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Frage wg. Renovierungspflicht einer Mietwohnung bei Auszug

| 11.10.2010 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Mietwohnung gekündigt und bin aufgrund der Gesetzesänderungen der letzten Jahre unsicher ob ich die Wohnung beim Auszug nun renovieren muss oder nicht. Im Web habe ich zwar verschiedene Antworten gefunden, diese sind für mich jedoch nicht eindeutig. Ich wohne in Hessen, der Mietvertrag wurde am 22.9.06 abgeschlossen, Einzug war am 15.10.06, der Auszug erfolgt zum 30.11.10. Der entsprechende Vertragsbestandteil lautet wie folgt:

"Der Vermieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. (...)
Die Zeitfolge beträgt im Allgemeinen:
* bei Küchen, Bädern und Duschen 3 Jahre
* bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Einzel-Toiletten 5 Jahre
* bei allen übrigen Räumen 7 Jahre.
(...)
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen (...).
Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet."

Ich habe nun von einem befreundeten Hauseigentümer gehört dass es angeblich gar keine Renovierungspflicht mehr gibt, bin aber skeptisch und möchte den korrekten und kostengünstigsten Weg gehen. Für eine Interpretation meines Vertrages wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

A. Richter

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Die Klausel „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben." ist als sog. „starre" Regelung anzusehen und somit nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. z.B. Urteil vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06) unwirksam. Die Klausel nimmt keine Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, was Sie als Mieter unangemessen benachteiligt.

Zwar ist es generell noch möglich, dem Mieter die Renovierungspflicht aufzuerlegen, doch kann dies bei einem Formular-Mietvertrag nur dann wirksam gelingen, wenn auf den beim Auszug gegebenen tatsächlichen Renovierungsbedarf Rücksicht genommen wird. Die Schönheitsreparaturen sind in dem von Ihnen mitgeteilten Vertragsausschnitt übrigens wirksam übertragen, da hier die Formulierungen „wenn erforderlich" und „im Allgemeinen" für eine wirksame sog. „weiche" Klausel sprechen. Wegen des sog. Summierungseffektes, der die fehlerhafte Regelung der Endrenovierungsklausel auch auf die Schönheitsreparaturklausel übergreifen lässt, müssen Sie aber auch dann Küchen, Bäder und Duschen renovieren, wenn dies objektiv notwendig ist. Sie müssen die Wohnung besenrein zurückgeben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.10.2010 | 16:49

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