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Fragen zu Renovierung & Wohnungsübergabe

24.07.2008 23:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:56

Guten Tag, ich habe verschiedene Fragen zu einer bald erfolgenden Wohnungsübergabe, geforderten Renovierungen und anderen Anforderungen.
Danke.

Der "Mietvertrag für Wohnräume" (herausgegeben vom Landesverband der Hessischen Hauseigentümer e.V) scheint standardisiert zu sein. Jedoch wurde in §27 "Sonstige Vereinbarungen" vereinbart, dass "der Anhang zum Mietvertrag in vollem Umfang Vertragsbestandteil ist". Daher werden jeweils aus beiden die Paragraphen zitiert.

++++++++++++++++++++++++

1.) Übergabetermin: In §38 des Anhangs ist vereinbart, dass "die Wohnung 3 Arbeitstage vor Ende des Mietverhältnisses (Samstage, Sonn- & Feiertage zählen nicht) dem Vermieter zu übergeben ist."

-> ist dies rechtens? Denn meine Miete umfasst ja den vollen Kalendermonat.

++++++++++++++++++++++++++

2.) Renovierung:

* §16 Ziff. 4a: "Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schöhnheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgte: bei Küche, Bad, Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schöhnheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen."

* §16 Ziff. 4b: "Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. - siehe Anhang zum Mietvertrag"

* §32 (Anhang zum Mietvertrag): "Der Mieter übernimmt die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand (Raufasertapete an Decken und Wänden , weiß angelegt) und übergibt diese bei Auszug ebenfalls in fachgerecht renoviertem Zustand (Raufasertapete an Decken und Wänden, weiß angelegt).

Hat der Mieter die Raufasertapete während der Mietzeit gegen eine Mustertapete ausgetauscht, ist die Mustertapete vom Mieter bei Auszug zu entfernen und wieder eine gleichwertige Raufasertapete zu tapezieren und neu weiß anzulegen.

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Türen, Stahlzargen und Fenster nicht gestrichen werden."


Wir haben die Wohnung unrenoviert übernommen, da dies mit den Vormietern aufgrund terminlicher Probleme so besprochen war. Wir haben bislang keine Renovierung vorgenommen, die Wohnung ist aber in einem guten Zustand (mit Wohnspuren). Sämtliche Wände und Decken haben Raufasertapete.

-> ist diese Klausel rechtens? Müssen wir renovieren?
-> In welchem Umfang müssen wir renovieren? Bedeutet Abs. 2 in §32, dass NEUE Raufasertapete angebracht werden muss oder einfach nur, dass eben jener Tapentyp vorhanden sein muss?
-> was bedeutet in diesem Zusammenhang "fachgerecht"?


++++++++++++++++++++++++++

3.) Materialien: der Verwalter fordert von uns "die verwendeten Materialien bezüglich Fabrikat und Maaterial zu belegen. Billige Baumarktqualität wird nicht akzeptiert."

-> ist dies rechtens? Zählt nicht alleine das Resultat?

++++++++++++++++++++++++++

4.) Kündigungsfrist: §2 des Mietvertrages steht, dass der "Mietvertrag auf die Dauer von 24 Monaten geschlossen wird und bis zum 30.6.2003 läuft. Er verlängert sich jeweils um 1 Monat, falls er nicht mit folgenden Fristen gekündigt wird:
Die Kündigungsfrist beträgt
* 3 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 jahre vergangen sind
* 6 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 jahre vergangen sind"

Die zweite Frist gilt hier, da zum 31.7.08 gekündigt wurde und Mietbeginn am 01.7.2001 war. Wir haben allerdings erst Ende April (also nur 3 Monate vor Ende) gekündigt - zudem erstmal per Email an den Vermieter (da wir im Ausland waren) in der wir gefragt haben ob es auf eben jenem Wege ok sei. Der Vermieter hat dem zugestimmt.

