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Frage zur Möglichen Kündigung-Mietbindung


| 02.09.2006 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine kleine Frage bezüglich meiner Kündigunschancen,folgendes Problem:
Mein Freund hat im Dezember 2002 einen Mietvertrag in Köln abgeschlossen,der sich auf 5 Jahre beläuft!
Im Mietvertrag steht:"Da es sich um einen Erstbezug nach Entkernung des Objektes und vollständiger Renovierung handelt,verpflichtet sich der Mieter zur Stellung eines Nachmieters,sofern er innerhalb der ersten 5 Jahre aus dem Obekt auszieht."
Nun wurde damals aber nur renoviert und nicht "entkernt",zum Beispiel wurden Fließen im Badezimmer nicht erneuert,oder es befindet sich immer noch Teppich unter dem neuen Laminat!

Nun möchte mein Freund aber von dort ausziehen,da die Miete viel zu teuer ist und er in den kommenden Wochen studieren will und nur von Bafög lebt!
Nun sind ja erst 4 Jahre vergangen und auf die bereits abgesendete Kündigung (eingereicht am:15.8.06) kam als Antwort vom Vermieter,das wir erst einen Nachmieter stellen müssten!
Wir haben jetzt überall die Wohnungsanzeige aufgegeben,aber die Chance ist schlecht,dass wir die Wohnung neu vermietet bekommen!

Ich habe nun im Internet folgendes Urteil gefunden: BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04.
Ebenso dieses: BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04
(Mein Freund hat einen Staffelmietvertrag,das heißt jedes Jahr wird die Miete um 15 euro teurer!!)

Meine Frage: Kann ich jetzt gegen den Vermieter mit diesen beiden Urteilen in der Tasche vorgehen?
Oder geht das nicht,wegen dem oben beschrieben Vertragstext?

Oder kann man vielleicht aus dem Vertrag kommen,weil mein Freund nun studieren will (und zur 80 km weit entfernten Uni ziehen muss) und nur Bafög bekommt und sich die Miete einfach nicht leisten kann? Als er damals hier eingezogen ist,hatte er eine Ausbildungstelle bei der Telekom,bei der er aber nicht übernommen wurde ! Anschließend hat er einen freiwillig verlängerten Wehrdienst von 23 Monaten geleistet.Vor 2 Tagen endete seine Dienstzeit.Nun hat er keine Einnahmequelle mehr.Kann man das als unverschuldeten Arbeitsverlust sehen und deswegen aus der Mietbindung rauskommen?

Oder sehen Sie vielleicht eine komplett andere Möglichkeit aus dieser Mietbindung hinauszukommen,ohne,dass wir direkt vom vermieter veklagt werden?

Über eine schnelle kompetente Antwort wäre ich sehr glücklich!
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

In dem von Ihnen zitierten Urteil (BGH VIII ZR 27/04) hat der BGH entschieden, dass ein formularvertraglicher (auch beiderseitiger) Kündigungsausschluss in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt. Der dortige Fall betraf indes keinen Staffelmietvertrag.

Für einen Staffelmietvertrag findet sich jedoch im Gesetz eine Regelung:


§ 557a BGB: Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Sofern es sich daher um einen Formularmietvertrag handelt, ist die betreffende Klausel unwirksam mit der Folge, dass Ihr Freund mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Vertrag herauskommt. Etwas anderes würde jedoch dann gelten, wenn diese Klausel von Ihnen ausgehandelt worden wäre. Dann fände keine Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB statt (d.h. dem früheren AGBG).

Folgerichtig hat der BGH in seinem Urteil vom 25.1.2006 (BGH VIII ZR 3/05) entschieden, dass ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bei der Staffelmiete für maximal 4 Jahre wirksam ist. Ein darüberhinausgehender Kündigungsverzicht hat die Unwirksamkeit dieser Klausel zur Folge.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort auf den gegebenen Angaben basiert, daneben aber andere Punkte relevant sein könnten, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahelegen würden. Eine umfassende und verbindliche Beratung ist daher nur im Wege einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen die im Rahmen dieses Forums angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2006 | 18:08

Sehr geehrter Herr Kraft,
wenn ich da richtig verstanden habe,ist eine Kündigung also eigentlich, trotz der von mir aus dem Vertrag genannten Klausel möglich,oder?

Nun haben Sie aber noch folgenden Satz genannt:"Folgerichtig hat der BGH in seinem Urteil vom 25.1.2006 (BGH VIII ZR 3/05) entschieden, dass ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters bei der Staffelmiete für maximal 4 Jahre wirksam ist"
Nun steht im Vertrag noch folgendes: "Der Vermieter verzichtet auf das recht der Eigenbedarfskündigung für die ersten 5 Jahre".
Hat dieser Satz irgedwas mit dem oben genannten "einseitigen Kündigungsverzicht" zu tun? Dadurch das der Vermieter auch die ersten 5 Jahre nicht kündigen kann,ist das dann ein beidseitiger Kündigungsverzicht oder ähnliches?Spielt dies eine Rolle?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2006 | 18:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie haben mich vollkommen richtig verstanden. Eine Kündigung dürfte möglich sein, da die Klausel unwirksam ist. Das bedeutet, dass sie als gar nicht existent betrachtet werden kann (vorausgesetzt, dass es sich hierbei um einen Formularmietvertrag handelt).

Die von Ihnen zitierte Klausel hinsichtlich des Verzichts auf eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ändert an diesem Ergebnis nichts, da § 557a Absatz 3 BGB nur den Kündigungsverzicht des Mieters regelt.

Ich wünsche Ihnen ein schönes restliches Wochenende und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.


Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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