Rechnung der Fensterfirma mit ihrer Unterschrift liegt vor.
Sie hat daraufhin einen Anwalt eingeschaltet, der das alles zurückweist. Wie können wir uns wehren? Welche Mieterhöhung dürfen wir fordern? Dürfen wir in diesem Fall eine Mahnung oder Abmahnung aussprechen?
Das Mietobjekt befindet sich in Braunschweig.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Eine Mieterhöhung in Bezug auf Anpassung an die Ortsüblichkeit ist im Wesentlichen an drei Voraussetzungen geknüpft:

Zum einen muss ein Vermieter selbstverständlich die Ortsüblichkeit wahren, so dass die Mieterhöhung nicht über den Mietspiegel oder - sofern ein solcher nicht vorhanden ist - über entsprechende Vergleichsmieten hinausgeht. Da Sie bereits anmerkten, dass die Miete weit unter dem Mietspiegel liegt, dürften diesbezüglich keine Probleme bestehen.

Des weiteren darf die sogenannte "Kappungsgrenze" nicht überschritten werden. Diese liegt nach aktueller Rechtslage bei 20%, so dass nur maximal 20% erhöht werden dürfen.

Als dritte Voraussetzung muss der Vermieter einen Zeitabstand zwischen zwei Mieterhöhungen wahren. Er darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung ein erneutes Mieterhöhungsbegehren schicken.

Die Miete darf auch nicht einfach einseitig erhöht werden. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsbegehren zusenden und um Zustimmung bitten. Hierfür hat der Mieter etwa 2 Monate Zeit. Inhaltlich muss der Vermieter die Ortsüblichkeit genau belegen, indem er entweder auf den Mietspiegel verweist, oder drei Vergleichswohnungen genau und konkret benennt.

Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung vor, erteilt der Mieter jedoch die Zustimmung nicht, muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen.


2. Eine Mietminderung muss nicht "zurückgenommen" werden. Vielmehr ist das Recht auf Mietminderung in dem Augenblick erloschen, in welchem die Mängel restlos beseitigt sind.

Sofern noch Mängel vorliegen sollten, kann trotzdem die Miete erhöht werden, ist jedoch dann entsprechend reduziert um den Minderungsbetrag.

Sofern kein Mangel mehr vorliegt, kann bei Nichtzahlung der kompletten Miete eine Abmahnung ausgesprochen werden.

Ich empfehle, im Zweifel einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen. Sollten Sie hierfür meine Hilfe benötigen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per Email - mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin


info@recht-kanzleischorn.de

Rückfrage vom Fragesteller 01.08.2008 | 18:45

Ihre Antwort war sehr ausführlich, vielen Dank.
August 2003 hat die Dame die Miete -zu Recht-gekürzt um 20%, dies auch auf der Überweisung schriftlich fixiert. 2003 hat sie um 5% dies wieder erhöht, ebenfalls fixiert. Da zu dieser Zeit uns das Schicksal zugesetzt hat, haben wir das alles akzeptiert so und nur das nötigste veranlasst. Erst 2006 haben wir einen Handwerker beauftragt alle Mängel zu beseitigen in dieser Wohnung, sie hat diese Rechnung im Auftrag als erledigt unterschrieben. 2005 und 2006 hat sie ein kleines Guthaben aus den Nebenkosten. Auf ihren Kontoauszügen steht kein Betrag über Kaltmiete,NK und Mietminderung. Müssen wir davon ausgehen, dass Sie die Miete gemindert hat oder dürfen wir davon ausgehen, dass sie weniger NK vorausgezahlt hat, sie also kein Guthaben hat, sondern eine Nachzahlung leisten müsste und wäre das überhaupt schlau?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.08.2008 | 18:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wenn Ihre Mieterin die Zahlung des geminderten Betrags beibehalten hat, ist meines Erachtens wohl davon auszugehen, dass dies weiterhin Mietminderung sein sollte.
Jedoch ist es praktisch nicht von Belang, ob Ihre Mieterin - sofern alle Mängel beseitigt sind, zu unrecht - Mietminderung geltend macht oder - ebenfalls zu unrecht - die Nebenkostenvorauszahlung kürzt. Sie können jedenfall den zu unrecht einbehaltenen Betrag insgesamt fordern.

Bitte beachten Sie, dass nach neuerer Ansicht des Bundesgerichtshofs eine Mietminderung von der Warmmiete erfolgt, so dass die Vorauszahlung entsprechend gekürzt ist.
Für den Zeitraum, in welchem der Mangel bereits beseitigt war, kann jedoch eine Nachforderung auch über die Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Ich hoffe, ich konnte hiermit alle noch offenen Fragen beantworten und wünsche Ihnen in dieser Sache viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin

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