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Forderung trotz beschlossener Jahresabrechnung

11.04.2017 20:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Jahr 2016 eine Eigentumswohnung verkauft. Der WEG Verwalter übernahm auch die Verwaltung des Sondereigentums, sprich der Wohnung. Das bedeutet das alle Rechnungen und Mieten über den Verwalten liefen.

Im Notartermin unterschrieb ich, dass ich keine Rückstände bzgl. des Wohngelds habe. Dieser Termin war im März 2016. Ich bin davon ausgegangen der der Verwaltet mein Geld verbucht und verwaltet und keine Forderungen bis dato gestellt hat.

Meine Jahresabrechnung 2015 bekam ich im Dezember 2016 (Datiert auf August 2016, angeblich hätte der Verwalter diese im August gesendet) mit einen Anschreiben, in welchen der Verwalter mich darauf hingewiesen hat, das alle Zahlungen geleitest wurden und noch ein Guthaben existiere. In der Jahresabrechnung wurde alle Zahlungen des Wohngelds als gezahlt geführt und gebucht. Die Jahresabrechnung wurde genehmigt.

Im März 2017 sendet der Verwalter nach mehrmaligen mahnen die Abrechnung des Sondereigentums für 2015 und 2016.

Im Jahr 2016 werden Nachzahlungen verlangt, da im Jahr 2015 keine Wohngeldzahlungen gebucht wurden. So steht es jedenfalls im Kontoauszug des Sondereigentums.

In der von der Eigentümerversammlung (mit neuem Eigentümer) beschlossene Jahresabrechnung sind diese aber gebucht!


Nun zu der Frage:
Ist die Nachforderung für 2015 erlaubt? Haftet der Verwalter?
Habe ich im Notarvertrag falsche Angaben gemacht?
Kann der Käufer mich zur Zahlung zwingen?

Antworten bitte mit Referenzen auf Gesetze.

Vielen Dank,

Rechtssuchender

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Lassen sie mich kurz den Sachverhalt zusammenfassen, um zu prüfen, ob ich ihr Anliegen korrekt erfasst habe. Ihre Jahresabrechnungen aus dem Jahr 2015 erhielten sie Ende 2016. Es wurde verwalterseits bestätigt, dass alle Zahlungen für 2015 geleistet wurden und ein Guthaben besteht.

Später (wann genau 2016 oder 2017?) revidiert die Hausverwaltung dies und behauptet, es seinen keine Wohngeldzahlungen geflossen. Auf der Eigentümerversammlung mit dem neuen Eigentümer sind diese Zahlungen aber gebucht. Wann war die Eigentümerversammlung, vor oder nachdem hier Nachzahlungen verlangt wurden?

Sie machen sich Sorgen, weil sie im Kaufvertrag angegeben haben, dass allle Wohngelder bezahlt seien, sowie um die Haftung für die nichtgeleisteten Gelder

1. Frage: Habe ich im Notarvertrag falsche Angaben gemacht?

Ja. Sie haben falsche Angaben gemacht, die Frage ist aber, ob dies vorsätzlich oder fahrlässig geschah. Dies erscheint in ihrem Fall nicht so, da die Hausverwaltung hier ja verschiedenste Sachverhalte offeriert.

Allein entscheidend ist also die Frage, ob sie das Hausgeld tatsächlich gezahlt haben. Nur dies wird im Ergebnis zu einer einwandfreien Beurteilung führen können, ob sie eine absichtlich falsche Angabe, die zum Schadenersatz und/oder Rücktritt bzw. zur Anfechtung des Kaufvertrages führen könnte getätigt haben. Hierzu habe ich im Sachverhalt keine Angabe, gern können sie dies über die Nachfragefunktion im Bedarfsfall ergänzen.

2. Frage Ist die Nachforderung für 2015 erlaubt? Haftet der Verwalter?

Auch diese Frage ließe sich nur klar und seriös beantworten, wenn man wüsste , ob sie die Leistungen in der Tat beglichen haben oder der Verwalter nur geirrt hat.

Sollte der Verwalter sich nur geirrt haben, so ist die Jahresabrechnung sowie auch der Beschluss hierüber korrigierbar. Eine Verjährung zur Korrektur und eine Geltendmachung der fehlenden Abrechnungen tritt nicht mit Beschlussfassung,sondern mit Kenntnis der zu korrigierenden Fakten ein (§§ 199, 195 BGB). Allerdings ist eine Korrektur nicht mehr nur durch den Verwalter möglich, sondern da die Jahresabrechnung bereits beschlossen wurde, sit hier ein korrigierender Zweitbeschluss notwendig und möglich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.03.2000, Az. 3 Wx 414/99). Insbesondere führen die Gerichte in gängiger Rechtsprechung aus, dass eine Korrektur möglich ist und der bevorteilte Wohnungseigentümer kein Vertrauen in die fehlerhafte Abrechnung haben konnte und durfte.

