Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fragen zu Gestaltung: Bauträgervertrag nach MaBV und bedingte Reservierungszusage NRW

25.10.2009 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Kompletter Titel: Fragenkatalog zur optimalen Gestaltung eines Bauträgervertrags nach MaBV (Focus Sicherung von Rechten) und Ausgestaltung und Bedeutung einer mit Bedingungen belegten kostenpflichtigen Reservierung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hoffe, auch auf diesen sehr detaillierten und meiner Meinung nach präzise formulierten Fragenkatalog kurzfristig eine umfassende Antwort zu bekommen und daß diese allgemein von Nutzen sein wird!

Der Fall:

Ich möchte in NRW von einem Bauträger ein Reihenendhaus aus einer Dreierreihe erwerben. Das Haus steht im Rohbau (Fenster und tragende Innenwände, Dacheindeckung, Dachflächenfenster und augenscheinlich Versorgungsleitungsanschlüssen), das Reihenmittenhaus befindet sich gerade im Endausbau (Bad- und Heizungsinstallation läuft) und das andere Reihenendhaus ist bereits seit einiger Zeit bezogen.

Eine notariell beurkundete Stammurkunde für 2 Dreierreihen liegt vor.

Es soll ein Bauträgervertrag unterschrieben werden, der sich an der MaBV orientieren soll, allerdings sehe ich als juristischer Laie nicht alle wichtigen Rechte gewahrt, insbesondere nach Konsultation von Ratgebern und inhaltlichen Recherchen an diesem Wochenende

Vor Unterschrift unter die Reservierungserklärung möchte ich vereinbaren, daß ich einen wasserdichten Notarsvertrag unterschreiben möchte, in dem alle bis jetzt bekannten Preise für Sonderleistungen dokumentiert und meine Rechte perfekt gesichert sind, insbesondere Gewährleistung und wenn möglich termingerechte Fertigstellung auch im Falle einer Insolvenz und wenn dieses nicht vertraglich zu regeln ist ggf. im Falle einer Insolvenz schnelle Übergabe.

Anders formuliert, möchte ich mit dem Verkäufer schon vor der finalen Ausgestaltung des Kaufvertrags vereinbaren, daß der notariell zu beurkundende Vertrag mir die maximale

Das Objekt ist nach Käuferangaben zur Zeit lastenfrei in Abt. III des Grundbuchs.

Der strukturierte Fragenkatalog:

Da diese Fragen sicherlich auch für viele andere Nutzer interessant sind und sich bei bestimmten Fragen abhängig von der Antwort weitere Fragen ergeben, habe ich nun die folgenden Fragen sortiert nach Themen und numerisch strukturiert; die Nummern mögen Ihnen ggf. auch bei der Beantwortung der zugegeben vielen Einzelfragen helfen:

1. Garantierte Übergabe des Objekts (auch bei Insolvenz des Bauträgers; Annahme: Abt. III bleibt lastenfrei) – ggf. unter Berücksichtigung der Fertigstellungsgarantie unter 2.
1.1. Ist es möglich, im Vertrag wasserdicht zu vereinbaren, daß das Objekt (ggf. auch nur solange ich es noch will) auch an mich übertragen wird und nicht nach Wahl anders verwertet wird?
1.1.1. Wenn ja:
1.1.1.1. Was muß im notariellen Kaufvertrag vereinbart sein, damit das Objekt garantiert an mich als Käufer übergeben wird?
1.1.1.2. Wie sichere ich mir im notariellen Kaufvertrag zusätzlich maximale Rechte, insbesondere Fertigstellung oder Übergabe nach Wunsch und Gewährleistung auf die bis zur Übergabe durchgeführten Arbeiten ab?
1.1.1.3. Wie sichere ich die schnellstmögliche Übergabe vertraglich ab und wie schnell wäre diese?
1.1.2. Wenn nein:
1.1.2.1. Unter welchen Umständen könnte das Objekt nach Wunsch des Verkäufers oder Insolvenzverwalters doch anders vermarktet werden?
1.2. Machte es einen Unterschied, wenn Abt. III belastet wäre?
1.2.1. Wenn ja:
1.2.1.1. Welchen Unterschied machte es, wenn Abt. III belastet wäre?
1.2.1.2. Könnte man vertraglich verhindern, daß entweder dieser Unterschied zum Tragen käme oder eine Belastung in Abt. III eingetragen würde?
1.2.1.3. Unter welchen Umständen könnte diese Belastung eingetragen werden?

