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Frage zu Grenzabstand des Nachbarn beim aufstocken

| 06.06.2014 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Nachbarrecht und Baurecht.

Das Nachbarschaftliche Verhältnis sollte vom Rücksichtnahmegebot geprägt sein, konkret deshalb, weil man die benachbarten Immobilien (Baugrundstücke deren Zubehör die baulichen Anlagen sind) eben nicht bewegen kann.

Wir haben vor 15 Jahren bei meinen Eltern auf ihren Bungalow 1,5 Stockwerke (wegen den Dachschrägen) aufgestockt. Wir haben über 3 Meter Grenzabstand zum Nachbarn gehabt und haben nicht seine Einverständinis dazu gebraucht. (Hätte er uns auch nicht gegeben-das Verhältnis ist sehr kühl)

Nun passiert folgendes. Der Sohn dieses Nachbarns wohnt jetzt alleine in dem Haus (auch Bungalow). Mein Nachbar hat keine 3 m Grenzabstand zu uns (2,20 an der einen Seite und 2,80 auf der anderen (Grundstück ist vorne schmäler als hinten). Er möchte jetzt sein Haus verkaufen und suggeriert den potentiellen Käufern, es dürfte auf seinen Bungalow aufgestockt werden. Er hätte die Genehmigung dazu.

Wir vermuten, dass er damit die Statikgenehmigung meint, weil nach Rückfrage beim zuständigen Bauamt liegt keine Anfrage oder Genehmigung zum aufstocken vor. Auch liegt der erforderliche Grenzabstand immer noch bei 3 Meter.

Die potentiellen Käufer teilten meinen Eltern schon beiläufig mit, dass sie wahrscheinlich das Nachbarhaus kaufen wollen und das sie auch genauso wie wir, hoch aufstocken wollen. Der Nachbar hätte ja schon die Genehmigung.

Der Fall ist für uns kompliziert, da es unsere komplette Südseite (Garten und Wohnzimmer/Esszimmer/Terrasse) ist und wir keine Lust haben eine Genehmigung weder dem jetzigen Nachbarn, noch den irgendwelchen neuen Besitzern (der nur das Haus wegen der Möglichkeit der Aufstockung für seine türkische Großfamilie kaufen will) geben wollen.

Das von dem fehlenden Grenzabstand weiß unser bish. Nachbar mit absoluter Sicherheit noch und er kann sich evtl. auch vorstellen, dass wir keine Genehmigung für ein aufstocken geben werden, aber das gibt er natürlich nicht an seine Interessenten/Käufer weiter.

Ich sehe schon, dass der Ärger mit den neuen Besitzern (die felsenfest von einer Aufstockung ausgehen) vorprogrammiert sein wird.

Kann ich das Problem irgendwie im Vorfeld schon umgehen? Mir tun die Käufer leid, die davon nichts ahnen.

Ich können mir vorstellen, er verschweigt es wissentlich und stellt sich blöd und die Neuen gehen von falschen Tatsachen aus und merken erst vielleicht später irgendwann beim Bauantrag, dass sie eine Unterschrift brauchen.

Darf er das wissentlich verschweigen?

Vielen Dank schon im voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Nachbarrecht und Baurecht.

Das Nachbarschaftliche Verhältnis sollte vom Rücksichtnahmegebot geprägt sein, konkret deshalb, weil man die benachbarten Immobilien (Baugrundstücke deren Zubehör die baulichen Anlagen sind) eben nicht bewegen kann.

Abstandsvorschriften haben ihren Sinn und Zweck darin, teils auch im öffentlichen Interesse (z.B. Brandschutz), Nachbarinteressen (Belüftung, Durchlüftung, Belichtung, Besonnung, Ausblick, Be- und Entwässerung) zu sichern. Sie müssen sich auf sogenannte Nachbarrechte berufen können, was bei der Frage der Intensität der baulichen Nutzung (Single oder Großfamilie) kaum der Fall sein dürfte.

Typischerweise sind im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren die entsprechenden Abstandsflächenberechnungen (durch einen vereidigten Vermesser bzw. den Planer) zu führen und vorzulegen. Dann sollte es zu einer Angrenzerbenachrichtigung oder Nachbaranhörung kommen, in der Sie Ihre Interessen darlegen können.

Gegen eine dennoch erteilte Baugenehmigung könnte dann ggf. Widerspruch und Klage erhoben werden, und zwar vor den Verwaltungsgerichten.

