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Frage zu einer Kündigung eines Untermietverhältnisses


21.12.2016 10:36 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Guten Tag,

ich würde sie gerne um einen Rat bitten und vielleicht können Sie mir ja helfen.

Unser Mitbewohner, welcher seit 15.11.2016 bei uns wohnt, hat noch immer nicht die Kaution bezahlt (mehrfach angemahnt) & die mehrfach angeforderte Schufa gebracht und Lüftet außerdem das untervermietete Zimmer nicht nach den Vertragsvereinbarungen. Des Weiteren konsumiert er Marihuana, womit wir (die eigentlich Hauptmieter nichts zu tun haben möchten).

Wissen Sie, ob es möglich ist, aus diesen Gründen eine außerordentliche Kündigung zu schreiben? Ist die außerordentlich Kündigung dann binnen 2 Wochen ab dem Tag wo man diese dem Untermieter gibt oder wie ist das hier? Ich habe außerdem mal ein Muster erstellt.
"Die Vermietung an Steven Welzel ist so beschaffen, dass mit seiner Benutzung der Wohnung eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit für Jana Dinspel und Sarah Knopper verbunden ist. Die Gesundheitsgefährdung folgt daraus, dass Steven Welzel regelmäßig Marihuana konsumiert. Daraus resultiert, dass sich in der Wohnung illegale Substanzen befinden, mit denen die Vermieter nicht in Kontakt treten wollen.
Die mietvertraglichen Pflichten wurden von der Mieterseite so erheblich verletzt, dass uns als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Pflichtverletzung besteht u.a. darin, dass Steven Welzel, trotz mehrfacher Aufforderung noch nicht die Schufa sowie die Kaution hinterlegt hat. (Stand 29.12.2016).
Des Weiteren wurden die mietvertraglichen Pflichten von der Mieterseite verletzt, indem, trotz mehrfacher Aufforderung, das im Vertrag geregelte „Lüften der Räu-me" nicht eingehalten wurde. Der untervermietete Raum fängt an zu einen unan-genehmen Geruch anzunehmen.
Bereits mehrfach haben wir Steven Welzel dargelegt, dass unter Setzung einer angemessenen Frist bis zum 29.12.2016 aufgefordert, einen vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Dies ist bis heute nicht geschehen, so dass wir zur fristlosen Kündigung berechtigt sind.
Die Übergabe der Wohnung erfolgt in vertragsgemäßem Zustand am 29.12.2016."

Wäre das rechtlich korrekt (außerordentlich) bei der fristgerechten bei einer Frist von 3 Monaten, wäre bei Einreichung zum 29.12.2016 der 01.04.2017 korrekt, oder?

Schöne Grüße & ein fröhliches Weihnachtsfest!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich dürften die Gründe , die sie anführen eine außerordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses rechtfertigen. Dies gilt zumindest für den Cannabis-Konsum und Besitz . ein Anspruch auf Vorlage einer Schufa-Auskunft besteht hingegen nicht, die Schufa-Auskunft ist vom Vermieter selbst zu besorgen bzw. bei der Schufa zu erfragen. Dies ist für Privatpersonen regelmäßig schwierig. Insofern sollten sie das mit der Schufa ersatzlos streichen. Die nicht zureichende Lüftung stellt natürlich ebenfalls einen Pflichtverstoß dar, bei diesem habe ich aber Bauchschmerzen, ob er schon für eine außerordentliche Kündigung genügt, dies dürfte allenfalls bei Schäden an der Substanz gerechtfertigt sein. Auch die Mietkaution bereitet mir durchaus Bauchschmerzen als Grundlage für eine außerordentliche Kündigung, auch wenn ich grundsätzlich von einem Pflichtenverstoß ausgehe. Hier ist mir persönlich aber die Wartezeit zu kurz, denn der Untermieter zog erst am 15.11.2016 ein. Eine Mietkautrion kann in 3 gleichen Teilzahlungen gezahlt werden, abweichende Regelungen sind nicht zulässig. ( § 551 Abs. 2 BGB). Insofern ist hier die Zeit noch nicht abgelaufen, sie müssen aber in jedem Fall die (fehlenden) Teilzahlungen anmahnen. Ein Kündigungsrecht kann hieraus also erst ab frühestens 15. Januar überhaupt resultieren. Folglich sollten sie das mit der Mietkaution ebenfalls ersatzlos streichen.

Für sie bleiben also "nur" zwei Pflichtenverstöße, die zur Kündigung berechtigen, nämlich der Cannabis -Konsum und Besitz und die mangelnde Lüftung mit Geruchsbildung.

Grundsätzlich ist bei einem Pflichtenverstoß der (Unter)Mieter zunächst abzumahnen und zu einem korrekten Verhalten aufzufordern. Dies sollte zwingend schriftlich geschehen.
Erst im Wiederholungsfall ist eine Kündigung durchsetzbar.

Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen Kündigung, einer außerordentlichen Kündigung mit Sofortwirkung und einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Grundsätzlich ist die (fristlose) außerordentliche Kündigung nur dann durchsetzbar, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund unzumutbar ist ( § 543 BGB .Die fristlose Kündigung wird mit Zugang des Schreiben wirksam. Eine Auszugsfrist kann gesetzt werden, 14 Tage scheinen hier angemessen.

Dann gibt es noch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, diese greift bei Sonderkündigungsrechten (Untersagung der gebrauchsüberlassung an Dritte, Zwangsversteigerung des Objektes, Tod des Mieters), vgl. § 573 d BGB. Hier kann nur unter den dort gesetzlich normierten Gründen gekündigt werden ( obwohl kein "normaler Kündigungsgrund vorliegt) aber eben mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Diese Kündigungsmöglichkeit ist für sie nicht einschlägig.

Die ordentliche Kündigung greift dann, wenn die Pflichtenverstöße nicht so gravierend sind, dass sie unzumutbar sind § 573 BGB) . Hier gelten dann die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen, und wenn es diese nicht gibt die gesetzlichen. Das bedeutet, dass eine Kündigung grundsätzlich bis zum 3. werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats möglich ist, in ihrem Fall also bis zum 05. Januar zum 31.03.2016 ( § 573 C). Bei einer Untervermietung von selbst bewohnten Wohnraum ( 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist die Kündigung bis spätestens zum 15 Eines Monats zum Ablauf des Monats zulässig. Sie könnten also spätestens am 15. Januar kündigen und dann muss die Wohnung mit Ablauf des 31.01. zurückegeben werden. All dies gilt aber nur, wenn in ihrem Mietvertrag keine anderen Fristen vereinbart sind. Bitte kontrollieren sie dies sorgsam.

Eine außerordentliche Kündigung wird immer mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung ausgesprochen, so dass bei unbegründetheit der außerordentlichen zitgleich auch die Frist für die ordentliche Kündigung läuft.

" Hiermit kündigen wir ihnen die Miete über außerordentlich und fristlos, hilfsweise zum ....und fordern sie auf die Wohnung am ... übergeben."

Sodann werden die Gründe aufgeführt. Da dies das Herzstück der Kündigung ist muss hier sehr sorgfältig gearbeitet werden.

Nun zu den Gründen einer außerordentlichen Kündigung:
Dies dürfte beim Besitz von Cannabius (Straftat!) und der nachhaltigen Störung des Hausfriedens und der einhergehenden Gesundheitsgefahr für die übrigen Bewohner durch den Konsum vorliegen. Wichtig ist aber, dass sie nachweisen können, dass der Untermieter zur Änderung des Verhaltens aufgefordert wurde. Dies sollte dann auch im Kündigungsschreiben am besten mit Datum beziffert werden. Das Fehlverhalten ist klar zu benennen und eine künftige Unterlassung des Konsumes zu fordern. Dies haben sie offensichtlich getan, es sollte in ihrem Muster aber stärker und expliziter benannt werden, am besten auch mit dem Zusatz, dass eine Gesundheitgefähdung durch den Passivrauch, der auch durch Türen (Schlitze) dringt gegeben ist. Sie sollten auch darauf hinweisen dass der Cannabis-Besitz eine Straftat nach BtMG darstellt, und die Duldung von Straftaten unzumutbar ist.

Sodann widmen sie sich der Verletzung der Erhaltungspflicht und Vernachlässigung durch einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflichten mangels dem ordnungsgemäßen Lüften ( Bitte vermengen sie die Gründe nicht , sondern gehen sie wirklich Schritt für Schritt vor). Auch hier sollte das Datum der Abmahnung klar benannt werden. Bitte machen sie deutlich warum hier ein weiteres Zuwarten Unzumutbar ist ( bereist eingetretene Geruchsbelästigung, die bereits auf das Entstehen von Feuchtstellen und somit die Gefahr von gesundheitsschädlichen, giftigen Schimmelpilzen ankündigt).

Sodann fassen sie kurz die Gründe zusammen: "Das oben geschilderte Verhalten stört den Hausfrieden maßgeblich und gefährdet die Erhaltung des Wohnraumes. Dies ist weder hinnehm- noch unzumutbar, so dass wir zur fristlosen außerordentlichen Kündigung berechtigt sind.

Wir gewähren bei der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist bis .... ( 14 Tage). Die Wohnung ist bis ... an uns ( im vertragsgemäßen Zustand - eigentlich überflüssig, da normal) zurückzugeben.

In ihrem Fall halte ich also eine außerordentliche fristlose Kündigung für erfolgreich durchsetzbar, dennoch sollten sie hilfsweise ordentlich kündigen ( um im absoluten Ernstfall keine Zeit zu versäumen) und (aus purer Nettigkeit) eine Umzugsfrist gewähren. Dies ermöglicht ihnen dann im schlimmsten Fall mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ( wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist , bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich) die Räumung zu mahnen und nach Ablauf dieser Mahnfrist die Räumungsklage einzureichen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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