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Frage zu Verjährung Mietrecht und zu Position Abrechnung


28.11.2013 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Es geht aus Nebenkosten aus dem Jahr 2009 und 2010


Folgender Sachverhalt:

Nebenkosten 2009

Nach Auszug Ende August 2010 habe ich am im 06.09.2010 meinen Vermieter per Anwalt angeschrieben, dass ich von den Nebenkostenabrechnung für 2009 einen Teil von ca. 2000 Euro akzeptiere.

Bei dem restlichen Teil habe ich Nachweise gefordert bzw. der Forderung widersprochen
Hierbei geht es um:
-Gebäudereinigung
-Wasser u. Kanalgebühren wurden auf m² umgelegt da keine Messung erfolge. Im Komplex sind aber 4 verschiedene Firmen, die einfach alle zusammengefasst wurden und dann wurde es per m² auf diese Mieter umgelegt.
-Heizkosten (Im Mietvertrag stehen keine Heizkosten aufgeführt) Auch im Nachtrag nicht.
Wurden aber auch auf m² umgelegt, da anscheinend keine Verbrauchszähler.

Nebenkosten 2010
Hier habe ich erstmals mit dem Datum 13.11.2013 eine Abrechnung erhalten. Der Vermieter behauptet zwar dass er mir diese schon früher gesendet hat, was aber nicht der Wahrheit entspricht.


Fragen:
Abrechnung für 2009:
-1. Laut der Verjährungsfrist von 3 Jahre sollten die Nebenkosten 2009 zum 31.12.2012 verjährt sein.
Ist dies richtig?
-2. Dadurch dass mein Anwalt und der Anwalt der Gegenseite darüber verhandelt hatten, ist hierdurch eine Hemmung der Verjährung eingetreten? Wenn ja wie lange?
Die erste Korrespondenz hierzu war am 06.09.2010
die letzte Korrespondenz hierzu war 18.10.2010 (hier wurde der besagte Teil von ca. 2000 Euro akzeptiert und für die anderen Teile ein Nachweise gefordert, welche wir nie erhalten hatten
- 3. Ist auch der von mir akzeptierte Teil von den ca. 2000 Euro Ende 2012 verjährt?
-4. Heizkosten Abrechnungszyklus 01.09.09-28.02.10 .
Wann tritt hier die Verjährung ein?

Abrechnung für 2010:
5. Er muss nachweisen dass er mir die Abrechnung vor Ablauf 31.12.2011 zugesandt hat. Kann er dies nicht wie zu erwarten, dann habe ich hier vermutlich nichts zu befürchten oder?

Zusatzfrage:
6. Sollten die Abrechnungen aufgrund irgendeiner Tatsache nicht verjährt sein, dann ist die Frage ob der Vermieter eine Chance hat mit Heizkosten und Wasserkosten auf m² abgerechnet durchzukommen. Wie gesagt waren hier 4-5 Firmen im Komplex, so sehr fraglich wie viel jeder verbraucht hat. Einer entsprechenden Regelung nach Abrechnung auf m² wurde natürlich nie zugestimmt.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann, die jedoch erforderlich ist, um abschließend Ihre Frage zu beantworten bzw. zu möglichen Erfolgsaussichten eines gerichtlichen Vorgehens zu beurteilen.

Hierzu benötigt Ihr Rechtsanwalt Ihren Mietvertrag, die Ihrerseits erwähnten Nebenkostenabrechnung über 2009 und 2010 sowie ggf. die Belege, soweit Sie Ihnen übersandt wurden, auf deren Einsichtnahme Sie ansonsten jedoch einen Anspruch haben.

Hinsichtlich Ihrer Sachverhaltsschilderung möchte ich zunächst anmerken, dass Sie grundsätzlich keinen Anspruch auf Nachweise bzw. Übersendung der Belege zu den Nebenkostenabrechnungen 2009 oder 2010 haben, sondern nur ein Recht auf Einsichtnahme in die Belege.

Eine Umlage nach m²-Fläche entspricht dem Gesetz (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) und ist der Regelfall. Heizkosten müssen jedoch nach der Heizkostenverordnung umgelegt werden; wurde dies nicht beachtet, besteht ggf. ein Kürzungsrecht.

Oftmals steht im Mietvertrag, dass die Betriebskosten nach der II. Berechnungsverordnung bzw. nach der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Die danach umlegbaren Kosten können dann umgelegt werden.

Für den Nachweis des Zugangs der Betriebskostenabrechnung zu 2010 nicht bis zum 31.12.2011 ist der Vermieter beweispflichtig.

Sollte bis dahin keine Betriebskostenabrechnung übersandt worden sein, so ist er gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Gem. § 203 BGB kann die Verjährung von Ansprüchen durch Aufnahme von Verhandlungen gehemmt werden, solange bis eine der Parteien die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.

Hierfür wäre dann sinnbildlich gesprochen ein ausdrückliches „Nein" erforderlich. Ob die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch im Wohnraummietrecht durch Verhandlungen verlängerbar ist, dürfte m.E. jedoch eher fraglich sein, zumal dies gegen den ausdrücklich Gesetzeswortlaut der Vorschriften zum Wohnraummietrecht sprechen dürfte.

Auszuschließen ist dies ggf. jedoch im Ergebnis nicht, wobei dies letztlich durch das zuständige Gericht zu klären wäre, dessen Entscheidung ich nicht vorwegnehmen kann.

Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen verjähren grds. nach §§ 199, 195 BGB, d.h. drei Jahre nach deren Entstehung. Wurde noch in 2010 über 2009 Rechnung gelegt, so verjähren Nachforderungen frühestens am 31.12.2013. Ggf. erhalten Sie daher noch bis zum 31.12.2013 Post.
Über die Heizkosten ist wie auch sonst gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnen.

Ggf. wurde bei Ihnen ein Wechsel der Abrechnungsperiode vorgenommen? Wenn die Heizkostenabrechnungen für den Zeitraum vom 01.09.09 bis 23.02.10 in 2010 abgerechnet wurden, so tritt Verjährung ein am 31.12.2013.

Dies bedeutet jedoch nur, dass Sie sich auf Verjährung berufen können, d.h. eine Einrede geltend machen können. Der Vermieter kann trotzdem klagen usw.

Hinsichtlich der Übersendung der Abrechnung zu 2010 in 2011 und nicht erst in 2013 könnte sich Ihr Vermieter ggf. auf einen Anscheinsbeweis berufen. Letztlich ist es jedoch richtig, dass er den Zugang gem. § 130 BGB beweisen muss.

Beachten Sie jedoch bitte, dass spätestens in einem gerichtlichen Verfahren die Wahrheitspflicht gilt (§ 138 Abs. 1 ZPO), die m.E. auch sonst, d.h. auch außergerichtlich, immer zu wahren ist.

Hinsichtlich Ihrer Zusatzfrage sollte beachtet werden, dass die Abrechnung nach m²-Fläche grundsätzlich üblich ist (§ 556 a Abs. 1 BGB); sofern die HeizKVO nicht beachtet wurde, dürfte Ihnen jedoch ein Kürzungsrecht zustehen.

Hinsichtlich der Vermietung an Firmen müssten Sie den Nachweis erbringen, dass die Abrechnung nach m²-Fläche insofern unsachgemäß wäre.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine weitere Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, wie zuvor geschildert, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2013 | 22:58

Leider hat mir diese nur sehr eingeschränkt weiter geholfen.
Ich hoffe dass durch meine Nachfrage die offenen und wichtigen Punkte nun ausführlich geklärt werden können.


Frage 2
2.1 Was bedeutet dieses Eindeutige "Nein"? Es ist damals bei dem Stand verblieben, dass die Verhandlung nicht mehr weitergeführt wurden, wir aber auch kein eindeutigen Abbruch hierüber erklärt hatten. Sprich wir hatten auf die Belege der Kosten gewartet und uns zur Zahlung eines akzeptierten Teils bereit erklärt.

Wenn es durch diesen Sachverhalt gehemmt wurde kann dieser Zustand bis jetzt andauern?

2.2.
Hat die von uns Erklärte Akzeptierung von Posten eine Auswirkung auf die Verjährung? (Auf diese Frage wurde leider in Ihrer Antwort nicht eingegangen)

Was auch zu Punkt 3 führt
- 3. Ist auch der von mir akzeptierte Teil von den ca. 2000 Euro Ende 2012 verjährt? (Abrechnungsperiode komplettes Kalenderjahr 2009)

Es handelte sich um ein gewerblich gemietetes Objekt (Lagerhalle und Büroräume), daher verwirrt mich die Zitierung des Wohnraummietrechtes.
Sind Ihre Ausführung hierzu trotzdem noch gültig?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2013 | 23:30

Sehr geehrter Fragensteller,

der Ihrerseits geschilderte Sachverhalt weicht von dem vorgerigen ab, insofern, dass Sie nun mitteilen, dass es sich um einen Gewerberaummietvertrag und nicht um einen reinen Wohnraummietvertrag handelte.

Bei dem Gewerberaummietvertrag gelten grundsätzlich anderen Regeln, zumal das Gewerberaummietrecht nur rudimetär im Gesetz geregelt und vor allem durch Richterrecht geprägt ist und man zumeist im Vertrag gesonderte Vereinbarungen trifft.

Zu einer verlässlichen Beantwortung Ihrer Fragen sollte neben dem Mietvertrag die Ihrerseits erwähnten Abrechnungen usw. eingesehen werden.

Ohne eine Einsichtnahme derer ist hier keine verlässliche Antwort bzw. erste rechtliche Einschätzung möglich.

Hätten Sie vorangestellt, dass es sich um einen Gewerberaummietvertrag handelt, wäre hier ohne Einsichtnahme dessen auch keine erste rechtliche Einschätzung erfolgt.

Bedenken Sie bitte, dass man im Gewerberaummietrecht ohne Weiteres vom Wohnraummietrecht und den dortigen gesetzlich Vorgaben durchaus abweichen kann und dies nicht nur regelmäßig der Fall ist.

Um einen konkreten Fall zum Gewerberaummietrecht auch nur im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung beurteilen zu können, bedarf es insbesondere der Einsichtnahme der vorgenannten Dokumente.

Ich hoffe insofern auf Ihr Verständnis, zumal sich aus Ihren Schilderungen bisher nicht ergab, dass es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handelte.

Eine Beantwortung Ihrer ergänzenden Fragen kann aus diesem Grund - vor allem ohne Einsichtnahme des Vertrages - nicht erfolgen, da bei den Gewerberaummietverhältnissen durchaus sehr viel Gestaltungsfreiheit herrscht und es daher immer auf den konkreten Vertrag ankommt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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