Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Formelle Vorausetzungen Räumungsklage


24.01.2005 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe meinen Mieter am 11.12. 2004 (Zustellung per Zustellungsurkunde am 16.12.2004) die 4,5-Zimmer-Wohnung fristlos gekündigt, weil er zu diesem Zeitpunkt bereits die November- und Dezembermiete nicht mehr bezahlt hatte. Ich habe ihm im Kündigungs-schreiben eine Räumungsfrist bis zum 20.1.2005 gewährt und der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widersprochen. Eine Rechtsbehelfsbelehrung habe ich nicht erteilt.

Der Mieter hat die Wohnung nach Ablauf der Frist nicht geräumt, keine Zahlungen geleistet. Seine finanzielle Situation stellt sich wie folgt dar:
Er ist seit Jahren arbeitslos, seit mehreren Monaten (nach Auszug der Ehefrau und Kindes) verwahrlost (alkoholkrank) und nicht ansprechbar. Er ist von den Regelungen „Hartz IV“ betroffen, hat aber offensichtlich keinerlei Anträge (auch nicht auf Sozialhilfe) gestellt. Die Kriminalpolizei hat die Wohnung in dieser Woche durchsucht (Grund unbekannt) und den Mieter gesucht. Seitdem ist er nicht mehr in der Wohnung erschienen. Sein Aufenthalt ist seitdem unbekannt.

Ich beabsichtige nunmehr, Räumungsklage zu erheben. Welche formellen Voraussetzungen müssen in einer Räumungsklage erfüllt sein? Welche Vorschriften müssen zitiert werden? Kann man lediglich auf Räumung klagen oder ebenfalls auch den Anspruch auf die Mietrückstände anbringen, wenn ja, wie formuliert man das? Welche Beweismittel bzw. Begründungen muss man beibringen? Ist es finanziell sinnvoll, auf das Vermieter-pfandrecht zu verweisen und wie setzt man es gerichtlich durch? Ich möchte die Kosten in Anbetracht der desolaten finanziellen Situation des Mieters so gering wie möglich halten.

Die Ehefrau habe ich Anfang 2004 auf eigenen Wunsch aus dem Mietvertrag entlassen. Sie hat aber wohl nach Aussage ihrer Scheidungsanwältin noch Anspruch auf Gegenstände aus der Wohnung, bzw. auf ein vorhandenes Auto. Darf sie vor Abschluss des Verfahrens diese Dinge aus der Wohnung entnehmen?

Mit freundlichen Grüßen
Vermieser
Für die Räumungsklage ist es zunächst erforderlich, daß Sie die Wohnung im Klageantrag so genau bezeichnen, daß ein Gerichtsvollzieher allein aufgrund dieser Bezeichnung die Wohnung identifizieren kann (also etwa: "... den Beklagten zu verurteilen, die im 1. Obergeschoß links des Hauses Dürener Str 234 in Köln gelegene, aus 4 Zimmer bestehende Wohnung zu räumen und an den Kläger heraus zu geben."). In der Begründung der Klage legen Sie sodann den Mietvertrag vor, beschreiben die Höhe der geschuldeten Miete und tragen vor, daß diese seit November 2004 nicht mehr gezahlt wurde und darauf hin von Ihnen die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde.

Spezielle Vorschriften brauchen Sie hierfür nicht zu zitieren, diese sind dem Gericht bekannt. Sie brauchen in dieser Klage auch nicht zu erwähnen, daß Ihr Mieter seit einer Woche nicht mehr in der Wohnung gesehen wurde; solange er noch seinen Wohnsitz dort hat, kann ihm die Klage dort auch noch zugestellt werden.

Die ausstehende Miete kann von Ihnen in der gleichen Klage mit eingeklagt werden ("... den Beklagten zu verurteilen, ... 2. an den Kläger 900,- € nebst Zinsen in HÖhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 300,- € seit dem 05.11.2004, aus weiteren 300,- € seit dem 04.12.2004 und aus weiteren 300,- € seit dem 06.01.2005 zu zahlen").

Die Zahlungsklage kann von Ihnen aus separat erhoben werden, was sich oftmals anbietet, da ja bis zum tatsächlichen Auszug bzw. bis zur Räumung noch weitere Mieten (bzw. wegen der erfolgten Kündigung gleichhohe Nutzungsentschädigungen) anfallen, so daß Sie entweder regelmäßig die KLage erhöhen oder aber die restlichen Monate nachher sowieso noch separat einklagen müssen. Wenn Sie aber sowieso unsicher sind, ob noch eine Zahlung erfolgen wird, bietet es sich an, zunächst die ersten MOnate mit einzuklagen, weil dies kostengünstiger als eine separate Zahlungsklage ist, und dann zunächst aus diesem Urteil die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Ob die letzten Monate dann noch eingeklagt oder mit einem Mahnbescheid geltend gemacht werden, kann dann nach der Räumung und Beitreibung der im Räumungsurteil mit titulierten ersten Aussenstände immer noch entschieden werden.

Ein Ihnen zustehendes Vermieterpfandrecht machen Sie am besten zunächst schriftlich gegenüber dem Mieter geltend. Sollte dieser dann gleichwohl Gegenstände aus der Wohnung entfernen, können (und müssen) Sie sich hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung wehren.
Die Gegenstände der Ehefrau kann diese allerdings entnehmen, da die Ehefrau bei Ihnen keine Mietschulden hat. Dem Vermieterpfandrecht unterliegen stets nur die Gegenstände, die im Eigentum des säumigen Mieters stehen. Allerdings müßte Ihnen die Ehefrau nachweisen, daß sie tatsächlich der Eigentümer der in der Wohnung Ihres Mieters befindlichen Sachen ist, da eine erste Vermutung zu Ihren Gunsten für ein Eigentumsrecht Ihres Mieters (und damit auch für ein bestehendes Vermieterpfandrecht) besteht.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER