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Formvorschriften


31.07.2005 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Z verpflichtet sich in einem Vertrag zugunsten seiner Nachbarn A, B, C und D eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen, mit welcher Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch für seine Flurstücke eingetragen werden. Als Gegenleistung zahlen A, B, C und D jährlich einen bestimmten Betrag an Z (wiederkehrende Zahlungen für 8 Jahre). Die Zahlungsverpflichtung wird durch eine Bankbürgschaft abgesichert. Z verpflichtet sich zusätzlich schuldrechtlich zu den Nutzungsbeschränkungen (wie sie im Grundbuch eingetragen werden)

Fragen:
1. Ist es richtig dass ein derartiger Vertrag formfrei abgeschlossen (jedoch aus Beweisgründen zweckmäßigerweise schriftlich abgeschlossen werden sollte) werden kann?? Die Verpflichtung eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit einzutragen muß nicht notariell beurkundet werden sondern ist formfrei möglich??

2. Dagegen bedarf die Erfüllung der Verpflichtung notarieller Beglaubigung oder Beurkundung (beschränkt persönliche Dienstbarkeit) oder ???
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Frage beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

zu 1.:
Zur Belastung eines Grundstücks mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist gemäß § 873 Abs. 1 BGB die Einigung der Parteien über den Eintritt der Rechtsänderung sowie die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Die Einigung der Beteiligten über die Belastung des Grundstücks unterliegt keinen zwingenden Formvorschriften.
Allerdings ist bis zur Eintragung in das Grundbuch die Einigung einseitig widerruflich, wenn sie nicht „notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat“, § 873 Abs. 2 BGB.
Demnach ist eine bloße notarielle Beglaubigung des Vertrages nicht ausreichend, um eine Bindung an die Einigung herbeizuführen.

Zu 2.:
Die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch erfolgt auf Antrag der Berechtigten durch das Grundbuchamt nach den Vorschriften der GBO. Laut §§ 19, 29 GBO ist die Bewilligung des Verpflichteten nachzuweisen. Dieser Nachweis kann, muss aber nicht durch Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden geführt werden. Ausreichend ist eine Protokollierung der Bewilligungserklärung vor dem Grundbuchamt oder die Einreichung des privatschriftlichen Vertrages.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.09.2005 | 18:57

Dazu eine (wegen des BGH-Urteils vom 12.10.1979, V ZR 6/78) Nachfrage:

Ist es nicht so, dass § 873 BGB ebenso wie § 875 BGB lediglich besondere Formvorschriften für das dingliche Vollzugsgeschäft festlegen, während das Verpflichtungsgeschäft (Grundgeschäft) formfrei (also kann sich jemand durchaus mündlich wirksam verpflichten sein Grundstück zu belasten, nur für das Erfüllungsgeschäft müssen die Formvorschriften des § 873 BGB bzw. § 875 BGB eingehalten werden)durchgeführt werden kann??


Betreff BGH-Urteil vom 12.10.1979, V ZR 6/78


die Vorlage einer Löschungsbewilligung zugesagt, für unerheblich gehalten hat. Das Berufungsgericht unterstellt eine bindend gewollte Löschungszusage; es hält diese aber für formunwirksam, weil der Vorschrift des § 875 Abs 2 BGB, wonach der Bewilligende vor Löschung an seine Erklärung gebunden ist, sofern er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder eine formgerechte Löschungsbewilligung ausgehändigt hat, nicht genügt sei. Das ist rechtsirrig. § 875 Abs 2 BGB begründet lediglich besondere Anforderungen an die Rechtsbeständigkeit des dinglichen Vollzugsgeschäfts, also der Löschungserklärung selbst. Die Wirksamkeit einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Löschung ist nicht von der Wahrung der Form des § 875 Abs 2 BGB abhängig (vgl Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl § 875 Rdn 10; RG JW 1904, 7 Nr

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2005 | 01:02

Sehr geehrter Ratsuchender:

Jein.

Weder § 873 BGB noch § 875 BGB enthalten Formvorschriften für die dort geregelten dinglichen Rechtsänderungen, sondern nur einen nach den Vorschriften der GBO zu vollziehenden Eintragungsgrundsatz.
Wie Sie richtig annehmen, ist aber das der dinglichen Rechtsänderung dienende schuldrechtliche Grundgeschäft nicht formgebunden und auch nicht eintragungspflichtig, so dass bereits eine mündliche Verpflichtung grundsätzlich wirksam ist.
Dies wiederum mit den in o.g. §§ normierten Einschränkungen – siehe meine Ausgangsantwort – wonach eine rechtliche Bindung an das dem dinglichen Rechtsgeschäft (z.B. Übereignung) dienende abstrakte Rechtsgeschäft (z.B. Einigung) nur durch notarielle Beurkundung oder durch grundbuchrechtlich wirksame Erklärung herbeigeführt werden kann.
Das schuldrechtliche Rechtsgeschäft bildet somit lediglich die rechtliche Verpflichtung zu einer dinglichen Verfügung. Bei Nichterfüllung kommen nur (sekundäre) Schadensersatzansprüche in Betracht.

Die von Ihnen zitierte Rechtsprechung ist auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da sie die Aufhebung und nicht die Übertragung oder Belastung von Grundstücksrechten betrifft.
Übertragbar auf die bei Ihnen gegebene Konstellation ist insoweit lediglich die bereits aus dem Gesetz ersichtliche Erkenntnis, dass „die Wirksamkeit einer schuldrechtlichen Verpflichtung“ zur dinglichen Rechtsänderung nicht „von der Wahrung der Form des § 875 Abs 2 BGB“ bzw. des § 873 Abs. 2 „abhängig“ ist.
„Form“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH ist hier als Oberbegriff für die in den o.g. Vorschriften normierten Voraussetzungen zu verstehen.

Für die Lösung Ihres tatsächlich bestehenden Problems sind allerdings die obigen Ausführungen rein akademischer Natur, so interessant es auch sein mag, sich mit den Untiefen des Abstraktionsprinzips zu beschäftigen.
Beherzigen Sie daher den hier bereits mehrfach gegebenen Rat, sich an einen Anwalt Ihres Vertrauens zu wenden, um eine umfassende und für Sie befriedigende praktische Lösung zu erzielen.

Für die Durchsetzung Ihres Anliegens wünsche ich Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

RA Wolfram Geyer

P.S.: Bedenken Sie, dass es gute Gründe dafür gibt, warum verschiedene Rechtsansichten vertreten werden. Im Zweifel sollte man sich für den sichersten Weg entscheiden.

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