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Frage zu Trennung, Eigentumswohnung, Darlehnsvertrag

16.02.2010 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Ihnen für die Beantwortung meiner Fragen zum nachfolgenden Sachverhalt dankbar. 2007 habe ich zusammen mit meiner damaligen Freundin eine Eigentumswohnung erworben. Wir sind jeweils zur Hälfte Eigentümer der Wohnung, wobei wir Eigenanteile in unterschiedlicher Höhe eingebracht haben. Die Differenz der Eigenanteile wurde dabei als Grundschuld zugunsten meiner damaligen Freundin in das Grundbuch eingetragen.
Die Eigentumswohnung ist zudem mit einem Darlehn belastet, für das meine damalige Freundin und ich gesamtschuldnerisch jeweils zur Hälfte haften. Das Darlehn wird von uns beiden ebenfalls jeweils zur Hälfte abgetragen. Im Rahmen der Trennung wurde zwischen uns vereinbart, dass meine Freundin die Wohnung behält. Grds. möchte sie auch das Darlehn allein weiterführen.
Das Darlehn ist als Volltilgerdarlehn auf 15 Jahre abgeschlossen worden. Rund drei Jahre wurden hiervon bereits abgetragen. Der erste schriftliche Kontakt mit der Bank, bei dem wir um einen Lösungsvorschlag zur Übernahme des Vertrages durch meine damalige Freundin baten, verlief zunächst nicht wie gewünscht. Die Bank zog sich darauf zurück, dass eine Kündigung des Vertrages erst nach 10 Jahren möglich wäre. Unsererseits ist nicht zwingend eine Kündigung gewünscht, sondern die Fortführung des Darlehns durch einen Vertragspartner.
Meine Fragen hierzu wären nun:
Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, um die gewünschte Änderung herbeizuführen? Ließe sich ggf. sogar der Vertrag durch eine andere Finanzierung (Umschuldung) ablösen? Wie könnte die Argumentation gegenüber der Bank aussehen/aufgebaut werden?
Mit Austritt aus allen Ansprüchen an der Wohnung, möchte ich auch als Schuldner entlassen werden. Welche Schritte (vertraglichen Regelungen) sind hier zu unternehmen (zu veranlassen), welche Reihenfolge ist hierbei zu beachten? Auch eine Übertragung meiner Eigentumsrechte auf meine damalige Freundin müsste erfolgen. Wie kann die gesamt Abwicklung möglichst kostengünstig erfolgen, ohne das zwingend der Verkehrswert der Immobilie als Basis für die Kostenermittlung herangezogen wird? Kann ich im Zuge der Übertragung meiner Eigentumsrechte an meine damalige Freundin von ihr die Ausbezahlung meines eingebrachten Eigentumsanteils in die Wohnung verlangen sowie ggf. die von mir anteilig gezahlte Kredittilgung für den Zeitraum, in dem ich nicht mehr in der gemeinsamen Wohnung lebe?
Sollte die Bank sich nicht auf eine Umschuldung bzw. Übertragung des Vertrages auf meine damalige Freundin einlassen, könnte dann letztlich durch den Verkauf der Wohnung das Darlehn ohne weiteres abgelöst werden? Wie sähen bei dieser evtl. Alternative meine/unsere Rechte aus?
Sofern weiter Angaben erforderlich sind, bin ich für die entsprechende Rückmeldung dankbar!

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.


1. Schuldübernahme/Ablösung

Zunächst sollten Sie in jedem Fall versuchen die Bank dazu zu bewegen, einer Schuldübernahme durch Ihre Partnerin alleine zuzustimmen. Ansonsten bliebe nur eine Ablösung durch einen neuen Kredit Ihrer Partnerin bei einer anderen Bank die sich dazu bereit erklärt gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die bisherige Bank.

Die Bank hat natürlich grundsätzlich kein Interesse daran einen Schuldner aus der gesamtschuldnerischen Haftung zu entlassen, wenn die Finanzierung nicht aus dem Einkommen des verbleibenden Schuldners aus ihrer Sicht sicher zu bedienen ist. Sie haben auch keinen Anspruch gegen die Bank während der Festzinsperiode auf Entlassung eines Schuldners selbst wenn die Finanzierung durch den verbleibenden Schuldner sicher bedient werden kann. Die Zustimmung der Bank zur Schuldübernahme ist daher nur im Verhandlungswege zu erreichen. Diesbezügliche Ansprüche gibt es nicht.

Wenn die Bank am Ende nicht einwilligt, so könnte sich in Ihrem Fall ein Anspruch auf Ablösung (also vorzeitige Rückzahlung z.Bsp. durch Finanzierung bei einem anderen Institut) ergeben.

