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Forderung des Vermieters bei Parkettschäden


27.02.2006 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau, meine Tochter und ich sind nach 14 Monaten aus einer Mietwohnung (Erstbezug, allerdings wurde die Mietwohnung vor unserem Bezug 13 Monate durch die Hausverwaltung als Musterwohnung genutzt) ausgezogen. Bei unserem Auszug wurden bei der Übergabe im Übergabeprotokoll unter anderem folgende Mängel des Parketts festgehalten:

Wohnzimmer: Parkettschaden - Loch in Raummitte
Schlafzimmer: Parkettschaden - Loch in Raummitte
Kinderzimmer: Parkettschäden - 3 Bereiche Eindrücke

Bei den beiden angegebenen Löchern handelt es sich um etwa 3-5 Millimeter tiefe Eindrücke, etwa in der Größe eines 50 Cent Stückes, entstanden durch den Aufprall eines Gegenstandes. Bei den im Kinderzimmer bemängelten Eindrücken handelt es sich um Schleifspuren von Rollen einer Ausziehcouch und eines Bürostuhls.

Die Forderung der Hausverwaltung lautet nun, dass ich für die entstandenen Schäden finanziell aufkommen soll. Die Höhe der finanziellen Forderung richtet sich nach einem Angebot einer von der Hausverwaltung angefragten Firma:

Auszuführende Arbeiten laut Angebot:

Wohnzimmer: das gesamte Zimmer mehrfach abschleifen und versiegeln
Schlafzimmer: nur das eine Loch partiell ausbessern
Kinderzimmer: das komplette Zimmer mehrfach abschleifen und versiegeln


Nun meine Frage:

Ist der Eigentümer/ die Hausverwaltung berechtigt das ganze Wohnzimmer (ca. 25 qm, entsprechend mehrere hundert Euro) auf meine Kosten abschleifen zu lassen, obwohl ein ähnlicher Schaden im Schlafzimmer laut demselben Angebot der Firma partiell (ca. 30 Euro) ausgebessert werden kann.

Sind die Schleifspuren im Kinderzimmer übliche Gebrauchsspuren und damit Vermietersache und mir gar nicht in Rechnung zu stellen?

Müssen wir überhaupt für die Schäden aufkommen?


Der Mietvertrag beinhaltet nach meinem Verständnis starre Klauseln, die eine Unwirksamkeit der gesamten Renovierung nach sich ziehen. Gilt das auch für die in 10.2 erwähnten Bodenbeläge. Die Wände wurden bereits von uns renoviert.

Ist es ratsam, sich außergerichtlich zu einigen und in welcher Weise könnte eine Einigung erfolgen?


Auszug aus dem Mietvertrag:

§ 8 Schönheitsreparaturen und Instandhaltung der Mietsache

8.1 Der Mieter übernimmt die Wohnräume im vorhandenen Zustand, d.h. vollständig renoviert und entsprechend einem bei der Übergabe zu fertigenden Protokoll. Der Mieter erkennt hiermit ausdrücklich an, dass er die Räume als vollständig renoviert übernimmt, soweit in einem Übernahmeprotokoll nichts Gegenteiliges vom Vermieter anerkannt ist.

8.2 Die laufenden Schönheitsreparaturen obliegen dem Mieter und sind von diesem sauber und fachgerecht auszuführen. Es gilt folgender Fristenplan:
- Küche, Bad, Dusche spätestens alle 3 Jahre
- Wohn- u. Schlafräume, Dielen, Flure und Toiletten spätestens alle 5 Jahre
- Alle übrigen Räume spätestens alle 7 Jahre

Den Anstrich von Türzargen und das Streichen der Heizkörper kann der Vermieter alle 5 Jahre beanspruchen.

§10 Beendigung der Mietzeit

10.1 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages nach folgender Maßgabe an den Vermieter zu zahlen:

Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

1.1 für Küche, Bad, Dusche

länger als 1 Jahr zurück = 33% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = 66% lt. Kosten des Voranschlages

1.2 für die übrigen Räume:

länger als 1 Jahr zurück = 20% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = 40% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = 60% lt. Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = 80% lt. Kosten des Voranschlages

Da der vom Vermieter einzuholende Kostenvoranschlag keine endgültige Verbindlichkeit für den Mieter hat, wird diesem das Recht eingeräumt, innerhalb einer Frist von 10 Tagen nach Zugang des vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages selbst einen solchen einzuholen und dem Vermieter zukommen zu lassen. Hierbei muss der von dem Mieter eingeholte Kostenvoranschlag bist spätestens 10 Tage nach Zugang des Kostenvoranschlages des Vermieters bei diesem eingegangen sein.

...

10.2 Teppichböden sind nach Auszug fachgerecht zu shampoonieren, Laminatböden, Parkettböden sind zu reinigen, bei Beschädigungen oder Verschleiß, die das normale Maß der Abnutzung übersteigt, ist Ersatz zu leisten

...

10.8 Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe der in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen sach- und fachgerecht auszuführen. Wird das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes beendet, hat der Mieter dem Vermieter Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.


Mit der Bitte um Beantwortung meiner Fragen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,


hier müssen Sie zwischen den Schönheitsreparaturen und Reparaturen wegen verschuldeten Beschädigungen unterscheiden.


