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Frage zu Eigenbedarfskündigung


| 20.02.2007 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,



hiermit bitte ich um eine Rechtsauskunft zu folgenden Sachverhalt.



Ich bin Mitglied einer Erbengemeinschaft. Die Gemeinschaft besitzt 2 Immobilien. Eine Immobilie ist vermietet und in der verbleibenden wohnen noch einige Mitglieder. Nun möchte ich das vermietete Einfamilienhaus erwerben und meine Geschwister ausbezahlen, so dass ich alleiniger Eigentümer des Hauses werde und dieses nun bewohnen kann. Der Mietvertrag wurde am 01.07.1996 durch meinen Vater abgeschlossen, welcher August 2000 verstarb. Am 08.Dezember 2000 wurde mit dem Mieter eine Ergänzung zum Mietvertrag abgeschlossen. In dieser Ergänzung wurde vereinbart, dass die Erbengemeinschaft den Mietvertrag als Rechtsnachfolger meines verstorbenen Vaters übernimmt, sowie dass der Mietvertrag erst am 31.12.2011 endet (vereinbart war laut Mietvertrag 30.06.2006). Aufgrund dieser Ergänzung ist vereinbart worden, dass die Miete für die Restlaufzeit des Vertrages gleich bleibt, da der Mieter diverse Arbeiten und Reparaturen auf eigene Leistung verbessert hat. Diese Ergänzung wurde von meiner Mutter, welche 50% an dem Haus besitzt und meiner Wenigkeit (leider nur 10%) unterschrieben. Meine anderen Geschwister erteilten keine Unterschrift. Der Mieter bewohnt das Haus mit seinen 4 Kindern (jüngstes Kind 8 Jahre), seiner Gattin und nutzt einige Kellerräume gewerblich. Derzeit wohne ich noch in dem Haus, in dem meine Mutter wohnt (=> es ist genügend Wohnraum vorhanden). Weiterhin ist ein Erbschaftstausch geplant, somit dass ich an dem Haus meiner Mutter keine Anteile mehr besitze. Im Gegenzug werden sich meine Anteile an dem vermieteten Haus auf 20% erhöhen. Aufgrund dessen werde ich mir (kurzfristig?) eine Mietwohnung nehmen. Nun meine Frage:


Gesetzt dem Fall, dass das vermiete Haus nach der Auflösung der Gemeinschaft mir zu 100% gehört, ich jedoch in „Miete“ wohnen muss, da mir kein anderer Wohnraum zur Verfügung steht, ist in diesem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt? Wie lange ist in diesem Fall die Kündigungsfrist?

Für Ihre Bemühungen im Voraus Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter kann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Gem. § 573 II Nr. 2 BGB liegt ein solches berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter, die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die von Ihnen geschilderte Situation spricht dafür, dass -zumindest bei Alleineigentum- tatsächlich Eigenbedarf als Kündigungsgrund vorliegt. Dies müsste dem Mieter im Kündigungsschreiben angegeben und erläutert werden. Auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes ist aber nicht auszuschliessen, dass sich der Mieter gegen die Kündigung wehrt. Er kann den Eigenbedarf anzweifeln und gem. § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung erheben.

Bedenklich erscheint, dass vertraglich eine Vertragslaufzeit bis 2011 vereinbart wurde. Zu überprüfen ist, ob gleichzeitig ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Ein derartig langer Kündigungsverzicht wäre wohl unwirksam, kann aber ebenfalls zu Streit führen.

Die Kündigungsfrist würde nach der gesetzlichen Regelung neun Monate zum Monatsende betragen, da das Mietverhältnis länger als acht Jahre besteht. Die Verträge sollten aber auf abweichende Regelungen geprüft werden.

Sollten Sie Ihr Vorhaben in die Tat umsetzten wollen, empfehle ich Ihnen dringend, die Kündigung durch einen Anwalt vorbereiten zu lassen. Es bestehen mehrere Verträge, an denen unterschiedliche Personen beteiligt waren, die vorab geprüft werden sollten. Um nicht über Formalien zu "stolpern", sollten Sie einen Rechtsbeistand hinzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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