2. Absicherung der termingerechten Fertigstellung und ggf. auf Wunsch des Käufers früher durchgeführte Übergabe (auch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers?)
2.1. Ich möchte Sanktionen vereinbaren für den Fall, daß das Objekt nicht termingerecht fertiggestellt wird. Ich habe von tages- oder wochengenauen vordefinierten Beträgen und tatsächlich nachweisbarem Schaden gelesen. Kann ich vereinbaren, daß die vereinbarte tages- oder wochengenaue Summer oder der tatsächliche Schaden (was immer höher ist) zu zahlen ist?
2.1.1. Wenn ja:
2.1.1.1. Wie vereinbare ich diese Sanktionen am besten im Vertrag?
2.1.1.2. Gelten diese Sanktionen auch für den Fall der Insolvenz?
2.1.1.2.1. Wenn nein:
2.1.1.2.1.1. Welche Santkionsmöglichkeiten hätte ich dann noch?
2.1.2. Wenn nein:
2.1.2.1. Welche Höhe pro Tag oder Woche Verzögerung wäre angemessen?
2.1.2.2. Welche Höhe pro Tag oder Woche Verzögerung wäre maximal möglich?
2.1.2.3. Wäre ein nachweisbarer Schaden nichtsdestotrotz in Ansatz zu bringen?
2.1.2.3.1. Wenn ja:
2.1.2.3.1.1. Ab wann könnte ich welche Kosten geltendmachen?
2.1.2.3.1.2.
2.2. Läßt sich termingerechte Fertigstellung auch im Falle einer Insolvenz durch vertragliche Gestaltung wasserdicht vereinbaren?
2.2.1. Wenn ja:
2.2.1.1. Wie vereinbare ich termingerechte Fertigstellung auch im Falle einer Insolvenz?
2.2.2. Wenn nein:
2.2.2.1. Was sind die maximal möglichen Absicherungen für mich als Käufer, um die schnellstmögliche Fertigstellung zu sichern?
2.2.2.2. Wie schnell kann nach Stellung des Insolvenzvertrags die Fertigstellung trotzdem erfolgen?
2.2.2.3. Wie schnell muß ein Insolvenzverwalter bestimmt sein (maximale Zeit)?
2.2.2.4. Wie schnell kann ein Insolvenzverwalter bestimmt sein (minimale Zeit)?
2.2.2.5. Wie lange hätte ein Insolvenzverwalter Zeit, zu entscheiden, ob es zur Vertragserfüllung kommt oder nicht (minimale und maximale Zeit)?
2.2.2.6. Könnte man diese Frist für den Insolvenzverwalter, zu entscheiden, ob es zur Vertragserfüllung kommt oder nicht, durch vertragliche Regelungen verkürzen?
2.2.2.7. Welche Auswirkungen hätte ein Insolvenzverfahren auf den Fertigstellungstermin?
2.2.2.8. Sollte mir die Entscheidung des Insolenzverwalters, ob das Objekt fertiggestellt wird, zu lange dauern, könnte ich eine beschleunigte Übergabe des Objekts bei Insolvenz des Bauträgers auf Wunsch des Käufers herbeigeführt werden?
2.2.2.8.1. Wenn ja:
2.2.2.8.1.1. Wie führe ich eine beschleunigte Übergabe des Objekts bei Insolvenz des Bauträgers herbei?
2.2.2.8.1.2. Welche Nachteile entstünden mir hierdurch?
3. Sicherung von Gewährleistungsansprüchen und anderen wichtigen Rechten (auch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers?)
3.1. Welche Rechte wie Gewährleistungsansprüche kann ich mir durch Vertragsgestaltung sichern und trotzdem ggf. auf schnell Übergabe drängen?
3.2. Wie sichere ich mir diese Rechte vertraglich?
3.3. Welche Rechte würde ich bei Drängen auf eine schnelle Übergabe des Objekts verlieren vor Fertigstellung (siehe 2.2.2.8)?
4. Umgang mit dem Notar bei der Vertragsgestaltung
4.1. Wenn ich dem Notar meine Wünsche zur Vertragsgestaltung schriftlich mitteile auch ohne immer die jeweils relevanten Paragraphen und Rechtslagen in die Formulierungen einfließen zu lassen, ist er dann verpflichtet, meinen Wünschen entsprechende eindeutige Formulierungen zu finden?
4.2. Wenn nein:
4.2.1. Wie stelle ich sicher, daß meine Wünsche korrekt ausformuliert werden im Vertrag?