-> der etwas schwierige Verwalter hat nun in einer Email geschrieben wir sollten uns nicht so "dranstellen", da uns der Vermieter ja bzgl. der Kündigungsfrist entgegengekommen sei. Kann da noch ein Nachspiel für uns passieren?
-> ist diese Klausel eigentlich rechtens?

25.07.2008 | 00:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.)
Wenn diese Regelung einvernehmlich von Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde, ist sie wirksam. Wenn der Vermieter diese automatisch verwendet hat, ist sie unwirksam, da Sie benachteiligt werden.

2.)
Die Regelung bezüglich Renovierung und Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Sie müssen nicht renovieren.

3.)
Die Forderung ist nicht durchsetzbar, es zählt in der Tat das Ergebnis.

4.)
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, die Klausel ist mittlerweile unwirksam geworden.
Ein Nachspiel wegen der Kündigung kann aufgrund der Email erfolgen. Die Kündigung muß schriftlich erfolgen, eine einfache Email ohne qualifizierte elektronische Signatur erfüllt jedoch nicht die Schriftformerfordernisse.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 25.07.2008 | 00:58

Guten Tag, Danke für die prompte Antwort. Ich habe jedoch aufgrund der Kürze der Antworten noch einige Nachfragen.

1.) Was bedeutet "einvernehmlich von Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde"? Die Klausel steht im Anhang zum Mietvertrag den wir unterzeichnet haben (beide, Vertrag + Anhang separat). Wir haben dies nicht besonders vereinbart, sondern es scheint ein Standard-Anhang des Vermieters zu sein. Ist dies denn nun eine gültige Klausel, muss ich also 3 Tage vorher die Übergabe vornehmen lassen?

2.) Können sie mir das entsprechende Urteil bitte angeben? Ich weiß, dass es wohl ein aktuelles BGH Urteil ist, aber ich denke sie sind schneller mit einer Antwort als ich mit Google.

3.) Gibt es auch hierzu einschlägige Urteile?

4.) Ist in unserem Falle denn die Antwort des Vermieters nicht als "Einverständnis" zu sehen? Am 25.4. schrieben die Vermieter: "ch nehme es jetzt ganz einfach mal an, dass Sie zum 30. Juli ausziehen wer-
den. Insofern brauchen Sie sich wegen einer Kündigung nicht zu stressen.

Im Augenblick werde ich nichts tun, melden Sie sich, sobald Sie zurück sind.
Es reicht mir, wenn ich bis Mitte Juni eine definitive Aussage zu Ihrem
geplanten Auszug habe."

Danke.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.07.2008 | 11:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.)
Wenn es ein Standartanhang des Vermieters ist, ist die Klausel unwirksam.

2.)
Ich verweise unter anderem auf dieses Urteil des BGH: AZ. VIII ZR 178/05

3.)
Nein, es fehlt alleine schon die Anspruchsgrundlage.

4.)
Die Formnichtigkeit (d.h. die Nichtigkeit der Kündigung aufgrund nicht eingehaltener Schriftform) kann nicht durch ein Einverständnis der Gegenseite geheilt werden. Allerdings kann das Einverständnis des Vermieters als eine einvernehmliche Vertragsaufhebung angesehen werden.

Zu Ihrer Online-Anfrage:
§ 32 des Mietvertrages ist unwirksam, weil darin eine Renovierungspflicht auferlegt wird, ohne Rücksicht darauf, ob die Renovierung überhaupt notwendig ist.Ich verweise auf BGH Az. VIII ZR 316/06 .

Die letzte von Ihnen genannte Klausel besagt lediglich, daß der Vertrag die Unwirksamkeit der einzelnen Klauseln überlebt, also nicht selbst unwirksam wird.

Im Übrigend rege ich dringend an, den ganzen Vertrag einem Anwalt zur vollständigen und umfassenden Prüfung vorzulegen, damit Sie eine erschöpfende Beurteilung der Situation erhalten!

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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