Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Bei der Beurteilung der Frage, ob es sich bei einem Rechtsgeschäft über das „Vermögen im Ganzen" gemäß § 1365 BGB handelt, wird nur das aktive Vermögen herangezogen. Die Verbindlichkeiten zählen nicht und es wird auch kein Saldo gebildet, so dass Ihre grundsätzliche Überlegung durchaus richtig ist. Die Rechtsprechung nimmt eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen an, wenn der Wert des Übertragenen ca. 85 – 90% des gesamten Aktivvermögens umfasst.
Allerdings halte ich es für fraglich, ob die Konstruktion insgesamt von einem Gericht akzeptiert werden würde, weil es sich faktisch um eine Umgehung handeln würde. Grundsätzlich ist die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch oder einer Grundschuld ebenfalls zustimmungspflichtig. In Ihrem Fall besteht die Grundschuld bereits, ist jedoch nicht mehr in vollem Umfang valutiert.
Die bloße Aufnahme eines Kredites dürfte wohl nicht zustimmungspflichtig sein. Da in Ihrem Fall allerdings beabsichtigt ist, dafür die bestehende Grundschuld in Anspruch zu nehmen, handelt es sich um eine zusätzliche Belastung des Grundstücks.
Aus Sicherheitsgründen kann ich Ihnen daher nicht zu der von Ihnen angedachten Konstruktion raten. Der Abschluss eines Notarvertrages wäre zwar möglich, wenn Sie dort angeben, dass Sie nicht über Ihr Vermögen im Ganzen verfügen. Sie müssten jedoch damit rechnen, dass Ihre Ehefrau dies nicht akzeptiert und den Vertrag für unwirksam erklären lässt. Spätestens wenn Sie Ihre Ehefrau auffordern, das Haus zu verlassen, weil Sie das Haus verkauft haben, werden Sie den Verkauf offenbaren müssen. Dann müssen Sie damit rechnen, dass die Ehefrau etwas dagegen unternimmt.
Sie sind grundsätzlich dazu verpflichtet, Ihrer Ehefrau im Rahmen der ehelichen Solidarität vorläufig die anteilige Nutzung der Ehewohnung zu überlassen, bis eine andere Regelung gefunden wurde, entweder durch freiwilligen Auszug Ihrer Ehefrau oder durch gerichtliche Klärung in einem Ehewohnungsverfahren.
Sofern Sie sich gleichzeitig in einem Notarvertrag gegenüber einem Käufer verpflichten, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen und an den Käufer herauszugeben, werden Sie (wenn sich Ihre Ehefrau weigert) diese Verpflichtung gegenüber dem Käufer nicht erfüllen können. Es stehen somit zwei widerstreitende schuldrechtliche Ansprüche gegenüber, nämlich einerseits der Anspruch Ihrer Ehefrau auf Nutzung der Ehewohnung und andererseits der Anspruch der Käufer auf Herausgabe der geräumten Wohnung.
In diesem Spannungsfeld ist eine Abwägung vorzunehmen. Sie müssen davon ausgehen, dass ein Gericht zu der Auffassung gelangt, dass der Schutz der Ehefrau (zumindest vorläufig) überwiegt, so dass Sie auf diesem Weg Ihr Ziel voraussichtlich nicht erreichen werden.
Der zielführende Weg für Ihr Anliegen wäre daher nicht der Verkauf des Hauses, sondern die Einleitung eines Ehewohnungsverfahrens nach § 1361b BGB.
Sie können beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die gesamte Ehewohnung zur alleinigen Benutzung überlassen wird. Hilfsweise kann Ihnen ein Teil des Hauses zur alleinigen Benutzung überlassen werden, sofern dies für Sie zumutbar ist. Das Gericht müsste dann klären, ob es möglich ist, dass Ihre Frau nur noch bestimmte Räume nutzen darf, so dass Sie Ihre eigenen Räume zur Nutzung haben.
Das Gericht wird dabei die Frage der Zumutbarkeit prüfen. Deshalb empfehle ich Ihnen, vorab Ihre Frau nachweislich (schriftlich mit Zugangsnachweis) aufzufordern, nur noch bestimmte (in dem Schreiben näher bezeichnete) Räume zu nutzen, andere (näher bestimmte) Räume nicht mehr zu nutzen und das Rauchen in allen Gemeinschaftsräumen zu unterlassen.
Wenn Ihre Frau sich nicht daran hält, können Sie dies als Argument dafür vorbringen, dass Ihnen das gesamte Haus zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden soll. Als Alleineigentümer haben Sie insoweit ohnehin einen Vorteil (§ 1361 b Abs. 1 Satz 3 BGB).
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
