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Frage zum Vermächtnis

| 25.03.2012 09:29 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


10:04
Hallo,

ich habe per Vermächtnis eine Wohnung erhalten, die während der letzten 3 ½ Jahre von meinem Erb-Kontrahenten ohne zwischenzeitlichen Kontakt zu mir verwaltet wurde.
Diese Verwaltung wurde ziemlich dürftig durchgeführt und sehr hoch berechnet.

Die Netto-Miete beträgt € 190.-. Sie wurde seit 2008 nicht mehr erhöht.
Eine in 2010 durchgeführte Modernisierung des Teppichbodens (Kosten € 1100.-, ) wurde nicht schriftlich festgehalten, so dass die Umlagemöglichkeit der 11% vermutlich verstrichen ist.

Gestern wurde mir diese Wohnung notariell überschrieben.

Meine Fragen sind nun:
1. Kann man die schriftliche Einwilligung des Mieters zur Umlage dieser 11% noch nachfordern?
2. Wenn ja, kann man zugleich auch die Miete erhöhen?
3. Geht das sofort oder erst nach dem Zeitpunkt des Grundbucheintrags?
4. Wie ist der folgende Satz zu verstehen, den ich in beckshop.de gefunden habe: „Soweit der Erbe die seit dem Erbfall erzielten Einnahmen an den Vermächtnisnehmer herauszugeben hat, sind diese bis zur Erfüllung des Vermächtnisses grundsätzlich von dem Erben zu versteuern. So
sind z. B. die Mieteinnahmen bis zur Übertragung einer vermieteten Wohnung auf den Vermächtnisnehmer einkommensteuerlich dem
Erben zuzurechnen."
Bezieht sich das auf die Grundsteuer? Die Mieten werden wir erhalten, aber die Steuern hierfür müssen wir doch selber bezahlen, oder etwa nicht? Wenn nicht, welcher Paragraph greift hier?

Vielen DANK im Voraus für Ihre Anwort
25.03.2012 | 10:44

Antwort

von


(407)
Otto-von-Guericke-Str. 53
39104 Magdeburg
Tel: 0391-6223910
Web: http://kanzleifamilienrechtmagdeburg.simplesite.com
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank fÜr Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen.

Zu Ihren einzelnen Fragen nehme ich wie folgt Stellung:

1. Kann man die schriftliche Einwilligung des Mieters zur Umlage dieser 11% noch nachfordern?

Die Verlegung eines neuen Teppichbodens stellt grundsätzlich nur in Ausnahmefällen eine Modernisierung nach § 559 BGB dar, die auf den Mieter umgelegt werden kann. Dies ist aber auch nur dann der Fall, wenn zusammen mit der Teppichverlegung eine Schallisolierung vorgenommen wird und der Teppich fest verklebt wurde.
In allen anderen Fällen ist die Neuverlegung eines Teppichbodens eine Instandsetzungsmaßnahme, die den Vermieter nicht berechtigt, die dafür einhergehenden Kosten gem. § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.

Da es sich nach Ihrer Schilderung nicht um eine Maßnahme handelt, die nach § 559 BGB eine Mieterhöhung rechtfertigt, kann kein Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.


2. Wenn ja, kann man zugleich auch die Miete erhöhen?

Grundsätzlich kann die Miete über ein Erhöhungsverlangen nach § 559 BGB und auch nach § 558 BGB erfolgen. Da ein Erhöhungsverlangen in Ihrem Fall nach § 559 BGB ausscheidet, sollten Sie die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB anpassen.

3. Geht das sofort oder erst nach dem Zeitpunkt des Grundbucheintrags?

Erst mit Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümer und damit Vermieter der Wohnung. Sind Sie durch den Übertragungsvertrag bereits vor Eintragung in das Grundbuch die Nutzungen und Lasten der Wohnung auf Sie übertragen worden, so können Sie vor Umschreibung im Grundbuch auf Ihre Person nur mit Vollmacht der bisherigen Eigentümer (Erben) eine Mieterhöhung nach § 558 BGB aussprechen.

4. Wie ist der folgende Satz zu verstehen, den ich in beckshop.de gefunden habe: „Soweit der Erbe die seit dem Erbfall erzielten Einnahmen an den Vermächtnisnehmer herauszugeben hat, sind diese bis zur ErfÜllung des Vermächtnisses grundsätzlich von dem Erben zu versteuern. So
sind z. B. die Mieteinnahmen bis zur übertragung einer vermieteten Wohnung auf den Vermächtnisnehmer einkommensteuerlich dem
Erben zuzurechnen."
Bezieht sich das auf die Grundsteuer? Die Mieten werden wir erhalten, aber die Steuern hierfÜr mÜssen wir doch selber bezahlen, oder etwa nicht? Wenn nicht, welcher Paragraph greift hier?

