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Frage zu § 573 a


| 04.06.2006 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Uns ist am 18.03.2006 nach knapp 9 Monaten die Wohnung nach § 573a gekündigt worden. Wir haben in einer Wohung in einem Zweifamilienhaus, unter uns wohnte unsere Vermietern 82 Jahre alt, gewohnt.
Als wir eingezogen sind hat sie uns mehrmals gefragt, ob wir auch wirklich vorhaben dort länger zu wohnen und wir hatten vor dort einige Jahre zu bleiben und haben uns dementsprechend eingerichtet.
Schon nach kurzer Zeit hat sie uns permanent mit überzogenen Ansprüchen, wie wir die Treppe wann zu putzen haben und wann die Blumen umgetopft werden sollen, damit sie schön aussehen. Wir hatten kein Recht auf einen eigenen Briefkasten, sie hat uns die Post auf die Treppe gelegt und wenn wir Besuch bekommen haben ist sie aus der Wohnung gekommen und hat sie gefragt wer sie sind. Zudem hat sie von uns verlangt ihr zu sagen, wann wir wegfahren (langes Wochendende)

Wir haben von unseren Vormietern erfahren, dass es bei denen genauso schlimm war, bis diese nach einem Jahr freiwillig gekündigt haben, wissen aber von der Vermieterin, dass sie ihnen auch kündigen wollte.

Nun überlegen wir Schadensersatzansprüche gelten zu machen, weil uns der erneute Umzug viel Geld gekostet hat. Wir haben gehört, dass die Vermieterin uns vor Unterschreiben des Mietvertrags hätte informieren müssen, dass sie dieses vereinfachte Kündigungsrecht hat. Dies hat sie nicht getan, denn sonst wären wir mit Sicherheit erst gar nicht in diese Wohnung eingezogen. Haben wir eine Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen?

Wir hatten ihr Ende März mitgeteilt, dass wir Ende Mai ausziehen werden, ihre Kündigungsfrist ging bis Ende September, und wir haben die Miete bis einschließlich Mai gezahlt. Nun verlangt sie auch noch die Miete für Juni. Darf sie das und Wie lange darf sie die Miete noch verlangen?

Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehme:

Ihre Auffassung, dass Sie vor Vertragsschluss über das Sonderkündigungsrecht des Vermieters hätten informiert werden müssen, findet im Gesetz keine Rechtsgrundlage. Vielmehr war Ihre Vermieterin nach § 573 a Abs. 3 BGB lediglich verpflichtet, in der Kündigung selbst darauf hinzuweisen, dass Sie Ihre Kündigung auf § 573 a Abs. 1 BGB stützt. Die Ihnen erteilten anderslautenden Informationen sind ggf. damit zu erklären, dass nach alter Rechtslage hinsichtlich des Sonderkündigungsrechts bei Dreifamilienhäusern bereits ein Hinweis hierauf im Vertrag selbst erforderlich war. Seit dem 01.09.2001 ist die entsprechende gesetzliche Regelung außer Kraft getreten.

Im Falle einer rechtlich zulässigen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 a Abs. 1 BGB ist das für einen Kündigungsfolgeschaden erforderliche Auflösungsverschulden Ihres Vermieters nicht ersichtlich, so dass Sie Ihre beabsichtigte Forderung kaum erfolgreich durchsetzen werden können. Die nach § 573 a BGB zulässige Kündigung hat weiterhin zur Folge, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der 6 monatigen Kündigungsfrist erst am 30.09.2006 beendet sein wird und Sie folglich bis zu diesem Zeitpunkt die vertraglich vereinbarte Miete schulden, es sei denn Sie hätten einen vorzeitigen Mietaufhebungsvertrag geschlossen.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2006 | 21:26