5. Vorzeitige Abnahme und Übergabe der Garage (keine vorweggenommene schlüssige Abnahme des gesamten Objekts!)
5.1. Grundsätzlich würde mich der Anbieter die Garage schon vor Fertigstellung des Hauses nutzen lassen. Ist es möglich, vertraglich zu regeln, daß ich die Garage bereits vor der Übergabe des Reihenhauses (nach Unterzeichnung des Notarvertrages und ab einem vertraglich geregelten Übergabetermin) nutzen darf?
5.1.1. Wenn ja:
5.1.1.1. Was ist bei der vertraglichen Ausgestaltung zu beachten?
5.1.1.2. Welche Rechte verlöre ich ggf. für das Gesamtobjekt?
5.1.1.3. Hätte diese vorweggenommene Teilabnahme und Übergabe einen Effekt, wenn bei der Fertigstellung des Hauses Probleme aufträten?
5.1.1.4. Wie wäre eine Rückabwicklung zu regeln für den Fall, daß ich die Objektabnahme verweigerte (sollte das überhaupt möglich sein aus schwerwiegenden Gründen)?
6. Bedeutung meiner konditionellen Reservierungszusage (noch nicht kommentiert aber Lesebestätung vom Projektleiter)
6.1. Ich habe am Freitag die untenstehende konditionelle Reservierungszusage gegeben (aber nur per E-mail, nicht das Reservierungsformular unterschrieben, da mir 500 EUR belastet würden, sollte es nicht zum Abschluß kommen). In dieser steht bei einigen Punkten der Vorbehalt „Wenn diese von mir dann noch gewünscht werden). Wenn diese vom Bauträger akzeptiert würde, wäre diese dann verbindlich für die inhaltliche Ausgestaltung des Notarvertrages?
6.1.1. Wenn ja:
6.1.1.1. Könnte er dann ohne meine Zustimmung darauf bestehen, daß bestimmte Inhalte nicht aufgenommen werden?
6.1.1.2. Wenn ich noch Änderungen vorschlüge (ich habe leider die vorzeitige Übergabe der Garage vergessen), würde damit diese Einigung hinfällig?
6.1.1.2.1. Wenn ja:
6.1.1.2.1.1. Wie könnte man wenigstens diese Vereinbarung erhalten beim Verhandeln weiterer Änderungswünsche (z. B. durch einen Satz, daß die Punkte vom Freitag oder eine in der Folge getroffene Einigung bestand hat und ich die Absicht hätte, noch weitere Punkte unterzubringen)?
6.1.1.3. Wenn ich Änderungsvorschlägen des Bauträgers zustimmte, würde damit diese Einigung hinfällig?
6.1.1.3.1. Wenn ja:
6.1.1.3.1.1. Wie könnte man wenigstens diese Vereinbarung erhalten beim Verhandeln weiterer Änderungswünsche (z. B. durch einen Satz, daß die Punkte vom Freitag oder eine in der Folge getroffene Einigung bestand hat und ich die Absicht hätte, noch weitere Punkte unterzubringen)?
6.1.2. Wenn nein:
6.1.2.1. Wie würde ich eine verbindliche Zusage mit Konditionen stellen?
6.2. Sicherheitshalber gefragt: Wird die gesamte Zusage nichtig, wenn nicht realisierbare (weil mit gesetzlichen Regeln nicht konforme oder ggf. sittenwidrige Vorschläge gemacht werden)?
6.2.1. Wenn ja:
6.2.1.1. Wie heile ich dieses?
6.2.2. Wenn nein:
6.2.2.1. Sicherheitshalber gefragt: Es werden also nur die mit gesetzlichen Regeln nicht konformen oder ggf. sittenwidrigen Vorschläge nichtig?
7. Relevanz im Vorfeld schriftlich gemachter Angaben und Antworten auf meine Fragen durch Mitarbeiter des Bauträgers (auf die ich mich nicht explizit bezogen habe in meiner konditionellen Reservierungszusage)
7.1. Vor meiner konditionellen Reservierungszusage habe ich bereits versucht, die Vertragsgestaltung inhaltlich zu verhandeln aber nach der vorher gegebenen Aussage, man können nach Rücksprache mit der Rechtabteilung vieles ändern wurde die konkrete Zusagen zu Änderungsvorschlägen nur in sehr begrenztem Maße gegeben („entweder ich vertraue und kaufe oder ich lasse es sein“)