1.)
Bei den Schönheitsreparaturen, also der wiederkehrenden Renovierung, hat der BGH in der Tat die Wirksamkeit entsprechender starrer Fristen verneint, sofern es sich nicht um eine individuelle (also gesondert ausgehandelte) Frist handelt, sondern diese in einem vorformulierten Formularvertrag eingebunden worden ist.

Nach Ihrer Darstellung handelt es sich um einen solchen Formularmietvertrag, wobei die Klausel den Grad der Abnutzung offenbar überhaupt nicht berücksichtigt. Dann jedoch ist es in der Tat eine "starre Klausel" und Sie müssen gar nicht renovieren.


2.)
Von der Renovierung ist aber der Schadensersatz wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache zu unterscheiden. Dieser Ersatz ist dem Grunde nach auch bei nicht bestehender Renovierungspflich zu leisten, wobei man bei Ihnen nun unterscheiden muss:

a) Kinderzimmer:
Hier wird es sich dann um normale Gebrauchsspuren handeln (für deren Ersatz Sie dann nicht einzustehen hätten), wenn diese Spuren beim täglichen Einsatz ohne besonderes schuldhaftes Verhalten entstanden sind und der Vermieter nicht gesondert auf die Empfindlichkeit des Parkett hingewiesen und weitergehende Schutzmaßnahmen angeordnet hat.

So, wie Sie es darstellen, wird dann kein Ersatz zu leisten sein, da es sich um übliche Gebrauchsspuren handelt.

b) Schlafzimmer
Der Schaden wird zu ersetzen sein, da man bei dieser Beschädigung nicht mehr von der normalen Abnutzung ausgehen kann.

Ist hier also ein Ausbessern möglich (30,00 EUR), sollten Sie diesen Betrag erstatten,

c) Wohnzimmer
Bezüglich des Schadens gilt auch hier, dass dieses nicht mehr durch die normale Abnutzung abgedeckt ist, so dass Sie Ersatz leisten müssen.

Wenn nun aber der Schaden mit dem im Schlafzimmer identisch ist, haben Sie mit Ihrem Einwand völlig recht.

Ein komplettes Abschleifen ist nicht zu ersetzen, WENN auch hier die billige Reparatur möglich ist. Dieses folgt aus dem Grundsatz der Schadensminderungspflicht, die auch den Vermieter tritt.

Ist es also tatsächlich möglich, auch hier für 30,00 EUR zu reparieren, sollten Sie auch nur diesen Betrag erstatten. Sie sollten sich dazu einen Kostenvoranschlag selbst einholen.


3.)
Hinweisen sollten Sie den Vermieter auch, dass das Parkett schon mehr als zwei Jahre alt ist und auch unter dem Gesichtspunkt "Neu-Für-Alt" ansonsten nur eine anteilige Kostenbeteiligung in Betracht kommen würde, so dass auch dann ein 20%iger Abzug vorzunehmen wäre, wenn ein Ausbessern nicht möglich sein sollte. Denn das Abschleifen und Versiegeln gehört NICHT zu den Schönheitsreparaturen und hätte spätestens nach 10-15 Jahren (je nach Qualität) sowieso vom Vermieter vorgenommen werden müssen (OLG Düsseldorf, in: WM 2003, 621).

Hier wird man diese Frist sogar noch kürzen ansetzen müssen, da die Wohnung zuvor als Musterwohnung genutz und daher sicherlich auch übergebühr beansprucht worden ist. Dann wird daber auch das Parkett sicherlich stärker abgenutzt gewesen sein, so dass - wenn überhaupt - eine 50%ige Ersatzleistung in Betracht kommen dürfte, was aber vom tatsächlichen zustand des Parkettes mit abhängig sein wird.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2006 | 16:06

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Welche Möglichkeiten habe ich nun, mich mit dem Vermieter in der von Ihnen beschriebenen Form zu einigen. Mit dem Beheben der beiden Schäden in Höhe von jeweils 30 Euro wäre ich einverstanden. Aber die Hausverwaltung hat schließlich noch meine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten in Form einer Bankbürgschaft.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2006 | 16:25

Sehr geehrter Ratsuchender,


drucken Sie die Antwort aus und verhandeln Sie dann mit der Verwaltung. Gleichzeitig sollten Sie selbst aber einen Kostenvoranschlag von einem Fachbetrieb einholen lassen, um die Schäden und die Kosten zu dokumentieren und die Beweise ggfs. zu sichern.

Hinsichtlich der Kaution handelt es sich aber nicht um eine inhaltliche Nachfrage zu der Erstanwort, sondern eine neue Frage, so dass ich dazu nicht konkreten sagen darf, ohne die Bedingungen dieser Plattform zu verletzen; ich bitte insoweit um Verständnis.

Nur soviel: Nach spätestens sechs Monaten ist die Bürgschaft freizugeben; Sie müssten dann gggfs. auf Freigabe klagen und sollten nun schon ausdrücklich verbieten, von der Bürgschaft wegen dieser Schäden Gebrauch zu machen. Alles weitere wäre Gegenstand einen neunen Frage.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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