Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Frage zu Mietvertragssituation

23.02.2015 14:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Eintreten in ein laufendes Dauerschuldverhältnis durch vertragliche Vertragsübernahme

Schönen guten Tag,

ich möchte gern ein kleines Tonstudio aufmachen. Nun hat sich kurzfristig die Möglichkeit ergeben, eine bestehende Wohnraum/Studiokombination in attraktiver Lage zu guten Konditionen anzumieten. Allerdings wäre die Mietvertragssituation speziell.

Würde der jetzige Mieter einfach kündigen, würde der Vermieter wahrscheinlich das Studio rausreißen, die Wohnung sanieren und deutlich teuerer vermieten. Die Frage ist also: Welche Lösungen gibt es, dass ich die Wohnung allein nutzen kann, aber kein neuer Mietvertrag gemacht wird? Und inwieweit sind die Lösungen rechtlich vertretbar, bzw. mit welchen möglichen Problemen und Risiken sind sie behaftet?

Unser erster Lösungsgedanke war, mich bei der Hausverwaltung als Mitbewohner anzumelden, dort also eine WG aufzumachen, obwohl ich de facto natürlich die Wohnung allein nutzen würde. Unter welchen Bedingungen wäre das möglich? Könnten z.B. Probleme kommen, wenn der Mieter die Wohnung besichtigt, und feststellt, dass ich dort allein wohne? Oder könnte es problematisch sein, wenn der jetzige Mieter seinen Hauptwohnsitz verlegt?

Die Miete würde ich ja an den jetzigen Mieter überweisen. Und die liegt durch das Studio ja höher als die im Mietvertrag festgesetzte Miete. Könnte das Schwierigkeiten mit sich bringen?

Laut jetzigem Mieter ist eine Untervermietung ausgeschlossen bzw. bedarf der Zustimmung des Vermieters. Gäbe es Möglichkeiten der Untervermietung, oder wäre das ausgeschlossen?

Am meisten würde mich natürlich eine saubere Lösung der Angelegenheit freuen, wenn Ihnen da noch etwas einfällt, wäre das super. Aber ansonsten würde ich mich über eine Hilfe bei der Einschätzung der Risiken und zu erwartenden Probleme sehr freuen.


Einsatz editiert am 23.02.2015 14:31:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Selbstverständlich gibt es eine „saubere Lösung".

1. Sie können in den noch laufenden Mietvertrag eintreten. Durch die sog. Vertragsübernahme treten Sie in den Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und erwerben dadurch alle Rechte und Pflichten des Mieters. Um eine Vertragsübernahme zu erreichen, muss allerdings die Zustimmung der Vertragsparteien herbeigeführt werden. Der bisherige Mieter muss damit einverstanden sein, aus dem Vertrag auszuscheiden, der Vermieter muss mit dessen Ausscheiden sowie Ihrem Eintreten in den Vertrag einverstanden sein. In der Regel versuchen Vermieter, in dieser Situation auch noch gleich eine Mieterhöhung mit zu verhandeln; dem müssen Sie sich allerdings nicht beugen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn Sie – was ich natürlich nicht annehme – als Mieter gänzlich ungeeignet wären.

Dies sollte zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen.

2. Auch die Untermietenkonstellation ist denkbar. Die Mietzahlungen könnten dann über den bisherigen Mieter erfolgen. Ihr Untervermieter muss nicht persönlich in der Wohnung bleiben, sondern kann durchaus ausziehen und dennoch das Mietverhältnis weiter führen. Auch das bislang geltend Untermietverbot ist kein Problem, da auf einen entsprechenden Antrag des bisherigen Mieters hin müsste der Vermieter grundsätzlich zustimmen, es sei denn Sie wären als Untermieter gänzlich unakzeptabel, siehe oben. Dies nehme ich natürlich nicht an.

Allerdings ist diese Konstellation wenig komfortabel für den bisherigen Mieter, da er für alle Umstände aus dem Mietvertrag weiter haftet, ohne selber Einfluss nehmen zu können. Dem könnte ggfs. aber mit einer internen Haftungsfreizeichnung zwischen Ihnen und dem bisherigen Mieter begegnet werden.

3. Ich habe nicht verstanden, wieso eine höhere Miete als die im Mietvertrag vereinbarte gezahlt wird. Sofern es keine Zusatzvereinbarung hierzu gibt, die i.d.R. schriftlich geschlossen werden müsste, dürfte die erhöhte Miete unberechtigt sein und damit nicht zu Schwierigkeiten führen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.


Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 02.03.2015 | 19:33

Zu der Option mit der Untervermietung: Ich habe gelesen, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung der gesamten Wohnung grundlos verweigern kann, und bei einer Täuschung in Art und Umfang der Untervermietung dem Mieter fristlos kündigen kann. Außerdem kann er bei Untervermietung eine Preiserhöhung verlangen. Wenn ich Sie allerdings richtig verstanden habe, kann der Vermieter der Untervermietung nur aus wichtigem Grund widersprechen und keine Mieterhöhung durchsetzen. Wie ist es nun richtig?

Wie müsste der Untermietvertrag gestaltet sein, um Probleme zu vermeiden? Wir haben überlegt, beim Vermieter eine WG anzumelden, damit der alte Mietvertrag ohne eventuelle Mieterhöhung oder andere Überraschungen reibungslos weiterläuft. Wäre es Täuschung, die zur fristlosen Kündigung führen könnte, wenn ohne Wissen des Vermieters einen Untermietvertrag über die gesamte Wohnung gemacht würde? Oder wäre es Täuschung, wenn im Mietvertrag ein Zimmer zur Benutzung des jetzigen Mieters belassen sowie Bad und Küche als Gemeinschaftsräume deklariert würden, ich de facto die Wohnung aber allein benutze? Würde es helfen, wenn der jetzige Mieter noch eine Schlafgelegenheit oder andere persönliche Dinge behielte? Also - wie macht man das mit der Untermiete, so dass möglichst keine Probleme entstehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.03.2015 | 20:05

Ein Vermieter kann die Untervermietung unter keinen Umständen grundlos verweigern, sondern nur aus wichtigem Grund. Eine Mieterhöhung wegen einer Untervermietung ist ausgeschlossen.

Ich hatte Ihnen bereits mitgeteilt, dass für die Untervermietung ein Verbleib des Hauptmieters in der Wohnung nicht erforderlich ist, zB wenn ein Projekt auswärts durchgeführt wird. Jedenfalls dann, wenn eine Rückkehr geplant ist. Sollte ein solcher Grund nicht vorliegen, sollten Sie auch keine erfinden und auch auf andere "Trixereien" verzichten.

Sofern eine Untervermietung ausscheidet, erinnere ich an den Vorschlag der Vertragsübernahme.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90111 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Eine hilfreiche und detaillierte schnelle Antwort. Mit diesen Informationen lässt sich das Problem gut einschätzen und beurteilen was getan werden kann. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr schnelle und kompetente Beratung! Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke für die sehr gute und verständliche Antwort auf meine Frage. ...
FRAGESTELLER