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Frage an einen Fachanwalt für Baurecht

01.05.2018 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Der Haftungsausschluss beim Immobilienkauf umfasst nicht die vereinbarte Beschaffenheit.

Per Internet und Exposè wurde mir ein 6 Familienhaus mit 443 qm Wohnfläche angeboten, alle 6 Wohnungen wurden mit Größe und Mieteinnahmen aufgelistet.

Im Notarvertrag wurde die annoncierte Wohnfläche (443 qm) nicht benannt. Das Kaufobjekt wird aber unter "§ 4 Besitzübergabe; Erschließung" wie folgt erwähnt: „Der Verkäufer garantiert jedoch folgende Umstände: Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen nebst Garagen, ist vollständig vermietet."

Im § 6 Sachmängel heisst es: Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Gebäudes und etwa mitverkaufte bewegliche Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien.

Nach Besitzübergang stellte sich heraus, dass in der Bauakte lediglich 4 Wohnungen mit 329 qm Wohnfläche eingetragen, mithin die 2 Wohnungen im Spitzboden schwarzerrichtet- und vermietet sind. Die Verkäuferin bestreitet jede Kenntnis, sie habe das Haus 1991 so erworben.

Der zwecks nachträglicher Legalisierung hinzugezogene Architekt/Statiker stellte fest, dass in den Dachwohnungen Brandschutz, Fluchtwege Raumhöhe und Dämmung fehlt und das die nicht tragfähige Statik nur mit einem Aufwand von 150.000 € genehmigungsfähig erstellt werden kann. Daraufhin habe ich die Mietverträge der Spitzbodenwohnungen fristlos gekündigt und geräumt. Diese stehen seitdem leer.

Frage 1. Handelt es sich bei dem Text im § 4 um eine Beschaffenheitsvereinbarung im rechtlichen Sinn?
Frage 2. Ist mit dieser Beschaffenheitsvereinbarung der Sachmängelverzicht im § 6 aufgehoben?
Frage 3. Bestehen auf dieser Grundlage gute Aussichten einer Klage auf Schadensersatz/Rückübertragung, oder muss Arglist nachgewiesen werden?

02.05.2018 | 07:26

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ausgangspunkt für die Beurteilung Ihres Falles ist nicht zuletzt die Entscheidung des BGH mit Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15 , die Sie möglicherweise schon kennen:

"Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06 , BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12 , NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich."

Der BGH hat mit Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 zudem festgestellt, dass die fehlende Baugehmigung einen Mangel beim Grundstückskauf darstellt:

"Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar (vgl. Senat, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 100/02 , NJW 2003, 2380 , 2381), weil die Baubehörde die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, und zwar unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. April 1991 - V ZR 73/90 , BGHZ 114, 260 , 262). Dabei besteht der Sachmangel bereits darin, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen."

"Frage 1. Handelt es sich bei dem Text im § 4 um eine Beschaffenheitsvereinbarung im rechtlichen Sinn?"

Ja, eine Beschaffenheitvereinbarung liegt vor.

"Der Verkäufer garantiert jedoch folgende Umstände: Das Vertragsobjekt, bestehend aus 6 Wohnungen nebst Garagen, ist vollständig vermietet."

Aus dieser Aussage ist zu entnehmen, dass der Verkäufer eine Garantie für die Vermietung von 6 Wohnungen nebst Garagen übernommen hat. Dies war nach Ihrer Aussage auch der Fall.

Es liegt darin auch eine Erklärung zu einer Garantie oder zumindest einer Beschaffenheitsvereinbarung für die Vermietbarkeit von 6 Wohnungen.

Denn die Voraussetzung der Vermietung ist die baurechtliche Zulässigkeit der vereinbarten Nutzung. Wenn diese in der Baugenehmigung bewilligte Nutzung nicht mit der tatsächlichen Vermietung übereinstimmt oder überhaupt nicht vorliegt, kann die Baubehörde jederzeit eine Nutzungsuntersagung aussprechen, welche die Vermietung sofort beendet.

Damit liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs.1 Satz 1 BGB vor. Der Haftungsausschluss hat auf diese Vereinbarung keine Wirkung.

Dagegen kann aus den Erklärungen zu den Anzeigen und dem Expose:"6 Familienhaus mit 443 qm Wohnfläche" wegen der fehlenden Übernahme der genauen Wohnfläche in den Notarvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung entnommen werden. Es liegt ein Fall des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB vor. Der vorliegende Haftungsausschluss ist bis auf die Arglisteinrede wirksam.

"Frage 2. Ist mit dieser Beschaffenheitsvereinbarung der Sachmängelverzicht im § 6 aufgehoben?"

In Konsequenz meiner bisherigen Ausführungen liegt damit kein wirksamer Haftungsausschluss vor.

"Frage 3. Bestehen auf dieser Grundlage gute Aussichten einer Klage auf Schadensersatz/Rückübertragung, oder muss Arglist nachgewiesen werden? "

Es bestehen gute Aussichten zur auch klageweisen Geltendmachung Ihrer Gewährleistungsrechte. Auch wenn Sie dabei Befürchtungen wegen einer Arglisteinrede haben, die ich wegen der höheren Anforderungen hinsichtlich deren Vorliegen und Beweisbarkeit nachvollziehen kann, sollte sich die Anspruchsbegründung auch auf diesen Aspekt beziehen.


Unsere Kanzlei vertritt Sie gern auch bundesweit. Wir würden uns über eine Kontaktaufnahme freuen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

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