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Frage zu österreichischem Immobilienrecht

22.09.2010 14:32 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Hallo,

Ich beabsichtige in Tirol einen Zweitwohnsitz (sog. Freizeitwohnsitz) zu mieten. Ich habe einige Angebote von Maklern vorliegen. Diese verlangen bis zu 4 Monatsmieten Provision.
Nun habe ich von einer neuen Regelung in Ö gehört, dass nur noch eine MM Provision verlangt werden darf, wenn ein Mietvertrag nur ein Jahr läuft.
In dem neuen Gesetz ist immer nur die Rede von Wohnungen und Häusern - und die Makler sagen nun, dass das bei Zweitwohnsitzen nicht gilt weil das Gesetz das Ziel hat Mieter vor dem Ausnutzen von Wohnungsnot zu bewahren & das bei Zweitwohnsitzen natürlich nicht der Fall ist. Dadurch würde das Gesetz nicht greifen & Vertragsfreiheit herrschen.

Die Frage ist nun, ob diese (machen wohl alle Makler so) recht haben und die Provision von ca. 3 MM unumgänglich ist.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Sehr geehrter Fragesteller,

die Höhe der Maklerprovision in Österreich wird seit dem 1. September 2010 durch § 20 der Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler geregelt:

„Vergütung bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 20. (1) Die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses (§ 24) nicht übersteigen. Ist der Mietvertrag auf nicht mehr als drei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen."

Bei einer zeitlich auf ein Jahr beschränkten Mietdauer darf die Maklerprovision also nicht höher als eine Monatsmiete sein.

Diese Einschränkung gilt nicht für Geschäftsräume, wie Verkaufsräume, Magazine, Werkstätten, Büroräume (§ 19 der o.g. Verordnung).

Eine Einschränkung für Zweitwohnsitze sieht die Verordnung hingegen nicht vor.

Da die Verordnung in dieser Fassung erst seit kurzem in Kraft ist und es daher auch noch keine Rechtsprechung zu den neugefassten §§ 19-21 gibt, versuchen die Makler den Anwendungsbereich möglichst einzuschränken durch restriktive Auslegung. In der Tat soll die Verordnung auch Wohnungsnot bekämpfen. Da der Wortlaut aber eindeutig ist (auch ein Zweitwohnsitz ist nun mal eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus) kann allein aus dieser Überlegung nicht abgeleitet werden, dass § 20 für Zweitwohnsitze nicht gilt.

Sie sollten auf den eindeutigen Wortlaut hinweisen und auf eine Provision in Höhe von einer Monatsmiete bestehen.

Übrigens besteht Ihrerseits auch keine Aufklärungspflicht dem Makler gegenüber, ob die Wohnung, die Sie mieten möchten, Ihnen als Haupt- oder Zweitwohnsitz dienen soll.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2010 | 17:17

Sehr geehrter Herr Gwozdz,

Vielen Dank für die ausführliche und verständliche Antwort. Ich habe noch eine Nachfrage:
Die Antwort vieler Makler ist: "Eine Berghütte ist kein Einfamilienhaus & keine Wohnung" - stimmt ja eigentlich auch irgendwie....
Sie denken trotzdem es müsste eine Monatsmiete sein?

Nehmen wir mal an der Makler stellt sich stur - dann bliebe mir nur der Rechtsweg?
Geht das auch dann wenn ich mich erst mit den 3 Monatsmieten einverstanden erkläre damit ich das Bauernhaus / Hütte bekomme & dann hinterher (nach Unterschrift des Mietvertrags) sage: 3 Monatsmieten sind zuviel, es darf nur eine sein wg dem neuen Gesetz? Oder ist es dann zu spät weil ich schon einverstanden war?
Ich nehme nämlich stark an, dass der Makler das Haus einfach jemand anderes gibt, der die 3 MM zahlen würde - die Nachfrage nach solchen Objekte ist sehr groß und das wäre dann natürlich ein sehr feiner Trick :-)

Falls es tatsälich zu einer rechtlichen Auseinandersetzung käme - wie hoch schätzen Sie die Erfolgsaussichten? Mehr als 50 %`?

Achja, Sie haben geschrieben seit dem 1. September. Nun ist es so dass ich das Exposé eines besonders interessanten Objektes bereits im August erhalten habe - der Makler
hatte hier auf die 3 Monatsmieten hingewiesen.
Wenn ich nun nen Mietvertrag mache - zählt dann das neue Recht überhaupt schon? Also Maklervereinbarung im August, Mietvertrag im September? Oder leider noch die alte Regelung?

Vielen Dank erneut!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2010 | 18:08

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Eine Wohnung dient dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen. Wenn die Berghütte nicht dazu geeignet ist und nur saisonal benutzt werden kann und soll, dann wäre es tatsächlich sehr fraglich, ob sie als Wohnung im Sinne der o.g. Verordnung gelten kann. Da die Wortlautauslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis kommt, wäre verstärkt auf den Zweck der Norm abzustellen. Die Verordnung soll die finanzielle Belastung von Wohnungsuchenden mindern, wer aber keine Wohnung sucht, sondern lediglich ein Freizeitdomizil, der ist nicht schutzwürdig. Ich würde daher eher sagen, dass eine saisonal benutze Berghütte nicht als Wohnung oder Einfamilienhaus im Sinne der o.g. Verordnung zu verstehen ist.

Sie könnten die volle Provision zahlen und sich eine teilweise Rückforderung vorbehalten für den Fall, dass sich diese Auslegung als falsch erweisen sollte. Anschließend warten Sie ab bis sich die Gerichte zu ähnlichen Fällen geäußert haben und machen eventuell Ihre Ansprüche auf teilweise Rückzahlung geltend.

Wenn die Provision schon vor dem 1. September vereinbart war, dann gilt leider noch altes Recht (§ 29 der Verordnung). Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kommt es nicht an.

Mit freundlichen Grüßen

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