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Frage zu Informationspflichten von Maklern


07.12.2012 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich habe ein Anliegen und würde mir eine kurze Erstberatung wünschen.

Folgender Sachverhalt: Ich bin innerhalb von Köln umgezogen, genauer gesagt nach Köln - Mülheim. Ein Grund für den Umzug war der Grund der Vergrößerung, um ggf. auch von Zuhause arbeiten zu können. Beraten worden bin ich von der Maklerin der Hausverwaltung. Bereits an den ersten Tagen nach dem Einzug ist mir starker Fluglärm aufgefallen. Regelmäßig fliegen Flugzeuge unmittelbar über das Haus, was mir im Vorhinein nicht bekannt war und was für mich ein Ausschlußkriterium gewesen wäre. Der Maklerin muss dieser Umstand bewusst gewesen sein, weil sie bereits länger die Anlage betreut. Auf Nachfrage habe ich von den Nachbarn erfahren, dass niemand über den Fluglärm aufgeklärt wurde und dass insbesondere im Sommer bzw. in den Sommerferien der Lärm besonders schlimm ist, so dass mein Garten kaum nutzbar sein wird. Mit der Maklerin habe ich darüber gesprochen, dass ich mit Hilfe des Stromanschluss ja auch auf der Terasse arbeiten könnte. Das ist bei vorhandenem Fluglärm allerdings nicht möglich.

Deshalb meine Frage, ob mich die Maklerin nicht darauf hätte hinweisen müssen, dass dort Fluglärm vorherrscht?
Insbesondere, wenn ich ein Szenario (auf der Terasse arbeiten) beschreibe, das in der Praxis praktisch nicht möglich sein wird?
Falls ja, gibt es Widerspruchsfristen, um ggf. Schadensersatzforderungen zu stellen?

Meine Quellen: BGH 08.07.1981 - IVa ZR 244/80; BGH 22.09.2005 - III ZR 295/04; OLG Celle, 10.06.1988 - 11 U 154/87

Vielen Dank im Voraus


07.12.2012 | 15:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt:

Leider lässt sich der erste Teil Ihrer Frage nicht eindeutig und unzweifelhaft beantworten - wie so viele juristische Antworten lautet auch diese: Es kommt darauf an…

Die Pflichten eines Maklers ergeben sich, sofern keine gesonderten Vereinbarungen getroffen worden sind, aus dem Gesetz (§ 652 ff. BGB). Eine der dem Makler obliegenden (Neben-)Pflichten ist die Aufklärungspflicht. Der Makler ist verpflichtet, seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können.

Wie weit diese Pflicht jeweils erreicht, bestimmt sich immer nach den konkreten Umständen des Einzelfalles. Eine Hinweispflicht setzt stets voraus, dass die Bedeutung des fraglichen Umstands für den Entschluss des Auftraggebers dem Makler erkennbar und der Auftraggeber gerade bezüglich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist. Der von Ihnen beschriebene Fluglärm vor Ort ist sicherlich ein Umstand, der möglicherweise hinweisbedürftig sein könnte. Allerdings muss man hierbei auch die Häufigkeit und Intensität des Fluglärms berücksichtigen. Nähere Angaben enthält der von Ihnen geschilderte Sachverhalt hierzu leider nicht. „Starker" Fluglärm ist ein nämlich nur ein relativer Begriff; hierbei kommt es wesentlich auf die Häufigkeit der Überflüge sowie die jeweilige Höhe des Flugzeugs an. Von Bedeutung dabei dürfte sicherlich auch die dabei auftretende Lautstärke sein. Im Grundsatz gilt dabei: Je häufiger, niedriger und lauter, desto eher wird eine Hinweispflicht anzunehmen sein.

Sie teilen mit, dass sie Ihrerseits der Maklerin mitgeteilt hatten, dass sie beabsichtigen, zuhause auf der Terrasse berufliche Tätigkeiten verrichten zu wollen. Diese Tatsache kann unter Umständen ebenfalls eine entsprechende Hinweispflicht seitens der Maklerin auslösen. Das praktische Problem wird aber darin bestehen, nachweisen zu können, dass sie der Maklerin dieses Szenario wirklich geschildert haben. Im Rahmen eines möglichen gerichtlichen Verfahrens würde die Maklerin nämlich höchstwahrscheinlich bestreiten, von Ihnen ein solches Szenario geschildert bekommen zu haben, weswegen sie gar nicht habe wissen können, dass Sie diese Absicht hatten, dort zu arbeiten. Auch wird es u.U. darauf ankommen, was genau sie gesagt haben und wie Sie die Arbeit beschrieben haben.

Genau auf diesen Punkt zielt das erste der von Ihnen angegebenen Urteile des Bundesgerichtshofes ab. Im Urteil vom 08.07.1981 hatte der BGH festgelegt, dass eine Hinweispflicht für den Makler nur dann besteht, wenn die Bedeutung, die der Umstand für den Entschluss des Auftraggebers hat, für den Makler erkennbar ist.
Ob dies der Fall ist, ist also letztlich ein Beweisproblem.

Das zweite von ihnen angeführte Urteil des BGH vom 20.09.2005 ist in diesem Fall nicht einschlägig. In jenem Fall ging es nicht um Hinweispflichten. Vielmehr hatte der Makler in jenem Fall unrichtige Angaben gemacht. Ihrer Sachverhaltsschilderung hingegen ist zu nehmen, dass die Maklerin insoweit überhaupt keine Angaben gemacht hat.

In jedem Fall gibt es keine gesetzlich festgelegten Widerspruchsfristen. Zu denken ist jedoch an die Grundsätze einer evtl. Anspruchsverwirkung und an die regelmäßige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche von 3 Jahren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Fenimore v. Bredow
Rechtsanwalt / Fachanwalt für Arbeitsrecht


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