Weggelassene Fragen:

Auf Fragen zu den zu dokumentierenden Sonderleistungen habe ich aufgrund des bereits gegebenen Umfangs verzichtet, zudem habe ich am Wochenende den Eindruck gewonnen, daß diese wegen der Grunderwerbssteuerpflicht beim Erwerb vom Bauträger ohnehin notariell beurkundet dokumentiert werden müssen bei oder nach Beurkundung des Kaufvertrages.

Die von mir am Freitag verschickte konditionelle Reservierungszusage:

Folgenden Text habe ich am Freitag an den Bauträger geschickt (leider nichts mehr zur Auflassung formuliert).

Sind hier wichtige Element falsch oder nicht sauber formuliert?

[Anrede]

um Ihnen und mir mehr Sicherheit zu geben für das weitere Vorgehen und nach Rücksprache mit Experten würde ich nach aktuellem Kenntnisstand der Bauträgervertragsthematik unter den unten folgenden Bedingungen das Objekt [Objektname] verbindlich reservieren können.

In Ihren Augen mag ich ein schwieriger Käufer sein, aber wenn ich mich festlege und mit einem von mir nicht geschätzten Bauträgerkaufvertrag kaufen werde, muß dieser die maximale Sicherheit bieten, daß ich das Objekt und die mitbezahlte Gewährleistung erhalte, denn ansonsten könnte ich ja eine deutlich günstigeres Gebrauchtobjekt erwerben.

Leider hatte ich diese Woche nicht viel Zeit, mich allgemein mit dem Thema Bauträgerkaufvertrag zu befassen und schon gar nicht, Ihren Vertragsentwurf mit meinen Anforderungen genau zu vergleichen. Das notwendige Wissen werde ich hoffentlich über das Wochenende erreichen können, und wenn es gut läuft, einen Vergleich von Anforderungen und Ihren Vertragsentwurf realisieren können.

Nichtsdestotrotz habe ich versucht, gewonnenes Wissen aufzunehmen und Ihre und meine Positionen anzugleichen und eine handhabbare Lösung zu finden und Ihre Aussagen in Vertragsinhalte zu „gießen“, die insbesondere eine schnelle Realisierung ermöglichen sollte, insbesondere weil ich hoffe, vor dem Notarstermin die meisten Ausstattungselemente mit Ihnen final zu definieren und nur noch minimale Änderungen nach Vertragsunterschrift in Auftrag zu geben. Einige dieser Vereinbarungen mögen auf den ersten Blick als große Abweichung von Ihrem Entwurf und was Sie vielleicht als gängige Praxis bezeichnen würden abweichen, werden aber gemeinhin von Beratungsstellen und Experten empfohlen und sind Ihren Aussagen nach ohnehin nur theoretischer Natur, helfen mir aber, mich für ihr Objekt zu entscheiden. Ziel ist, Ihnen und mir größtmögliche Sicherheit bei der Bepreisung und Abrechnung der Leistungen und vor allem daß mir das Objekt in jedem Fall übergeben werden kann zu geben. Den Grundpreis und den Garagenpreis habe ich am 21.10. mit [Projektleiter] besprochen.

Soweit juristischer Rat keine zwingenden weiteren Änderungen zur Sicherung, daß das Objekt zu den vereinbarten Preisen realisiert und übergeben werden kann ohne Risiken bei der Gewährleistung, hervorbringt, um die gemeinsamen Zielsetzungen eindeutig zu formulieren, wären folgende Bedingungen zu erfüllen, wobei ich insbesondere die Gestaltung der Übergabegarantie aus Zeitgründen noch nicht juristisch klären konnte als „Nachtarbeiter“:

Kaufpreis:
 Garage: Festpreis nach Wunsch 12.000 (Paket 1) oder 7.000 EUR (Paket 2) Festpreis als Sonderwunsch inkl. Mehrwertsteuer auch bei Mehrwertsteuererhöhung
 Grundpreis: Festpreis nach Wunsch 342.000 EUR (Paket 1) oder 347.000 EUR (Paket 2) inkl. Mehrwertsteuer auch bei Mehrwertsteuererhöhung für das Haus und Grund inkl. Stellplatzflächen
 Umfang Grundpreis: Der Grundpreis umfaßt das Haus wie bereits realisiert und was noch nicht realisiert wurde wie in den am 15.10.2009 von [Projektleiter] übergebenen 1:50 Plänen und im was dort nicht dokumentiert ist wie in Baubeschreibung

Sicherung bei Insolvenz:
 Sicherheitsleistungen 1: Vereinbarung relevanter Sicherheitsleistungen für den Ernstfall (Fertigstellungssicherheiten und Gewährleistungssicherheiten, z. B. Fertigstellungsbürgschaft und eine (selbstschuldnerische) Gewährleistungsbürgschaft und Vertragserfüllungsbürgschaft und Sicherheitseinbehalt
 Sicherheitsleistungen 2: Abtretung Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche gegen [Bauträger] Subunternehmer zusätzlich an mich und Liste mit Namen und Anschriften aller am Bau beteiligten Subunternehmen

Übergabegarantie
 Freigabeverpflichtung: Freigabeverpflichtung der finanzierenden Bank(en) oder der Konzernmutter, daß das Grundstück nicht zur Deckung von Schulden vermarktet wird, sondern an mich übergeben wird (durch Auflassungsvormerkung weiter abgesichert)
 Übergabegarantie/Übergabemechanismus: Relevanter Mechanismus, z. B. Ausschluß der Entscheidungsfreiheit des Insolvenzverwalters des Bauträgers ob der Vertrag erfüllt wird oder nicht durch Regelung, daß das Objekt im aktuellen Zustand an der Käufer übergeben wird, wenn der Käufer auf der Übergabe besteht (vorgeschlagener Mechanismus und ggf. noch aufzunehmende Fristen noch nicht juristisch geprüft, vielleicht auch alternativ Rechtsabwicklungsvereinbarung bereits jetzt abschließbar)
 Auflassung:

Dokumentationen im Kaufvertrag (jeweils wenn von mir bis zur Unterschrift noch gewünscht):
 Bodenkosten: Ausweisung der geringstmöglichen Bodenkosten
 Preis für das DG: Ausweisung des höchstmöglichen Preises für den DG-Ausbau (Herstellungkosten ab Rohbau, also Anteile Treppenhaus, Fenster, Dachlfächenfenster, …)
 Preis für den Rohbau ohne DG-Ausbau: Ausweis des maximalen Rohbaupreises ohne relevante Preise für den DG-Ausbau (so, als ob das DG nicht als Nutzraum erschlossen wäre)
 Darlehen und Darlehenstranchen für DG und andere Etagen und für die Garage: Nennung von Darlehensnummern etc. zur eindeutigen Zuordnung der Zahlungen
 Ausweis Stellplatz, Gemeinschafts- und Hausgrundstückflächen: Aus der Stammurkunde bereits ersichtlich
 Übergabe der Baudokumentation: Satz, daß komplette Baudokumentation übergeben wird mit allen Grundrißplänen und relevanten Ausführungsplänen und Statiken etc. sowie relevante Informationen zu verwendeten Materialien, Wartung und Garantien der Hersteller
 Gewährleistung: Satz, daß Gewährleistung durch [BAUTRÄGER] oder Nachunternehmer und ggf. bestehender Sicherungen
 Sonderleistungen 1: Liste der angefragten Sonderleistungen als Festpreise inkl. Mehrwertsteuer auch bei Mehrwertsteuererhöhung als Anlage: Alle im Vorfeld einseitig genannten und/oder gegenseitig vereinbarte Aufpreise für Sonderleistungen (unabhängig davon, ob diese zum Zeitpunkt der Vertrags gewünscht/beauftragt werden, um diese wenn vom Baufortschritt her möglich später noch zu realisieren) als weitere Anlage inkl. ggf. einseitig genannten und/oder gegenseitig vereinbarte Minderkosten für den Entfall von Standardleistungen
 Sonderleistungen 2: Hinweis, daß alle Angbotspreise für Sonderleistungen nach den gleichen Prinzipien bepreist wurden und bis Unterschrift noch nicht bepreiste ebenfalls nach diesen Prinzipien werden (Details ggf. noch zu regeln) und bei Beaufragung als Festpreise inkl. Mehrwertsteuer auch bei Mehrwertsteuererhöhung vereinbart werden
 Sonderleistungen 3: Dokumentation aller bei Vertragsunterzeichnung vereinbarten Sonderleistungen im 1:50 Plan und entsprechendem Anhang zur Baubeschreibung der Stammurkunde
 Schriftliche Bestätigung von Abweichungen: Schriftliche Bestätigung von Sonderleistungen und Abweichungen von der Ausstattung im Notarsvertrag durch beide Parteien
 Aufteilung Rechnungen: Rechnungen zahlbar und geteilt nach OG und andere Etagen (aktuelles Verständnis)
 Darlehenstranchen nennen für Begleichung:
 Plan der gewünschten Sonderleistungen: Plan 1:50 der zum Unterschriftszeitpunkt gewünschten Ausführung 1:50 und schriftliche Beschreibung wenn nicht aus Plan eindeutig und ersichtlich
 Garantierter Stand der Technik: Aufnahme von DIN-Normen dient der Klarstellung, ist aber nicht mit Einschränkungen der Leistungsverpflichtung verbunden
 Schlüsselfertig bis auf Oberböden und Malerarbeiten: Satz, daß das Objekt schlüsselfertig bis auf Oberböden und Malerarbeiten übergeben wird für den Grundpreis (und ggf. vereinbarter Sonderleistungen)
 Recht, Elektro- und Sanitärpositionen nach Abschluß zu bestimmen: Der Elektrikplan im Kaufvertrag ist noch nicht endgültig insoweit bis zu einem definierenden Zeitpunkt der Käufer noch Änderungen verlangen kann (Positionsänderungen kostenneutral, zusätzliche Elemente gemäß Sonderleistungsdokumentation oder wenn noch nicht abgefragt noch zu erfolgender Preiseinigung)
 Dienstbarkeiten: Alle relevanten Dienstbarkeiten, um das Objekt zu nutzen, sind in den Urkunden der anderen Häuser enthalten

