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Frage zur Kaution und neuer EBK

31.03.2015 23:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein kleines Problem - durch Insolvenz der eigenen Firma sind wir nun 2 Monate nicht mehr in der Lage gewesen unsere Miete zu bezahlen.

Wir haben schon vor 2 Monaten nach 3,5 Jahren unsere Wohnung umgehend gekündigt, den Vermieter informiert und die Situation geschildert - eigentlich ja gut für ihn - dachte ich.

Die Kaution waren 3 Netto-Kaltmieten und decken den aufgelaufenen Betrag bis zum Auszug bis auf 1000 Euro, die ein Dritter nun im Vorfeld schon an den Vermieter überweisen würde um "Good-Will" zu zeigen - auch eine Sicherungsleistungs von 100 Euro für die NK wurde angeboten. (Letzten 3 Jahre immer Rückzahlungen bekommen)

Der Vermieter hat folgendermaßen reagiert -> fristlose Kündigung - 2 Wochen Räumfrist und die Einbauküche wäre "seine" da diese mit dem Haus verbunden ist und lt. einer Vereinbarung seine 10 Jahre alte Küche ersetzt hat.

(Der Bambus den wir gepflanzt haben auch, da es "seine" Erde ist -> Nebenkriegsschauplatz)

Die eingelagerte Küche hat nun in der Zeit einen Wasserschaden in unseren Geschäftsräumen im Lager hinnehmen müssen und wurde leichtsinnigerweise entsorgt.

Also was ich schon weiß:

Der Vermieter ist im Recht - ich kann es nicht ändern und auch nicht "heilen" mangels Geld - davon ab hatten wir schon vorher gekündigt und unseren "Ziehwillen" bewiesen.

Die Küche, die die 10 Jahre alte Küche des Vermieters ersetzt hat, deren Ursprungszustand wir nicht wieder herstellen können aufgrund des Verlustes durch Wasserschaden - ist Stand heute ggf. auch seine. Dazu muss ich sagen, dass unsere Küche ca. 11.000 Euro gekostet hat.

Meine Fragen:

Wenn wir dem Vermieter 1000 Euro Differenz (Kaution zu offenem Betrag zum Mietende) plus 100 Euro Sicherheit für NK zahlen, kann er dann noch von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen und am Auszugstag anfangen zu "pfänden"?

Kann er uns dann daran hindern, die Polizei rufen oder wie läuft das in der Praxis? Die Kaution sollte zur Befriedigung ausreichend sein - am Tagesende.

Wenn wir die EBK entfernen und einfach "einpacken" - welchen Schaden kann der Vermieter dann feststellen? Den Wiederbeschaffungswert der alten Küche oder was wird dort angenommen? Ist es strafbar? Praktisch -> Bussgeld?

Was passiert wenn die Küche beim Versuch diese auszubauen so beschädigt würde, dass Sie nicht mehr verwendbar wäre (theoretische Frage, falls kein kompetentes Personal anwesend wäre).

Gibt es die Möglichkeit über Sicherungsübereignungen z.b. für das Darlehen für die Küche VOR Einbau - die Küche auszubauen im Namen eines Dritten?

Also um es klar zu sagen - ich fühle mich in der Situation ungerecht behandelt, da wir alles gemacht haben um fair abzuwickeln und dann kommen solche "Winkelzüge" ans Tageslicht, um uns noch der Küche zu "berauben", die wir benötigen, da wir uns sicherlich keine neue leisten können werden.

Was ich brauche an Antworten ist ggf. auch ein "Winkelzug" um wenigstens ein Stück zu kämpfen - die Situation ist schlimm genug für uns.


Danke für Ihre schnelle Antwort!










Einsatz editiert am 31.03.2015 23:29:43

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich scheint mir eine massive Übersicherung zu bestehen, die dagegen spricht, dass Ihr Vermieter die Küche im Rahmen des Vermieterpfandrechts verwertet.
Sie sollten dem Vermieter klar machen, dass die einzig zulässige Verwertung die Versteigerung ist. Er darf die Küche also nicht zur Steigerung des Wohnungswertes an Ihre Nachmieter vermieten oder für sich behalten. Überschüsse wären an Sie auszukehren. Sie hätten aufgrund der Übersicherung unter Umständen auch Schadensersatzansprüche, wenn Sie eine solche Küche nicht erneut bekommen können.
Ich würde auf dieser Basis gegebenenfalls das Gespräch suchen.
Leider kenne ich die Vereinbarung zum Ersatz der alten Küche nicht.

