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Formularmäßige Vereinbarung eines starren Fristenplans


| 13.09.2007 07:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe gestern von einem neuen Urteil des BHGs in Sachen Renovierung beim Auszug gehört und möchte aktuell wissen, ob es für mich, der am Samstag umzieht, positve Folgen hat.
Mir ist nämlich im Moment nicht klar, ob ich meine Wohnung nun renovieren muß nach dem Umzug oder nicht.
Einzugsdatum war der 01.05.2004
Auszugsdatum ist nach Kündigung der 31.10.2007

Hier ist der Passus zwecks der Schönheitsreparaturen:

"Unter der Berücksichtigung der in §3 festgelegten Mietzinshöhe übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten der Mieter.....

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bis Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan....

Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:
für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen und WC alle 3 Jahre
für Wohn- und Schlafräume, Flure, DIelen alle 5 Jahre

Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablauf bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmässig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und den Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheistreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist."

Ich muß dazu sagen, daß wir bisher keine dergleichen Arbeiten vollzogen haben.

mfg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt und die Regelungen nicht im Einzelnen mit dem Vermieter ausgehandelt wurden. Sollte es sich nicht um einen Formularmietvertrag handeln, teilen Sie mir das bitte über die Nachfragefunktion mit.

So wie Sie die mietvertraglichen Regelungen in der Frage wiedergegeben haben, handelt es sich um einen starren Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, da der Grad der Abnutzung lediglich am Zeitablauf festgemacht wird ("alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan") und der tatsächliche Renovierungsbedarf der Räume (z.B. durch einschränkende Wendungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen") keine Berücksichtigung findet. Laut BGH, Urteil vom 5. April 2006, VIII ZR 178/05 ist die formularmäßige Vereinbarung eines starren Fristenplans für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam. Da die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, verliert damit auch die Klausel über die quotenmäßige finanzielle Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage und ist ebenfalls unwirksam.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2007 | 10:12

Hallo Frau Haeske,
vielen Dank erstmal für Ihre Antwort?
Für mich sieht es so aus, daß e sich um ein Formularmietvertrag handelt. Weitere Zusatzvereinbarungen sind nicht getroffen worden :)
Sehe ich das nun richtig, daß ich keine Hand anlegen muß bei der Wohnung und diese nur besenrein zu übergeben habe? Sprich ich muß diese Wohnung nicht renovieren?

Wie sieht es mit Dübellöchern aus? Diese muß ich dann schon noch ausbessern, oder?

mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2007 | 10:35

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie brauchen die Wohnung nur besenrein zu übergeben und keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen.
Dübellöcher in normaler Anzahl gehören zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung und brauchen dann auch nicht ausgebessert zu werden, wenn keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen besteht.
Aber:Haben Sie mit Dübellöchern übersäte Wände (wieviel Dübellöcher noch vertragsgemäß sind, hängt vom Einzelfall ab) oder haben Sie die Wände mit ungewöhnlichen, grellen Farben gestrichen (davon haben Sie nichts erwähnt, nach Ihren Angaben wurden noch keine Malerarbeiten durchgeführt), so gilt das nicht mehr als vertragsmäßige Abnutzung der Wohnung, sondern als Beschädigung, die zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beseitigung fällt dann nicht mehr unter den Begriff "Schönheitsreparaturen", die Schäden sollten Sie dann fachmännisch in Ordnung bringen (lassen).

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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