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Formulierungshilfe Antrag auf Räumung Gemeinschaftseigentum

10.09.2018 09:53 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,

Ich habe zwei Fragen:

Frage 1 )
Ich bin Miteigentümer eines Zweifamilienhauses, in dem die Garage, die Terrasse im EG sowie ein Kellerraum im Gemeinschaftseigentum stehen.

Der Miteigentümer hält die Garage sowie den Kellerraum unter Verschluss und gewährt mir keinen Zugang zu diesen Räumlichkeiten. Vermutlich sind diese Örtlichkeiten zugestellt und/oder vermüllt mit altem Hausrat. Daneben sind noch diverse andere Gemeinschaftsflächen zugestellt (wie z.B. der Hauseingang, Kellerflur, etc.)
Nun habe ich folgenden Antrag an das Gericht formuliert:

...wird beantragt, die Beklagten zu verurteilen,
1.) Die Gemeinschaftsflächen unverzüglich zu räumen und dem Kläger Zugang zu diesen zu gewähren
2.) den Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen
3.) das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären

Im Begründungstext wurde der Antrag zu 1.) unter Anfügung einer tabellarischen Übersicht (1 Din A4-Seite) nach Räumen mit den Gegenständen, die dort gelagert und geräumt werden sollen. dahingehend konkretisiert.

Nun hat das Gericht nach der mündlichen Verhandlung folgenden Hinweis erteilt:
"Der Kläger wird darauf hingewiesen, dass der Antrag zu 1.) nicht hinreichend konkret ist. Insbesondere ist aus dem Antrag nicht zweifelsfrei erkennbar, zu welchem Räumen die Beklagte Zugang gewähren soll und welche Gegenstände geräumt werden sollen. Dies muss aus dem Antrag selbst, der im Fließtext formuliert werden soll, ersichtlich sein. Eine Bezeichnung in der Klagebegründung ist idR nicht ausreichend. (Formulierungsbeispiel: Es wird beantragt, dem Kläger Zugang zu folgenden Räumen zu gewähren....
Weiterhin wird beantragt, im Bereich .... (Bezeichnung) folgende Gegenstände zu entfernen .... (Bezeichnung))"

Wie soll ich diesen Antrag rechtssicher und übersichtlich formulieren, insbesondere aufgrund der Anzahl der vielen Räumlichkeiten und Gegenstände, die geräumt werden sollen ?

Frage 2.)
Mit den Miteigentümern wurde eine schriftliche Vereinbarung außerhalb einer Eigentümerversammlung getroffen, dass u.a. das Grundstück gerodet werden soll und ich die Arbeiten vergeben darf. Eine Kostenschätzung ist ebenfalls aufgeführt.

Die Vereinbarung ist durch den Miteigentümer unterschrieben, allerdings fehlt meine Unterschrift. Es gibt nur uns beide als Eigentümer in diesem Zweifamilienhaus.

Nun behauptet der Anwalt des Miteigentümers, dass diese Vereinbarung nicht wirksam ist und auch keine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG darstellt, weil es sich hier um eine Einzelfallregelung und keine abstrakt-generelle Regelung handelt und es sich daher um einen Beschluss i.S.d. § 23 Abs. 3 WEG handelt. Dieser bedarf allerdings der schriftlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese Schriftform ist nicht gewahrt, da ich als Miteigentümer nicht unterschrieben habe.

Liegt die anwaltliche Einschätzung bzgl. des Beschlusses richtig und gibt es die Möglichkeit, die Vereinbarung/den Beschluss durch Nachholung meiner Unterschrift oder anderer Maßnahmen zu heilen ? Die Vereinbarung wurde im Mai 2016 geschlossen.


Vielen Dank für die Antworten.



Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zu Recht weist das Gericht darauf hin, dass Ihr Klageantrag zu 1) zu unbestimmt formuliert ist. Das hätte zur Folge, dass beispielsweise aufgrund dieses Antrags, würde im Beschluss so tenoriert, keine Zwangsvollstreckung möglich wäre. D.h., Sie müssen genau und nachvollziehbar konkret darlegen, welche Gemeinschaftsflächen zu räumen sind und bezüglich welcher Räumlichkeiten Ihnen Zugang zu gewähren sind.

Der Klageantrag zu 1) könnte daher folgendermaßen lauten:

Die Beklagten werden verurteilt,
betreffend das Zweifamilienhaus,… (Straße),… (Ort), die Garage, die im Erdgeschosses befindliche Terrasse, angrenzend an das Wohnzimmer der Erdgeschosswohnung und den Kellerraum, vom Eingang in den Keller gesehen dritter Kellerraum, zu räumen und dem Kläger Zugang zu den Räumlichkeiten sowie zu der Terrasse zu gewähren.

Die Klageanträge zu 2) und zu 3) werden zwar gern in Klagemustern aufgeführt, allerdings sind sie überflüssig. Das Gericht entscheidet über die Kosten von Amts wegen und eines Antrags für die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es ebenfalls nicht.

Meine Formulierung bezüglich des Klageantrags zu 1) ist als Beispiel zu verstehen, da ich mangels entsprechender Angaben im Sachverhalt nicht konkret beschreiben kann, um welche Terrasse (sofern es mehrere gibt) und um welche Kellerräume es sich handelt.

