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Forderungen nach Wohnungsübergabe


| 26.08.2006 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich würde mich freuen, wenn Sie mir bei folgedem Problem helfen würden.

Meine Freundin ist zum 31. Juli aus Ihrer Wohnung ausgezogen, inder sie ca. 2 Jahre gewohnt hatte. Am 30. Juli fand die Wohnungsübergabe statt, bei der der Vermieter, sie und ich (Ihr Freund) anwesend waren. Dabei wurde festgestellt, daß die Innentüren Abnutzungserscheinungen aufweisen. Jedoch waren diese bereits beim Einzug vor 2 Jahren vorhanden - dieses bestätigte in meiner Gegenwart auch der Vermieter mündlich. Er übergab uns leider nur einen Ablesestand der Zähler zur Übergabe und die Wohnung wurde ohne schriftliche Beanstandungen (d.h. incl. aller Schlüssel) an den Vermieter übergeben.

4 Wochen später erhielten wir von dem Vermieter nun ein Schreiben, indem er die Türbeschädigung meiner Freundin zuschrieb. Diese wäre beim Einzug nicht vorhanden gewesen und die damalige Maklerin würde dieses auch bestätigen. Er fordert nunmehr dazu auf, eine Reovierung der Türen vornehmen zu lassen.
Sind wir dazu verpflichtet, obwohl die Beschädigung schon vor dem damaligen Einzug vorhanden war (er dieses auch während der Übergabe mündlich bestätigte) aber es leider nicht im damaligen Einzugsprotokoll aufgeführt wurde ?

Weiterhin möchte er nun 80 EUR Reinigungskosten der Waschmaschine geltent machen, die auch schon 11 Jahre alt ist und was er auch nicht bei der Übergabe aufführte. Müssen wir dieses zahlen ? Leider haben wir jedoch kein Übergabeprotokoll sondern nur einen Zählerstand zum Auszug bekommen aber die Wohnungsabnahme wurde Ende Juli ohne Beanstandungen durchgeführt.

Vor/Letzte Frage:
Die Heizungsanlage der Wohnung war mit Ableserörchen ausgesattet. Diese wurden jährlich durch Techem abgelesen. Dieses wurde jedoch bei der Wohnungsübergabe nicht durchgeführt. Der Vermieter wollte es nachträglich durchführen lassen. Da bisher noch nichts passiert ist und die neue Mieterin schon in der Wohnung wohnt - müssen wir ihm dazu eine Frist stellen ?

Würden Sie uns raten in der Angelegenheit sich an einen Anwalt zu wenden oder wäre das unverhältnismäßig ?

Vielen Dank !!!!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

Nach Ihren Angaben (Abnutzungserscheinungen an den Innentüren) gehe ich davon aus, dass es sich um so genannte Schönheitsreparaturen handelt. Darunter versteht man grundsätzlich alle malermäßigen Arbeiten, die notwendig sind, um einen Raum in einen gebrauchstauglichen Zustand zu versetzen.

Nach dem Gesetz obliegen Schönheitsreparaturen eigentlich dem Vermieter. In der Praxis werden derartige Reparaturen durch die allermeisten Formularmietverträge jedoch zulässigerweise auf den Mieter überwälzt. Sie sollten daher den Mietvertrag Ihrer Freundin auf einen derartigen Passus bzw. eine Renovierungsklausel hin überprüfen.

Auch wenn die Abnutzungen schon vor zwei Jahren vorhanden waren, ist es nicht auszuschließen, dass sich der Zustand der Innentüren durch normalen Mietgebrauch verschlechtert hat, so dass erst nun ein neuer Anstrich erforderlich erscheinen mag.

Problematisch ist auch - da gebe ich Ihnen Recht -, dass Sie kein Übergabeprotokoll ausgehändigt bekommen haben. Ich empfehle Ihnen, zukünftig stets ein solches einzufordern, damit für alle Beteiligten Klarheit erzielt wird und Sie nicht mit nachträglichen Forderungen konfrontiert werden. Da für den Einzug die Abnutzungen nicht schriftlich fixiert worden sind, müssen Sie nachweisen, dass die Schäden schon bei Einzug vorgelegen haben. Dies dürfte schwierig werden, da Ihr Vermieter Ihnen gegenüber dies nur mündlich mitgeteilt hat und sich nun wohl nicht mehr daran zu erinnern vermag.

Hinsichtlich der 80 € Reinigungskosten für die Waschmaschine sollten Sie den Mietvertrag sorgfältig auf eine diesbezügliche Überwälzungsklausel überprüfen. Möglicherweise findet sich dort etwas über Kleinreparaturen. Nach der Rechtsprechung ist eine solche Überwälzung in einem begrenzten Rahmen zulässig.

Maximal 100 € pro Reparatur können so auf den Mieter überwälzt werden. Gibt es eine Klausel und nennt diese einen hierüber liegenden Betrag, so spricht dies für die Unwirksamkeit dieser Überwälzung. Lassen Sie sich aber in jedem Fall die Rechnung vorlegen und prüfen Sie, ob die Reinigung erforderlich war, um die Waschmaschine gebrauchstauglich zu halten.

Hinsichtlich der Ablesens sollten Sie bei Ihrem ehemaligen Vermieter eindringlich darauf bestehen, dies unverzüglich nachzuholen und Ihnen mitzuteilen. Diesbezüglich befindet er sich im Verzug.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass diese Auskunft zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Grundsätzlich ist anwaltliche Beratung immer zu empfehlen, jedoch müssen Sie dies letztendlich für sich entscheiden - es hängt auch davon ab, wie teuer Sie eine etwaige Beseitigung der Abnutzungserscheinungen käme und ob eine Rechtsschutzversicherung (mit / ohne Selbstbehalt) vorliegt.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2006 | 14:41

vielen Dank für Ihre Ausführungen !

Mich mich stellt sich die Frage, ob der Vermieter bei der Wohnungsübergabe dieses nicht schon hätte geltend machen müssen und jetzt verspätet diese Forderung aufmacht. Zumal er ja unter Zeugen die Wohnung abgenommen hat.

Mit diesen Waschmaschienenkosten kann ich Ihnen folgen ... jedoch stellt sich für mich da die Frage, ob es sich hierbei nicht um einen normalen Verschleiß handelt, der ja auch über die höhrere Miete abgegolten ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2006 | 19:22

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter bei der Anfertigung eines Protokolls nach der Übergabe für alle Mängel darlegungs- und beweispflichtig ist, die dort nicht genannt sind. Allerdings haben Sie kein Protokoll der Wohnungsübergabe bekommen.

Wenn Sie jedoch noch weitere (möglichst neutrale Zeugen) für die Aussage Ihres Vermieters haben, sieht die Sache für Sie deutlich besser aus – insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Mieter einen Monat lang mit seiner Forderung zurückgehalten hat. Wenn dies der Fall wäre (Zeugen), sollten Sie dieser Forderung mit Hinweis auf die Aussage des Mieters anlässlich der Übergabe keinesfalls nachkommen. Um dies genauer beurteilen zu können, kommt es allerdings auf die genaue Aussage des Vermieters an.

Zur Klarstellung: Die Waschmaschinenkosten müssen Sie allenfalls dann tragen, wenn sich eine Reparaturklausel in dem Mietvertrag befand und die Reinigung auch erforderlich war, um die Waschmaschine wieder ordnungsgemäß nutzen zu können (also z.B. wenn diese dadurch wieder besser läuft). Erfragen Sie hierzu, was es mit der Reinigung auf sich hatte.

Ich wünsche Ihnen ein schönes restliches Wochenende und für Ihre Angelegenheit viel Erfolg.


Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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