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Frage zu WEG / Nutzungsänderung einer Immobilie / Eigentümergemeinschaft

20.10.2010 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Wir sind aktuell mit Erwerb einer Immobilie beschäftigt. Es handelt sich um ein Objekt, welches ursprünglich als Zweiparteien-Wohnhaus geplant war.
Das Erdgeschoss ist seit 2007 verkauft und bewohnt. Das OG ist bisher innen noch im Rohbau.

Laut Teilungserklärung sind je Geschoss (EG/OG) eine Wohneinheit vorgesehen.

Wir wollen das OG kaufen und anstatt einer jedoch zwei Wohnungen daraus machen.

Der Miteigentümer stimmte auf Anfrage einer Anpassung der Teilungserklärung (Aufteilung in drei Wohneinheiten) nicht zu und drohte an, dagegen vorzugehen.

Der Bauplan für den Ausbau des OG mit zwei Wohnungen wurde jedoch bereits eingereicht und wurde vom Bauamt ohne Auflagen genehmigt.
(Also laut Teilungserklärung 1 Wohneinheit im OG, tatsächlich jedoch eine Wohnung inkl. Einliegerwohnung (ein Treppenhaus ins OG, zwei Wohnungstüren)).

Da das Bauamt jedoch nur die baurechtliche Seite betrachtet und prüft, lauten unsere Fragen:

1. Kann der Miteigentümer der anderen Wohnung (z.B. auf Basis des WEG – Stichwort „Nutzungsänderung" ) den Ausbau des OG mit zwei Wohnungen anstatt einer Wohnung verhindern bzw. den Bau entsprechend verzögern?

2. Wenn er nicht während der Bauzeit „einschreitet", kann er später den Rückbau erzwingen?

3. Unser Anteil entspräche laut Teilungserklärung 558/1000. Die Teilungserklärung besagt über die Voraussetzungen einer Änderung nichts aus. Könnten wir in einer Eigentümerversammlung eine Änderung beschließen (da einfache Mehrheit) oder bedarf die Änderung der Teilungserklärung einer Einstimmigkeit?

Laut Aussage des Bauträgers (Verkäufer), hat der Miteigentümer keine Möglichkeiten mehr gegen das Vorhaben vor zu gehen.

Wir möchten uns hier jedoch nochmal absichern um später keine Probleme zu bekommen.

(Die Thematik, dass später die Wohnungen nicht einzeln verkauft, vererbt, etc. werden können ist uns klar und nicht Gegenstand der Frage)

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

zu 1.

Die Unterteilung eines Wohnungseigentums an sich und auch eine spätere Veräußerung des durch die Unterteilung entstandenen Wohnungseigentums bedarf nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.
Etwas anderes gilt, wenn durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Unterteilung oder die Veräußerung von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters abhängig gemacht ist (Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 WEG). Dies sollten Sie anhand der Teilungserklärung vorsorglich prüfen (allerdings darf eine danach etwa erforderliche Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden). Dies nur am Rande, da Sie die Veräußerungsproblematik ja ausgeklammert hatten.

Voraussetzung für die Zustimmungsfreiheit der Unterteilung ist zudem, dass eine Komplettaufteilung erfolgt, also keine Fläche entsteht, die dem gemeinsamen Gebrauch beider Sondereigentumseinheiten dient, weil eine solche Fläche gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum wäre.

Die zur Schaffung zweier selbständiger Wohnungen erforderlichen baulichen Veränderungen innerhalb des Sondereigentums bedürfen, sofern die Stabilität und Sicherheit des Gebäudes hierdurch nicht beeinträchtigt wird, keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.
Auch geringfügige Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum sind mangels Betroffenheit der übrigen Wohnungseigentümer nicht zustimmungspflichtig (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG). Ob durch eine bauliche Veränderung eine erhebliche Beeinträchtigung eines oder mehrerer anderer Wohnungseigentümer erfolgt und deshalb dessen/deren Zustimmung erforderlich ist, ist eine Frage des Einzelfalls. In der Rechtsprechung ist selbst die erforderliche Schaffung eines weiteren Wohnungszugangs zum Treppenhaus als nicht zustimmungsbedürftig gewertet worden. Baulärm etc. würde ja auch beim Ausbau zu einer Wohnung anfallen. In Betracht käme allenfalls eine stärkere Nutzung, wenn zwei Mietparteien statt einer das OG bewohnen. Dies dürfte aber nur eine geringfügige Beeinträchtigung sein.

Zu 2.

Ist eine bauliche Veränderung ohne erforderliche Zustimmung durchgeführt worden oder ist der entsprechende Beschluss vom Gericht aufgehoben worden, dann kann die Eigentümergemeinschaft von demjenigen, der diesen rechtswidrigen Zustand hergestellt hat, Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem oder den Wohnungseigentümern verlangen, die diese vorgenommen haben. Wenn dieses nicht möglich ist, so kann Schadensersatz in Geld verlangt werden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann gegen eine bauliche Veränderung nur vorgehen, wenn er durch diese persönlich oder finanziell betroffen ist.
Die Verjährung richtet sich nach § 195 BGB und beträgt drei Jahre. Allerdings könnte bei bewusster Duldung der Baumaßnahmen eine Verwirkung des Anspruchs entstehen, so dass der Miteigentümer sich nicht mehr auf den Anspruch berufen könnte. Verwirkung setzt voraus, dass seit der Möglichkeit, ein Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die das verspätete Geltendmachen des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das Berufen auf die Rechtsposition stellt sich dann als widersprüchliches Verhalten dar, das die Rechtsübung unzulässig macht. Dies könnte in Ihrem Fall durchaus einschlägig sein.

Zu 3.

Bauliche Veränderungen können nach der gesetzlichen Vorgabe nicht auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Nötig ist vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, soweit in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft keine andere Regelung getroffen ist. Einen Anspruch darauf, dass die anderen Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, hat man grundsätzlich nicht. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann daher die Durchführung einer solchen Maßnahme verhindern, auch wenn diese sinnvoll und im überwiegenden Interesse aller Wohnungseigentümer sein sollte.

Ein derartiges Vetorecht hat ein Wohnungseigentümer jedoch nicht, wenn er durch die Maßnahme keine negativen Folgen zu befürchten hat. Entscheidend bei der Beurteilung, ob eine negative Beeinträchtigung für den einzelnen Wohnungseigentümer vorliegt, ist die Frage, ob diese tatsächlich unter objektiven Gesichtspunkten im konkreten Einzelfall gegeben ist. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Auf das subjektive Empfinden des einzelnen Wohnungseigentümers kommt es dagegen nicht an. Auch wenn sich die Beeinträchtigung in einem normalen Rahmen hält, und nicht über das hinausgeht, was als Folge des geordneten Zusammenlebens immer hinzunehmen ist, bedarf es einer Zustimmung nicht.
Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist zu solchen Maßnahmen also nicht erforderlich, als durch die Veränderung seine Rechte nicht über das im § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Unter 1. hatte ich ja schon geschrieben, dass eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung in Ihrem Fall wohl nicht vorliegt. Ist in einer Gemeinschaftsordnung allerdings vorgesehen, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so kommt es für die Zulässigkeit einer Maßnahme nicht darauf an, ob diese die übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wie z.B. der Teilungserklärung konkret zu erörtern.

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