Entscheidend ist, dass Sie exakt angeben, wo dieses Zweifamilienhaus gelegen ist. Deshalb sind die Straße mit Hausnummer und die Ortschaft mit Postleitzahl im Antrag zu nennen. Gibt es nur eine Garage, reicht die Formulierung, die Sie gewählt haben aus. Sollten mehrere Garagen vorhanden sein, müssten Sie im Antrag angegeben, welche Garage Sie meinen. Das könnte zum Beispiel in der Weise geschehen, dass man schreibt, es handele sich um die Garage, die sich rechts vom Hauseingang befindet.

Auch bezüglich der Terrasse ist es sinnvoll, selbst wenn nur eine Terrasse vorhanden ist, zu sagen, wo sich die Terrasse genau befindet.

Das gilt insbesondere auch für den Kellerraum. Vermutlich gibt es mehrere Kellerräume, so dass beschrieben werden muss, welcher Kellerraum genau gemeint ist.

Der Antragsbestandteil, die Örtlichkeiten zu räumen, könnte ausreichen, wenn Sie die Entfernung aller Sachen verlangen. In diesem Fall reicht es im Regelfall aus, die Sachen in der Klagebegründung nicht einzeln aufzuführen. Da das Gericht Sie aber gebeten hat, auch die Gegenstände zu bezeichnen, empfehle ich, diesem Anliegen des Gerichts nachzukommen.

Sie könnten dann als Klageantrag zu 2) formulieren, dass aus der Garage ein Regal, zwei Benzinkanister, vier Reifen, nur um Beispiele zu nennen, entfernt werden sollten. In gleicher Weise wäre bezüglich der Terrasse und hinsichtlich des Kellers zu verfahren.


2.

Die schriftliche Vereinbarung, die außerhalb einer Eigentümerversammlung getroffen worden ist, erscheint mir zu weitgehend, d.h. zu wenig konkret, gefasst.

Unter anderem soll das Grundstück gerodet werden. Hier wäre es, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden, sinnvoll, zu beschreiben, wie die Rodung von statten gehen soll. D.h., man müsste darlegen, welche Pflanzen entfernt werden sollen, welchen Erdbewegungen durchzuführen sind usw.

Meiner Auffassung nach hat der Rechtsanwalt des Miteigentümers recht, wenn er diese Vereinbarung als unwirksam eingestuft.

Entscheidend erscheint mir aber nicht die Bestimmung des § 10 Abs. 2 WEG, sondern § 10 Abs. 3 WEG.

Um hier Unstimmigkeiten und gegebenenfalls eine rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden, halte ich es für sinnvoll, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen wird, in der dann die Beschlüsse gefasst werden können, die Sie in der schriftlichen Vereinbarung bereits versucht haben zu formulieren.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2018 | 15:36

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Bei der Frage zu 1 sind es soviele Räumlichkeiten und Gegenstände, dass die bisher angefügte tabellarische Aufstellung eine DIN A4 Seite umfasst. Muss das alles in den Antrag aufgenommen werden und wie verhält es sich bei den verschlossenen Räumen, zu denen ich derzeit keinen Zugang habe und der Zustand/Inhalt nicht bekannt ist?

Kann bei der zweiten Frage die Vereinbarung / der Beschluss noch geheilt werden, da die Miteigentümer derzeit sn der Verwaltung des Objektes nicht mehr mitwirken und keine Hausverwaltung beauftragt wurde, wäre eine außerordentliche ETV vermutlich nicht sinnvoll.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2018 | 16:48

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ein Antrag in einer Klageschrift soll in letzter Konsequenz, also wenn das Gericht dem Antrag entspricht und wenn es zur Zwangsvollstreckung kommt, dem Gerichtsvollzieher die Möglichkeit geben, zu erkennen, was genau zu vollstrecken ist.

Deshalb reicht ein Antrag, wie Sie ihn zu 1) formuliert haben, niemals aus. Das ergibt sich daraus, dass man aus dem Antrag nicht ersehen kann, welche Gemeinschaftsflächen gemeint sind.

D.h., Sie müssen die Räumlichkeiten, auch wenn es sich um zahlreiche Räumlichkeiten handelt, ausnahmslos aufführen.

Das Verschaffen des Zugangs hängt nicht davon ab, ob die Räume verschlossen oder für jedermann zugänglich sind. Wenn Sie im Klageantrag aufführen, zu welchen Gemeinschaftsflächen Sie Zugang begehren, kommt es auf die Frage, ob diese Flächen bzw. Räumlichkeiten verschlossen oder unverschlossen sind, nicht an.

Soweit es sich um eine Vielzahl von Gegenständen handelt, die entfernt werden sollen und so weit Sie keine Kenntnis dahingehend haben, um welche Gegenstände es sich im einzelnen handelt, wird es ausreichen, den Klageantrag dahingehend zu formulieren, alle in den Räumlichkeiten bezüglich derer Zugang verlangt wird, befindlichen Gegenstände zu entfernen.


2.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit nur zwei Eigentümern kann sich oftmals problematischer gestalten, als man vermutet.

Da der Miteigentümer durch seine Unterschrift kundgetan hat, mit den Maßnahmen einverstanden zu sein, würde ich Ihnen der Einfachheit halber raten, das Schriftstück ebenfalls zu unterzeichnen und an den Miteigentümer zurück zu reichen.

Dann wird man sehen, wie der Rechtsanwalt des Miteigentümers reagiert.

Meines Erachtens wäre es eine unnötige Förmelei, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Der korrekte Weg ist es zwar, allerdings würde ich versuchen, durch die eigene Unterschrift die Zustimmung "fix" machen und dann abzuwarten, ob die Gegenseite Einwendungen erhebt.

Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, könnte man aufgrund dieser Vereinbarung eine solide Argumentationsgrundlage aufbauen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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