Fertigstellungstermin
 Sanktionen oder Schadensersatz (was immer höher ist, da ich versuchen würde, den Schadensumfang nach Kräften zu minimieren, z. B. durch Vermeidung eines vorzeitigen Umzugs in ein anderes Objekt): Garantierter Fertigstellungstermin (schlüsselfertig bis auf Oberböden und Malerarbeiten), ansonsten greifen vertraglich vereinbarte Sanktionen oder nachgewiesene Kosten
 Sonderleistungen: Hinweispflicht vor verpflichtender Vereinbarung von Sonderleistungen, wenn sich der Fertigstellungstermin durch Sonderleistungsausführung verzögern sollte inkl. der maximalen Verzögerung

Bitte bestätigen Sie mir, daß Sie unter diesen Umständen die Reservierung für 5 Wochen aufrechterhalten können. Danach kann ich Ihnen die Bestätigung inkl. dieser Bedingungen (und sollte ich noch Kenntnis weiterer für die Interessensicherung notwendiger Regelungen erlangen auch diese) faxen und auch im Original zukommen lassen.



-- Einsatz geändert am 25.10.2009 21:10:21
Eingrenzung vom Fragesteller
25.10.2009 | 23:48

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier UND im RAHMEN einer SCHRIFTLICHEN ERSTBERATUNG, zusammenfassend unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Fragen betreffen Fragen des Immobilienkaufs (Hauskaufs), des Bauträgervertrags ( u.a. der Vertragsgestaltung), des Insolvenzrechts uvm.

GRUNDSÄTZLICHES

Dabei ist zunächst aus meiner Sicht sehr positiv anzumerken, dass Sie sich VOR Vertragsunterzeichnung, also vor dem Immobilienkauf vom Bauträger umfassenden juristischen Rat und Sachverstand einholen wollen. Zu oft kommt es nämlich vor, dass sich Immobilienkäufer bei hohen Investitionen weit weniger informieren als z.B. beim Kauf einer Waschmaschine, eines Handys oder sonstiger Unterhaltungselektronik.

Demgegenüber legen Bauträger (Architekten, Projektentwickler) oftmals umfassende und juristisch durchdachte Vertragsentwürfe vor, die nicht in allen Punkten der Interessenlage des Immobilienkäufers gerecht werden. Für den "Normalkäufer" ist der Grundstücks- und Hauskauf oftmals aus vielen Gesichtspunkten heraus eine einmalige Angelegenheit, für die Verkäuferseite (und auch die Banken) handelt es sich wenn nicht um Routine, so doch um das tägliche Geschäft.