Recht vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Ich hatte befürchtet, dass Ihre Antwort in diese Richtung ausfallen würde.
Unser Problem ist nun, dass wir seit dem Tag der Kündigung von einem Rechtsanwalt vertreten werden. Dieser hat zuerst Einspruch eingelegt woraufhin auch die Vermieterin zu einem Anwalt gegangen ist. Unser Anwalt hat unserer Vermieterin, als wir die neue Wohnung Ende März hatten, ein Schreiben geschickt, dass wir zu Ende Mai aus der Wohnung sind. Denn zu diesem Zeitpunkt wußten wir noch nicht, dass die Vermieterin bei einem Anwalt ist. Dies hat sich zeitlich überschnitten, und wir sind uns nicht sicher, ob dem gegnerischen
Anwalt dieses Schreiben je vorgelegt wurde, da er sich nie darauf bezogen hat.
Wir befürchten nun, dass dies als Kündigung unsererseits nicht ausreichend war,haben uns natürlich auf die fachliche Kompetenz unseres Anwalts verlassen der meinte, dass dies als Kündigung ausreichen würde, denn ich hatte schon befürchtet, dass wir sonst bis Ende September im Mietverhältnis gebunden seien. Zudem hat unser Anwalt gesagt, dass wir davon ausgehen können ab Mai keine Miete mehr zahlen zu müssen. Und nun verlangt zu allem der REchtsanwalt der Vermieterin, dass wir seine Anwaltskosten mit übernehmen müssen.

Berät unser Anwalt uns schlecht? Wir haben uns doch auf seinen Rat hin so verhalten. Müssen wir die Anwaltskosten vom Gegner übernehmen? Sollen wir uns einen anderen Anwalt suchen?
Wir sind uns total unsicher, denn wenn wir diese Kosten (MIete doppelt und Anwaltkosten) tragen müssen, wäre die für uns finanziell eine sehr große Belastung, was unser Anwalt weiß, da er meinen Lebensgefährten in anderen Bereichen ebenfalls vertritt und damit die finanzielle Situation kennt.

Nochmals vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.06.2006 | 14:38


Sehr geehrte Fragestellerin,

das Schreiben Ihres Rechtsanwaltes wird die Anforderngen an eine wirksame Kündigungserklärung dann erfüllen, wenn darin unmissverständlich zum Ausdruck kam, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Verlässliche Aussagen hierzu können erst nach Kenntnis des entsprechenden Anwaltsschreibens getroffen werden. Weiterhin müsste das Schreiben dem Vermieter zugegangen sein. Bei einer Versendung ohne Einschreiben und Rückschein könnte der Vermieter den Zugang ggf. erfolgreich bestreiten. Unabhängig davon kann grundsätzlich auch in der Räumung der Mietwohnung und Einstellung der Mietzinszahlungen eine schlüssige Kündigung gesehen werden (vgl. BGH NJW-RR 2002, S. 8). Nachdem Sie erst Ende Mai 2006 ausgezogen sind, wird eine Beendigung des Mietverhältisses hiernach jedoch erst zum 31.08.2006 angenommen werden können. Im Übrigen hatte Ihr Rechtsanwalt die Pflicht, Ihre Interessen umfassend zu vertreten. Sollte sein Schreiben nicht für eine wirksame Kündigung ausreichen und Sie zur Mietzahlung bis September 2006 verpflichtet sein, kommt eine Haftung aufgrund eines Anwaltsverschuldens in Betracht. Ggf. macht es zur Klärung der Frage, ob Ihrem Anwalt tatsächlich Fehler unterlaufen sind, Sinn einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen. Kommt die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.06.2006 aufgrund der bisherigen tatsächlichen und rechtlichen Umstände nicht in Betracht, wird auch ein Kollege vor Ort Ihre Position gegenüber dem Vermieter nunmehr nicht verbessern können. Weiterhin kommt eine Verpflichtung, die gegenerischen Anwaltskosten zu tragen regelmäßig unter dem Gesichtspunkt eines Verzugsschadens in Betracht, so dass eine Kostentragungspflicht aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ohne weiteres erkennbar ist.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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