Dies bezieht sich zunächst auf die zu zahlende Einkommensteuer aus den vereinnahmten Mieten bis zur Vermächtniserfüllung. Mit der Grundsteuer hängt dies nicht zusammen.

Der Erbe ist verpflichtet, Ihnen die Früchte des Vermächtnisses, also die Miete auszukehren. Liegt zwischen Erbfall und Vermächtniserfüllung ein längerer Zeitraum, in dem der Erbe die Miete vereinnahmt, kann dies dazu führen, dass der Erbe und nicht der Vermächtnisnehmer die Einkünfte zu versteuern hat. Dies kann für den Erben zu einer Steuerfalle werden.

Wurde im Testament durch den Erblasser verfügt, dass der Erbe Treuhänder des Vermächtnisgegenstandes bis zur Erfüllung des Vermächtnisses sein soll, so wäre die Einnahmen aus Vermietung dann dem Treugeber (Vermächtnisnehmer) zuzurechnen und dieser hätte die Einnahmen zu versteuern.

Wurde keine Treuhandstellung des Erben durch den Erblasser angeordnet, so hat der Erbe die Mieten bis zur Erfüllung des Vermächtnisses zu versteuern.

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung einer Immobilie im Rahmen eines Vermächtnisses nach § 3 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz nicht an.

Die jährlich anfallenden Grundsteuern müssen Sie dann ab Eigentümerstellung selbst tragen. Diese können aber auf den Mieter durch Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.




Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion des Portals.

Mit freundlichen GrÜßen

Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -


Rechtsanwalt Tobias Rösemeier
Fachanwalt für Familienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 27.03.2012 | 09:44

Sehr geehrter Hr. Rösemeier,

vielen DANK für Ihre Antwort, die schon mal die Sachlage etwas klarer werden lässt. Trotzdem nutze ich die Möglichkeit der Nachfrage:

Zu Punkt 2:
Ist es in meinem Fall möglich, auf die Erstellung eines ganz neuen Mietvertrags zu bestehen, natürlich mit den Punkten, die im alten Mietvertrag bereits relevant waren? Und könnte hier die Miete bis zum ortsüblichen Tarif erhöht werden, oder nur die erlaubten 20%?

Zu Punkt 4:
"Der Erbe ist verpflichtet, Ihnen die Früchte des Vermächtnisses, also die Miete auszukehren. Liegt zwischen Erbfall und Vermächtniserfüllung ein längerer Zeitraum, in dem der Erbe die Miete vereinnahmt, kann dies dazu führen, dass der Erbe und nicht der Vermächtnisnehmer die Einkünfte zu versteuern hat. Dies kann für den Erben zu einer Steuerfalle werden."

Im Testament wurde bezüglich Verwaltung durch einen Treuhänder nichts verfügt.
Die Mieten lagen im Erbscheinverfahren über 3 Jahre fest und waren für beide Seiten nicht zugänglich.
Heißt das dann im Klartext, dass der Erbe die Mieten versteuern muss, weil er Erbe geworden ist und ich dann nicht mehr, wenn die Wohnung in meinem Besitz ist oder ich dann ein zweites Mal?

"Die jährlich anfallenden Grundsteuern müssen Sie dann ab Eigentümerstellung selbst tragen. Diese können aber auf den Mieter durch Betriebskostenabrechnung umgelegt werden."

Heißt das definitiv, dass die Grundsteuer vor der Eigentümerüberstellung vom Erben und nicht von mir getragen werden muss, obwohl ich auf die Mieten schon seit dem Erbfall Anspruch habe?

Vielen DANK nochmals!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.03.2012 | 10:04

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Sie haben keinen Anspruch auf Erstellung eines neuen Mietvertrages, da Sie in den bisher bestehenden Mietvertrag eintreten. Sie können daher nur die Miete durch ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen um maximal 20 % fordern.

Wenn im Testament keine Treuhänderbestellung des Erben vorgegeben ist, muss der Erbe die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob er über diesen Betrag verfügen konnte. Er war bis zur Übertragung der Immobilie als Erbe Eigentümer der Wohnung und somit auch der Bezugsberechtigte für die Mieten.

Vor der Umschreibung ist Schuldner für die Grundsteuer der Erbe. Ich gehe einmal davon aus, dass der Erbe in den vergangenen 3 Jahren aber eine Betriebskostenabrechnung erstellt hat, so dass die Mieter die Grundsteuer getragen haben. Die Grundsteuer bleibt daher nicht beim Erben "hängen", sondern der Mieter begleicht diese über Nebenkostenvorauszahlungen oder aber die Betriebskostenabrechnung.

Künftig werden Sie den Grundsteuerbescheid erhalten und sind auch zahlungspflichtig. Wiederum können Sie diese Kosten im Wege der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung verschaffen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Rösemeier
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 27.03.2012 | 11:53

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.03.2012
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