1. M.E. sollte es genügen, wenn mit der Kaution am Ende keine offenen Forderungen mehr bestehen. Dies setzt allerdings voraus, dass die Wohnung keine Schäden hat und es auch im Übrigen keine Nachforderungen gibt.

2.,3. Die Polizei wird Sie wahrscheinlich nicht am Abbau der Küche hindern (dies könnten Sie im Prinzip ja schon heute machen). Allerdings ist das Entfernen von gepfändeten Sachen strafbar.

3. Wenn Sie die Küche beschädigen machen Sie sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

4. Die Sicherungsübereignung an einen Dritten ist nicht ungewöhnlich. Auch sind Leasing- oder Mietmodelle in solchen Konstellationen anzutreffen. Bitte fertigen Sie aber keine falschen Verträge an, um sich im Besitz der Küche zu halten. Dies wäre strafbar.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 01.04.2015 | 02:22

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Wie ich gesehen habe kommen Sie aus Berlin - wie sehen denn die Gerichte hier die EBK? Ist es ein Gegenstand / beweglich oder eine mit dem Haus verbundene Einheit, die automatisch an den Vermieter übergeht.

Was den Vertrag anbetrifft ist dieser in der Art gestaltet, dass wir den Ursprungszustand in der Küche wieder herstellen müssen (alte Küche einlagern etc.) wenn wir ausziehen. Wenn man das nicht kann, dann ist die Schlussfolgerung > die neue Küche ist Ersatz für die alte Küche und dementsprechend kostenlos "übergegangen".

Eine 10 Jahre Ikea Küche gegen eine 10k Designer-Küche ohne Ausgleich quasi - daher rührt auch die Frage was passiert wenn man die eigene Küche ausbaut und keine neue einbaut. Eigentlich kann der Vermieter nur die Wiederherstellung "seines" Zustandes verlangen abzgl. Zeitwert - also 500 Euro oder sowas...

Danke für Ihre Nachbearbeitung!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.04.2015 | 10:02

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte.

Der BGH geht in der Tat davon aus, dass es der Bewertung der Einbauküchen auf die regionale Verkehrsauffassung ankommt.
Mir ist leider wenig Berliner Rechtsprechung zum Thema bekannt. Das Kammergericht hat entschieden, dass eine serienmäßig gefertigte Einbauküche nicht als wesentlicher Bestandteil anzusehen ist (KG, KGR Berlin 1999, 8)
Dementsprechend heisst es auch im zivilrechtlichen Großkommentar:
"Eine Einbauküche kann – je nach den Umständen des Einzelfalls – wesentlicher Bestandteil, Zubehör oder eine selbständige Sache (bzw. Sachgesamtheit) sein. Wesentlicher Bestandteil iS von § 94 Abs. 2 ist sie nur, wenn erst ihre Einfügung dem Gebäude nach der Verkehrsanschauung eine besondere Eigenart, ein bestimmtes Gepräge gibt, ohne das es nicht als fertiggestellt gilt, oder wenn die Einbauküche dem Baukörper besonders angepasst ist und deswegen mit ihm eine Einheit bildet. Dies wird in aller Regel nur auf, meist hochwertige, Einbauküchen zutreffen, die nicht serienmäßig hergestellt, sondern speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt wurden, auch wenn es sich bei einzelnen Küchengeräten, wie Herd, Kühlschrank oder Spülmaschine, um serienmäßige Modelle handelt. Dass Küchenraum und Einbauküche bereits im Bauplan zusammen konzipiert und aufeinander abgestimmt worden sind, ist nicht erforderlich, aber ein Indiz für eine individuelle Lösung." (Münchener Kommentar zum BGB 6. Auflage 2012 § 94 Rdn. 30).
Bei Wohnraummietverhältnissen würde ich - im Gegensatz zu Eigentumswohnungen - jedoch grundsätzlich eher dazu tendieren, dass die Küchen als Zubehör anzusehen sind. Dies liegt im Wesen des oft kurzfristig angelegten Mietverhältnis.
Die Tatsache, dass Ihr Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, weisst ebenfalls darauf hin, dass er selber davon ausgeht, dass die Küche kein wesentlicher Bestandteil geworden ist. Sonst könnte er kein Pfandrecht ausüben. Das Pfandrecht kann nur an beweglichen Sachen ausgeübt werden.

Hinsichtlich des Vertrages bin ich mir weiterhin nicht sicher. Wenn darin tatsächlich eine "Austausch-Regelung" enthalten ist, müsste man diese detailliert prüfen.

Dennoch gehe ich davon aus, dass Sie Ihrem Vermieter nur Schadensersatz für die alte IKEA-Küche schulden.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

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