Im Rahmen der Schuldrechtsreform wurde in § 490 Abs. 2 BGB dem Darlehensnehmer in gewissen Fällen das Recht eingeräumt, gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung das langfristige grundschuldgesicherte Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen.
Das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung ist daran gekoppelt, daß der Darlehensnehmer für die vorzeitige Rückzahlung ein berechtigtes Interesse hat.

Als Beispielsfall für ein solches berechtigtes Interesse sieht die Regelung § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis an einer anderweitigen Verwendung der zur Darlehensbesicherung dienenden Immobilie hat. Damit wird in den meisten der praktisch relevanten Fälle, wie Scheidung, Umzug und eben auch Trennung das berechtigte Interesse zu bejahen sein. Eine Abwägung der Interessen des Darlehensnehmers gegen die des Darlehensgebers hat aber nicht stattzufinden, sofern ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht, haben sämtliche Interessen des Kreditinstitutes keinerlei Bedeutung mehr. Die Art und Weise der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 490 Abs. 2 BGB nicht näher präzisiert worden, so dass insoweit auf die höchstrichterlichen Entscheidungen aus 1997 und 2000 abzustellen ist. Definiert worden ist lediglich der Begriff in § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB. Hiernach ist eine Vorfälligkeitsentschädigung der Ersatz des Schadens des Darlehensgebers, der diesem aus der Kündigung entsteht. Sie können sich bei der Bank erkundigen wie hoch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde.

Falls dem Darlehensnehmer aber nach der Regelung des § 490 Abs. 2 BGB kein Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung zusteht, wie z.B. bei einer von ihm gewünschten Umschuldung, kann er mit der Bank nur eine Vereinbarung über die einvernehmliche Aufhebung des Darlehensverhältnisses schließen, bei der die Höhe des Vorfälligkeitsentgeltes keiner Angemessenheitskontrolle unterliegt, sondern nur an den Grenzen des § 138 BGB zu messen ist.

In jedem Fall, also auch dem Verkauf, würde eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Daher ist es immens wichtig, dass Sie eine Übernahme durch Ihre Partnerin mit der Bank vereinbaren.

Insgesamt sollten Sie die banktechnische Seite erst abgeklärt haben bevor Sie zum Notar gehen und die Übertragung auf Ihre Partnerin beurkunden.

2. Übertragung

Die Übertragung erfolgt mittels notariellem Vertrag. Hier sollte vereinbart werden, dass die Übertragung des hälftigen Eigentumsanteils gegen Übernahme der grundpfandrechtlich gesicherten Verbindlichkeiten erfolgt. Daneben müssen Sie mit Ihrer Partnerin klären, ob und wenn ja in welcher Höhe Ausgleichszahlungen geleistet werden müssen. Da die Finanzierung erst seit 3 Jahren läuft dürfte der Vermögenswert den Ihre Partnerin von Ihnen übertragen bekommt nach Abzug der darauf lastenden Verbindlichkeiten nicht allzu groß sein, so dass sich die Frag stellt wie hoch ein finanzieller Ausgleich überhaupt sein müsste.

Grundsätzlich müssen Sie so vorgehen: Das Objekt hat einen Verkehrswert der Ihnen bekannt sein wird. Sie müssen von diesem Verkehrswert die Belastungen abziehen. Daraus ergibt sich der Nettowert des Objektes. Da Sie Ihrer Partnerin eine Hälfte übertragen, erhält diese die Hälfte des Nettowertes zu ihrem schon vorhandenen Teil. Der Anteil den Sie Ihr übertragen muss vom Grundsatz her von Ihrer Partnerin ausgeglichen werden. Diese Berechnung ist eine sachgerechte Methode zur Ermittlung der finanziellen Ausgleichungen. Sollte in Ihrem Fall die Tilgung rein durch Sie erfolgt sein, so ist es natürlich sachgerechter, wenn der komplette Nettowert als Ausgleich gezahlt wird, da Sie diesen ja alleine erwirtschaftet haben und nun übertragen.

Der Wert der notariellen Übertragung wird im Übrigen an dem Wert des Objektes nach Abzug der Verbindlichkeiten festgelegt. Daher fallen hier nicht sehr hohe Kosten an.

Zusammenfassung:
Sie sollten also folgendermaßen vorgehen: Zunächst klären Sie mit der Bank, dass diese Sie aus der Schuldhaft für die Darlehen entlässt, da Sie Ihren Miteigentumsanteil auf Ihre Partnerin übertragen und Ihre Partnerin die Darlehen alleine bedienen wird. Nach (hoffentlich) Zustimmung der Bank, sollten Sie mit Ihrer Partnerin die Modalitäten für die Übertragung abklären und dabei nach den unter 2. dargestellten Grundsätzen vorgehen. Erst dann sollten Sie zum Notar und diesen bitten einen Übertragungsvertrag aufzusetzen, der das mit Ihrer Partnerin gefundene Ergebnis umsetzt.

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