Oftmals unbekannt und unbeachtet sind darüber hinaus Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der Nachbarrechtsgesetze (NRG) der Bundesländer. Letztere könnten einen Mittelweg aufzeigen z.B. wenn die Aufstockung so geplant und gebaut wird, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Ich würde Ihnen dringend empfehlen wollen, eingehend prüfen zu lassen, was unternommen werden kann, dass das Nachbarverhältnis - zumal mit einem neuen Nachbarn - nicht erneut "verrutscht". Der neue Nachbar ist Rechtsnachfolger des alten Nachbarn. Er sollte wissen müssen, dass er eventuelle Ausbauwünsche (auch Nutzungsänderungen) vorab klären muß, und zwar mit den Behörden (Genehmigungen einholen z.B. als Bauvorbescheid) aber auch - insoweit Zivilrecht betroffen ist - mit Ihnen.

Das wäre ggf. den Nachbarn und Kaufinteressenten, sowie den Behörden klarzumachen.
Aufstockung ja oder nein (bzw. teilweise Aufstockung) - diese Frage dürfte erheblichen Einfluss auf den Wert der Nachbarimmobilie haben, ebenso wie ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis.

Abstandsflächen könnten ggf. auf Ihrem Grundstück liegen (gesichert durch eine sogenannte Baulast) - hierüber könnten Sie versuchen Einfluß auf die Planungen zu nehmen.


Ich hoffe, Ihnen einen hier nur möglichen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2014 | 11:46

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
vielen Dank für die Antwort. Zu folgendem Punkt habe ich noch eine Rückfrage:

"Er sollte wissen müssen, dass er eventuelle Ausbauwünsche (auch Nutzungsänderungen) vorab klären muß, und zwar mit den Behörden (Genehmigungen einholen z.B. als Bauvorbescheid) aber auch - insoweit Zivilrecht betroffen ist - mit Ihnen. Das wäre ggf. den Nachbarn und Kaufinteressenten, sowie den Behörden klarzumachen"

Mache ich mich strafbar, wenn ich dem Kaufinteressenten darauf hinweise, er solle sich beim Baumamt mal nach den aktuellen Bauvorschriften für dieses Haus erkundigen? Das wir wissen, dass der Grenzabstand nicht reicht und dass er wahrscheinlich eine Unterschrift von uns braucht (zu der wir nicht bereit sind). Ich möchte nicht, falls er dann von einem Kauf Abstand nimmt, noch auf Schadenersatz vom Verkäufer verklagt werden.

Laut Bauamt könnte evtl. mit Auflagen (mit dem fehlenden Abstand auf dem Haus einrücken, Freiflächen auf unserer Seite (Balkon errichten usw), dann auch ohne Zustimmung von uns gebaut werden. Ob das aber von der Statik dann noch passt, weiß ich natürlich nicht. Das sollte dann aber der Käufer klären.

Mit dem jetzigen Nachbar brauche ich darüber nicht zu sprechen, weil er nicht sprechbereit ist. Er hat sogar schon gedroht, ich(wir) sollten es tunlichst unterlassen, mit Kaufinteressenten über das aufstocken zu sprechen.

Den potentiellen Käufer kenne ich nicht. Aber evtl. Bekannte von ihm bei uns im Ort, die ich darauf mal ansprechen könnte. Ich gehe aber von aus, dass ein Vertrag schon unterschrieben wurde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2014 | 12:47

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

sollten Ihre sogenannten Nachbarrechte zivilrechtlicher aoder öffentlich-rechtlicher Art nicht verletzt werden (z.B. bei geschickter Planung/Umplanung) dürfte es schwer werden einzuhacken. Ob das der Fall ist müsste genauer durchgeprüft werden.

Ich meine gegen die Erklärung, dass Sie Ihre Nachbarrechte im Falle von Umbauten genau prüfen lassen werden ist - auch gegenüber potentielle Kaufinteressenten - wenig einzuwenden. Ich würde aber davor warnen wollen sich - ohne sachliche Grundlage (konkrete Pläne ?)- mit den potentiellen Käufern sogleich wieder zu verhacken.

Das Hessisches Nachbarrechtsgesetz bzw. entsprechende Broschüren dürfte Hinweise geben.


Mit freundlichen Grüßen


RA P. Lautenschlaeger

Bewertung des Fragestellers 29.09.2014 | 12:03

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"Für 30 Euro hätte ich mehr erwartet. Teilweise für Laien zu unverständlich erklärt. Im Prinzip wurde nicht richtig auf meine Fragen eingegangen bzw. ich weiß jetzt genauso viel wie vorher. Schade."
FRAGESTELLER 29.09.2014 3/5,0
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