Solange jedoch über die Jahresabrechnung zu ihren Gunsten ein Beschluss existiert, der weder aufgehoben noch geändert wurde, solange kann von ihnen keine Nachzahlung gefordert werden, denn der alte Beschluss ist bindend- wenn vielleicht auch fehlerhaft (z.B. Amtsgericht Dippoldiswalde, Az. 1 C 342/11 )

Folglich muss der Verwalter zunächst eine Beschlussfassung über die korrigierte Jahresabrechnung herbeiführen und die alte aufheben, bevor er von ihnen Geld verlangen kann.

Der Verwalter selbst haftet aber nur für Fehlberechnungen, wenn er diese zu vertreten hat, also sie kennen oder erkennen musste. Dies wird insbesondere dann nicht anzunehmen sein, wenn die Wohnungseigentümerversammlung die Richtigkeit des Jahresabschlusses beschlossen hat , ohne Fehler geltend zu machen. So scheint es bare bei ihnen zu sein ( sonst korrigieren sie mich gern in der Nachfragefunktion)

Folglich halte ich eine Haftung des Verwalters für nicht einschlägig.

Fazit: Auch eine bereits beschlossene Jahresabrechnung kann korrigiert werden, aber nur per erneuten (Zweit)-Beschluss. Erst ab diesem Zeitpunkt können Zahlungen gefordert werden, vorher ist der bestehende Beschluss für die Hausgemeinschaft bindend. Der Verwalter haftet für fehlerhafte Jahresabrechnungen nur, soweit er den Fehler verschuldet hat. Sollte er geflossene Gelder (kontrollieren sie bitte ihre Kontoauszüge) nicht oder falsch gebucht haben,so ist er hierfür selbstverständlich haftbar.

3. Kann der Käufer mich zur Zahlung zwingen?

Nur, wenn er "ihre" Schulden bei der WEG ausgeglichen hat, ohne zu wissen, dass er hierzu nicht verpflichtet ist ( vgl. § 812, 814 BGB). Denn dann wären sie ohne Rechtsgrund bereichert, weil der gegen sie gerichtete Zahlungsanspruch erloschen wäre, und er könnte mangels Kenntnis von der Nichtleistungspflicht bzw. für die Führung eines fremden Geschäftes ohne Auftrag oder aber i.S. einen Schadenersatzanspruches nach § 280 BGB i.V.m. mit dem Kaufvertrag von ihnen den Ausgleich verlangen.

Hierfür müsste er aber nachweisen, dass eine korrigierten Beschluss über die Jahresabrechnung gibt, bei dem festgestellt wurde, dass sie nicht gezahlt haben, also speziell auch ihre Buchungen korrigiert wurden. Zudem müsste er nachweisen, dass er die Zahlungen für sie ausgeglichen hat. Sonst kann sich nämlich nur die WEG bzw. der Verwalter an sie wenden.

Fazit: Der Käufer kann nur gegen sie vorgehen, wenn er nachweisen kann , dass eine Jahresrechnungskorrektur beschlossen wurde und er den Betrag ausgeglichen hat. denn dann schulden sie diesen aus Schadenersatz ( je nach Kaufvertragsgestaltung), aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungsrecht.

Leider fehlen mir im Sachverhalt einige Angaben,die eine weitere Präzisierung möglich gemacht hätten. Gern können sie diese ergänzen oder mich telefonisch unter 0381-2024687 kontaktieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2017 | 14:46

Soweit vielen Dank.

(wann genau 2016 oder 2017?) --> im März 2017 versendete der Verwalter die Abrechnung für das Sondereigentum und wieß auf die Nachzahlung im Kontoauszug hin. Denn Fehler im der Jahresabrechnung kennt er glaubig nicht, oder er will ihn still schweigend auf diesem Wege korrigieren.

Die Eigentümerversammlung war vor der Abrechnung.

