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Forderungen an Mieter nach fristloser Kuendigung


| 26.12.2007 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Nachdem mein Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug war hatte ich ihm fristlos gekuendigt. Die ausstehenden Zahlungen (Monatsmieten) habe ich zwischenzeitlich per Antrag auf Zwangsvollstreckung erhalten. Allerdings sind nach dem ersten Antrag auf Zwangsvollstreckung noch weitere Positionen angefallen, u.a. weitere Monatsmieten und Nebenkostenabrechnungen.
Frage: Kann ich dem (ehemaligen) Mieter Positionen wie "Wohnungsrenovierung" (Teppich, Tapezieren, Streichen) und "Mietausfall bedingt durch Renovierung" in Rechnung stellen, wenn das Mietverhaeltnis durch "fristlose Kuendigung" beendet wurde, oder erloeschen hierdurch alle meine Ansprueche? Der (ehemalige) Mietvertag sah die Renovierung durch den Mieter vor.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Froum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Hinsichtlich der mietvertraglichen Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat sich in den letzten Jahren eine umfangreiche Kasuistik der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelt, die die Tendenz aufweist, zunehmend mieterfreundlicher zu werden. Allein die Tatsache, dass der Mietvertrag eine solche Verpflichtung enthält, genügt daher nicht. Sie sollten zunächst abklären, ob die konkrete Klausel im Mietvertrag auch wirksam ist. Dies kann ich an dieser Stelle nicht tun, da ich diesbezüglich den genauen Wortlaut des Vertrages kennen müsste. Als Anhaltspunkte: Die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen dürfte keinen starren Fristenplan enthalten. Ebenso muss die Endrenovierungsklausel auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen und dem Mieter einräumen, die Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen. Erst wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, kann auch eine Quotenabgeltungsklausel wirksam sein, die den Mieter dazu verpflichtet, anteilig (im Verhältnis zum Renovierungsbedarf) die Kosten zu tragen. Auch dann können Sie ihm nicht unbedingt die vollen Renovierungskosten in Rechnung stellen, wenn Sie beispielsweise einen teuren Handwerker mit den Arbeiten beauftragen.

Sollte die Klausel wirksam sein, können Sie den Zahlungsanspruch auch gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend machen. Die erfolgte außerordentliche Kündigung ändert hieran nichts.

Auch Ihren Mietausfall könnten Sie dann geltend machen; dies zwar nicht mehr unter dem Gesichtspunkt "rückständiger Mietzins", sondern als "Nutzungsausfall" in Höhe der ehemaligen Miete, falls diese ortsüblich war. Ich betone jedoch, dass dies nur geht, wenn die Renovierungsklausel auch wirksam war, denn wenn der Mieter nicht zur Durchführung der Renovierung verpflichtet ist, kann ihm auch eine verlängerte Nicht-Nutzbarkeit nicht vorgeworfen werden.

Sie müssten über diese Forderungen einen vollstreckbaren Titel erwirken, also beispielsweise ein Gerichtsurteil oder einen Vollstreckungsbescheid, um die Zwangsvollstreckung gegen den ehemaligen Mieter betreiben zu können. Unkomplizierter, da Sie hierfür kein Gerichtsverfahren betreiben müssten, ist die Alternative, dass Sie Ihre Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen und die Kaution in entsprechender Höhe einbehalten können. Zudem ist es ohnehin ratsam, die Kaution zunächst zurückzuhalten, für den Fall, dass sich noch weitere Ansprüche (z.B. Nebenkostennachzahlungen) ergeben werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung des Mietvertrags oder dem Erwirken eines Titels beauftragen wollen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Ich möchte Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, damit dieses Forum für andere Nutzer transparenter wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
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