Immobilienkaufverträge sind nach § 311b BGB notariell zu beurkunden, das heisst aber nicht (!) das der beurkundende Notar Einfluss auf den Inhalt des Vertrages nimmt, und schon garnicht, dass er (ohne gesonderten Auftrag) den Vertragsinhalt überprüft. Ihre unter 4. gestellten Fragen lassen sich also wie folgt beantworten : Die Vertragsgestaltung (der Vertragsinhalt) ist Sache von Ihnen UND Ihrem Vertragspartner. Im Grundsatz kommt dem Notar nur die Funktion zu den Vertragsschuluß (die Unterschriftsleistung) zu beglaubigen (und hiernach die Umschreibungen im Grundbuch (Auflassungsvormerkung, Eigentumsübertragung usw. zu veranlassen, wenn die Voraussetzungen hierzu vorliegen [insbesondere Leistung des Kaufpreises]). Es ist also wichtig zu wissen, daß bei der notariellen Beurkundung dei Notarinnen und Notare grundsätzlich nicht beratend (für die Käuferseite) auftreten. Eine Überprüfung des Vertrages/ des Vertragswerks hat demnach VORHER zu erfolgen.

Es ist wichtig, daß Sie sich als Käufer immer klarmachen, in wessen Interessen wer Ihnen gegenüber auftritt. So wird vielen Immobilienkäufern erst zu apät klar, das weder das Grundbuchamt, noch der Architekt oder sonstige Berater (z.B. Makler) und Personen (Amtsinhaber) ausschliesslich die Interessen der Käuferseite vertreten.

VERTRAGSVERHANDLUNGEN & VERTRAGSGESTALTUNG

Es ist eigentlich klar : Am Ende kommt ein Vertrag nur zustande, wenn er (in allen Einzelpunkten) unter den Vertragspartnern ausgehandelt wurde, und hier Einigkeit besteht. Typischerweise, wie auch in Ihrem Fall, legt der Bauträger (die Baufirma) einen Vertragsentwurf vor, auf dessen Basis die weiteren Verhandlungen stattfinden und stattfinden müssen. Es ist also nicht so, dass Sie (alleine) einzelne Vertragsregelungen durchsetzen können - das gilt natürlich auch für die Gegenseite. Am Ende braucht es eben eine Einigung, und einen Vertrag den beide Seiten unterschreiben können.

(Zu Ihrer Frage 1.) Für beide Seiten stellt der Immobilienkauf gerade auch bei einem Bauträgervertrag (über ein noch zu bauendes bzw. im Rohbau befindliches Reihenhaus) ein wichtiges , "riskantes" Geschäft dar, welches schon (auch zur Abwendung eines Insolvenzrisikos) eines gegenseitigen Vertrauens in die Person gegenüber bedarf. Tatsächlich sollten entsprechende Auskünfte über die Firma des Bauträgers angefordert oder eingeholt werden (z.B. Handelsregisterauszug, Bestätigung von Banken über Solvenz, einfach mal die Nachbarn fragen, die schon in einem Reihenhaus eingezogen sind usw.). Von Ihnen wird ja auch eine Kreditbestätigung o.ä. von Ihrer Bank verlangt.

Typischerweise sehen die Standartformulierungen und Standardvorgehensweisen beim Hauskauf eine gewisse Sicherung vor wechselseitiger Insolvenz vor (z.B. Zahlungspflichten erst nach der Fertigstellung eines Bauabschnitts und dessen Abnahme). Ein Restrisiko verbleibt, welches typischerweise aber (was oft vergessen wird) auch versicherbar (z.B. Bauherrenhaftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Rohbau wird beschädigt usw.).

Machen Sie sich klar, daß der Gesetzgeber das Grundstück als Hauptsache ansieht, auf dem das Haus nur eine "Nebensache" ist. Somit wird klar, daß sie erst Eigentum an dem (Haus-)Grundstück erhalten werden, wenn sichergestellt ist, daß Sie Ihrer vertraglichen Leistungen (im wesentlichen Kaufpreiszahlung) vollumfassend erfüllt haben. Selbstverständlich könnten für den Fall der Insolvenz des Bauträgers Vorkaufsrechte usw. zu vereinbart werden. Typischerweise enthält das Vertragswerk aber in einem gewissen Sinne (unter wechselseitiger Sicherung) ein Programm, wie es sicher zum Hausbau (nach Ihren Vorstellungen) und zur Eigentumsübertragung am Grundstück kommt, welches Sie ja auch typischerweise gegenüber Ihrer Bank als Sicherheit (Grundschuld) zur Verfügung stellen. IN IHREM FALL wäre damit zunächst der Vertragsentwurf der Gegenseite daraufhin zu Überprüfen, ob dieses Programm Ihre Interessenlagen sichert.


ZU 2. Fertigstellung, Bezugsfertigkeit, Vertragsstrafe,
und 3. Gewährleistung (Garantie) BGB-Vertrag oder Gewährleistung nach VOB

Ihre Interessenlagen lassen sich allsesamt im Vertragswerk überprüfen bzw. einfügen, natürlich nur dann, wenn die Gegenseite darauf eingeht. Es wäre aus meiner Sicht der richtige Weg, den BESTEHENDEN VERTRAGSENTWURF darauf zu überprüfen, ob Ihre Interessen dort ausreichend gewahrt werden.

Eine wichtige Frage meine ich ist immer zu klären : Die der Gewährleistung und der Gewährleistungsfrist.

Es ist wichtig, daß man im Fall der Fälle bestehende Ansprüche (z.B. auf Nachbesserung, auf Mängelbeseitigung, auf Fertigstellung) auch richtigt ausübt.

Sehr wichtig ist dabei, daß man sich (als Laie) zu Bauabnahmen etc. fachlichen Beistand einholt, und sich notfalls fachliuch (durch einen eigenen Architekten/Gutachter) vertreten lässt. Zu oft versuchen Bauträger im Rahmen von Übergabeterminen o.ä. wichtige "Abnahmen" (Bauabnahmen) zu verstecken.


ZU 5. und 6.

Aus meiner Sicht befinden Sie Sich derzeit mit dem Bauträger noch im Status der Vertragsverhandlungen. Die schiere Komplexität Ihrer Bedingungen und Anmerkungen in der Korrespondenz gefährdet auf meinen ersten Blick hier den Vertragsabschluss.

Es gilt aus meiner Sicht nicht alle denkbaren Probleme und Risiken auszuschliessen, worauf die Gegenseite wohl ohnehinn nicht eingehen wird, sondern einen Beitrag zu einer angemessenen Risikoverteilung zu leisten, die es vertraglich zu vereinbaren gilt - im SINNE einer Weiterentwicklung des vorgelegten Vertragsentwurfs. Es ist damit zu rechnen, daß der Bauträger auf berechtigte Wünsche zur Vertragsänderung und zu Klarstellungen im Vertrag eingehen wird. Es ist aber nicht damit zu rechnen, das der Bauträger "seinen" Vertrag völlig aufgibt und sich "Ihrem" Vertrag vollständig unterwirft.


WEITERE VORGEHENSWEISE :

Ich schlage Ihnen vor, daß Sie mir den Vertragsentwurf des Bauträgers einmal zur unverbindlichen Durchsicht zusenden, zunächst um zu klären wie dieser die Interessenlagen gewichtet, und ob dieser in besonderem Maß atypische Regelungen enthält.

Es ist aus meiner Sicht schon jetzt erkennbar, das auch zentrale Punkte nach Klärung der grundsätzlichen und typischen Mechanissmen beim Hauskauf, für Sie bei Weitem nicht mehr so problematisch sind wie es derzeit erscheint.

Um es in einem Satz zusammenzufassen : Sie müssen den Immobilienkauf vom Bauträger nicht neu erfinden - sie sollten von den typischen Regelungen ausgehend eine ausrechend gute individuelle Vertragsgestaltung gemeinsam mit dem Bauträger finden können.

Ich rege an, das ssobald der Vertragsentwurf mir hier vorliegt, eine Nachfrage von Ihnen - gerne auch telefonisch - gestellt werden kann. Sollten Sie dann noch weitere anwaltliche Unterstützung benötigen, können Sie Sich gerne an meine Rechtsanwaltskanzlei in Weinheim wenden.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist


FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70557 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr gute Beratung und sehr schnell. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alle Fragen zufriedenstellend beantwortet! ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Top! Die Antwort mir sehr weitergeholfen! ...
FRAGESTELLER