März 2016 - Verkauf der Wohnung
September 2016 - Eigentümerversammlung mit Beschluss
Dezember 2016 - ich erhielt Jahresabrechnung mit gebuchten Zahlungen und bestätigen Buchungen
März 2017 - ich erhielt Sondereigentumsabrechnung mit Nachforderung. Forderungen sind eingetragen mit dem Datum aus August 2016 für die Monate in 2015, also vor Eigentümerversammlung - Abrechnung wurde aber im März 2017 erstellt

Sie schreiben :"
Der Verwalter selbst haftet aber nur für Fehlberechnungen, wenn er diese zu vertreten hat, also sie kennen oder erkennen musste."

Wenn er die Buchungen auf den August datiert und im September den Eigentümer eine Abrechnung ohne Forderungen vorlegt, dann hat er diese doch zu vertreten, oder? Wie gesagt, die Abrechnung wurden für das Sondereigentum im März 2017 für die letzten 2 Jahre "nach gefummelt".

Wenn eine vermietete Eigentumswohnung im März 2016 verkauft wird, muss dann die Betriebskostenabrechnung für 2015 noch Verwalter machen? Er behauptet nicht und ich muss diese machen. Dies sagte er mir nur leider nach dem Ablauf der Frist für die Betriebskostenabrechnung.

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2017 | 15:12

Lieber Fragesteller,

soweit die Abrechnung vor der erfolgten WEG-Versammlung war, hat der Verwalter die Möglichkeit diese ohne neue Beschlussfassung zu ändern, denn ein Beschluss über die Richtigkeit der Abrechnung gibt es noch nicht, hierzu auch das oben genannte Urteil.

Soweit über die Nachforderungen, die erst im März 2017 für den August 2016 aufgenommen wurden, auf der Eigentümerversammlung entschieden wurde, ist dieser Beschluss verbindlich leider kenne ich seinen Wortlaut nicht, so dass sich hier nicht feststellen läßt, ob ihre Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist oder nicht. Insofern läßt sich hieraus auch nicht ableiten, ob der Verwalter ordnungsgemäß gehandelt hat bzw, was viel wichtiger ist, ob sich dies "nachfummeln" nachweisen läßt. Insofern stehe ich einem Verschulden des Verwalters nach wie vor sehr skeptisch gegenüber, denn dieser könnte sich darauf berufen, dass die Zahlungen der Eigentümerversammlung entsprechen, und ihm dies erst im März auffiel.

Allerdings möchte ich auch betonen, dass für Forderungen auf das beschlossene Hausgeld zwar der Eigentümer haftet, der während des beschlossenen Wirtschaftshjahres Eignetümer war, für Abrechnungspitzen, also z.B. Nachforderungen gegenüber Versorgern, aber derjenige haftet, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung, die hierüber entscheidet, Eigentümer ist ( BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11).

Solte die Abrechnung also nicht mehr nur Zahlungen aus dem aufzustellenden Wirtschaftspaln, sondern unvorhergehene Erhöhungen oder ähnliches enthalten, so haftet hierfür der Erwerber, da er im Septmber 2016 bereits Eigentümer war.

Sollte allerdings behauptet werden, dass Zahlungen auf das reguläre Hausgeld nicht vorgenommen wurden, so haften sie hierfür als Eigentümer währen des Wirtschaftsjahres.

Zu ihrer neuen Frage gibt es eigentlich nur eine Antwort, es kommt auf den Verwaltervertrag an, nämlich darauf, ob zum Nebenkostenabrechnungen für die Vermietung überhaupt Aufgabe des Verwalters sind, und ob diese im März 2016 schon fällig war ( normalerweise 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode) und ob es eine Klausel gibt, die dem Verwalter dies zu Gunsten des Eigentümers im Wirtschaftsjahr überhaupt auferlegt. Dies ist also ohne Kenntnis des Vertrages nicht eindeutig skizzierbar. Sollte er die Betriebskostenabrechnung für den Mieter entgegen seiner Pflicht (aber wie gesagt dies kann ich hier nicht feststellen) nicht erstellt haben, so wäre er ihnen gegenüber zum Ausgleich des entstandenen Schadens ( Abrechnung deiner eventuellen Nachforderung, Kosten für anderweitige Erstelllung) haftbar.

Gerne können sie mich heute bis 17 Uhr anrufen, um zu klären , ob in diesem Fall eine Abrechnungsspitze vorliegt oder ob reguläres Hausgeld nicht gezahlt wurde. Hiervon hängt ihr Fall maßgeblich ab, ohne dass sich dies anhand des Sachverhaltes eindeutig klären läßs. Sie erreichen mich unter 0162-1353761.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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