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Forderung d. Vermieters nach Beendigung d. Mietverhältnisses

| 06.10.2010 20:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Forderung: ca. 2500,--Euro (=Einbehaltung d.gesamten Kaution) plus ca. 1.500,--Euro

Ende Nov. 2009 wurde - aufgrund v. Eigentumerwerb, d. Mietverh. meinerseits ordnungsgem. beendet. Mit d. Nachmieterin wurde d. Übernahme d. Küche und v. Möbeln i. Bad schriftl. vereinbart. Diese ist jedoch ihrer Pflicht nicht nachgekommen und einen Tag vor der Wohnungsübergabe habe ich die Küche etc. sachgemäß entfernen u. entsorgen lassen. Nun fordert mein Vermieter ca. 4.0000,-- Euro (2.500,--Kaution hat er schon einbehalten) von mir. Begründung:
1. Maler.-.Fließen /Bodenbelag (i.d. Küche hatte ich über die Fließen Laminat gelegt u. diesen nicht entfernt. außerdem sind einige kl. Fließen b. Entfernen d. Küche kaputt gegangen): ca. 1.400,--
2. Parkett: 446,85
Dackdecker/Sofortmaßnahme (durch das Entfernen meiner eigenen Markise d. Fachfa. wurde angeblich d. Wärmedämmung beschädigt u. Schindeln) ca. 1.600,--
3. NK-Nachz. u. NK-Abrechnung 2009: ca. 500,--Euro
Fotos sowie Belege d. Handwerker hat d. Vermieter s. Forderung beigelegt. Wichtig: Ein Übergabeprotokoll fand nicht statt nur Schlüsselübergabe.
Frage: Kann der Verm. d. Forderungen 1 Jahr später stellen ohne z.B. 3 Angebote vorab einzuholen bzw. mich über die Kosten im Vorfeld aufzuklären? Soll ich e. Anwalt einschalten?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, § 548 BGB. Soweit der Vermieter wegen der Beschädigungen in und an der Wohnung nicht mit der Kaution aufgerechnet hat, kann er Schadensersatz nach jetzt mehr als sechs Monaten nicht mehr verlangen. Nach Ihrer Schilderung sind damit Schäden von etwa 1.000,- € bereits verjährt. Berufen Sie sich dazu gegenüber dem Vermieter (möglichst schriftlich) ausdrücklich auf die Verjährung.

Der Vermieter war aber nicht verpflichtet, Sie vorab über die Kosten aufzuklären. Er muss im Streifall aber nachweisen, dass Sie für die Schäden verantwortlich sind, dass der Schaden in der geltend gemachten Höhe angefallen ist und zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes notwendig und erforderlich waren. Ggf. ist bei benutzten Gegenständen ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen, wenn die Gegenstände allgemein der Abnutzung unterlagen, z.B. das Parkett.

Der Nebenkostensaldo aus 2009 ist hingegen nicht verjährt. Diese Forderung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Nachzahlung müssen Sie leisten, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist.

Die Einschaltung eines Anwaltes ist durchaus sinnvoll, um zum einen die Forderung nach Schadensersatz und die bereits erfolgte Aufrechnung dem Grunde und der Höhe nach zu überprüfen, zum anderen, um die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung zu überprüfen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2010 | 13:10

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Matthes,

danke für Ihre rasche Antwort. Ich hätte hier noch eine Zusatz-bzw.Verständnisfrage: Sie schreiben:"Soweit der Vermieter wegen der Beschädigungen in und an der Wohnung nicht mit der Kaution aufgerechnet hat, kann er Schadensersatz nach jetzt mehr als sechs Monaten nicht mehr verlangen".
Also, d. Vermieter hat ja nun ca. 1 Jahr die Kaution - rechtmäßig bis zur NK-Abr.- einbehalten und ''verrechnet nun diese mit ''seinen Renovierungsausgaben'' und verlangt darüber hinaus nochmals rund 2000,-- Euro von mir. In seinem Email-Schreiben von 2009 kündigt er an, dass er von seinem "Verwertungsrecht der Kaution" Gebrauch machen bzw. ggf. die Diffferenz mir in Rg. stellen wird. Hier hat er sich allerdings nur auf die Balkonarbeiten (Markise) bezogen.
Kann er demnach weder die Kaution noch weitere Forderungen stellen, da mehr als 6 Monate verstrichen sind oder kann ich mit d. Auszahlung m. Kaution nicht mehr rechnen?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2010 | 13:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Vermieter kann Schäden auch noch nach Ablauf der Verjährungsfrist verrechnen, sofern sich der Schaden und die Kaution bereits innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber standen. Er kann seine Schäden bis zur Höhe der Kaution verrechnen; darüber hinausgehender Schadensersatz ist verjährt.

Mit der Auszahlung der Kaution können Sie nicht mehr rechnen, wenn die Forderungen dem Grund und der Höhe nach berechtigt verrechnet werden. Dies kann ggf. anwaltlich überprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 09.10.2010 | 15:18

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